第四季度广州甲级写字楼市场供应量依然庞大 梁栋贤 摄
连续两个季度的环比上升之后，今年第三季度，广州甲级写字楼的空置率终于停止了继续上升的步伐。第一太平戴维斯近日公布的数据显示，第三季度全市甲级写字楼空置率环比下降1.0个百分点，至12.3%的水平，而DTZ戴德梁行的统计数据也非常相近，为12.4%
空置率的下降，往往意味着租金水平的上升。今年第三季度，广州甲级写字楼月租金达到每平方米149.2元，为今年最高，在今年第二季度止跌回升之后的又一个上升的季度。DTZ戴德梁行指，在新增的高档办公楼拉动下，上半年全市甲级办公楼租金缓慢上涨，至9月底达到167.1元/平方米·月，同比上升1.5%。
缺乏新增供应导致空置下降
进入2013年以来，全球经济的不稳定，导致企业扩张势头放缓，甲级写字楼的租赁因此遭受打击。第一太平戴维斯的数据显示，今年第一季度，广州甲级写字楼的空置率环比上升一个百分点；第二季度，情况继续恶化，广州甲级写字楼的空置率环比上升两个百分点，达到了13.3%的水平。
好在，第三季度情况没有恶化，反而有所好转，下降一个百分点。其中，越秀区表现突出，其空置率只有3.2%，远低于全市水平；空置率最高的还是珠江新城，高达21.4%；仲量联行的数据支撑同样的结论。今年第三季度，广州甲级写字楼的整体空置率从上季度的15.1% 下降至13.1%。不过，这种下降，主要还是由于本季无新竣工甲级写字楼，在无新增供应的背景下，广州甲级写字楼净吸纳量微降至7.5万平方米，表现仍然不俗。但DTZ戴德梁行的数据则显示，该区域的空置率从去年第三季度的18.5%升至21.9%。
供应减少导致的空置率下降，未能说明甲级写字楼的租赁市场有大的好转，一旦供应大幅增加，未来租赁仍会有较大压力。据了解，第四季度广州甲级写字楼市场供应量依然庞大，包括高德置地广场（四期）在内的三个大型项目预计将陆续投入使用，总计供应达24.4万平方米。新投入市场的写字楼项目全部集中在珠江新城，大量的新增供应，将进一步推高珠江新城的市场空置率。
仲量联行方面更预测，国内外经济前景的不稳定因素预计在未来12个月持续对广州甲级写字楼带来压力；国内经济结构调整所带来经济增长速度放慢的预期有可能抑制未来的写字楼需求增长。
竞争加剧，租金下滑压力犹存
对于广州甲级写字楼三季度租金的表现，第一太平戴维斯和DTZ戴德梁行的数据均为喜，其中，第一太平戴维斯的数据显示：全市甲级写字楼租金同比持平，环比略升0.6%，为每平方米每月149.2元，高于今年前两个季度。其中，越秀区租金环比上涨1.2%，为人民币每平方米每月114.7元；天河北区域平均租金达每平方米每月153.3元，租金水平环比上升0.9%；珠江新城租金与上一季度基本持平，为每平方米每月166.2元；琶洲区域租金保持平稳，为每平方米每月105元。
与此相反，仲量联行的数据为忧：整体看来，第三季度广州甲级写字楼平均租金出现下滑，环比下降1.3%。
对于未来租金水平的走势，第一太平戴维斯和仲量联行的预测都认为不会太过乐观。仲量联行广州商业地产部总监马炜图预测，个别未来三年内落成的大厦业主提早开始预租，前期较大幅度的租金优惠将加剧写字楼竞争。由于整体需求增长面临压力，预计个别业主会愿意继续下调租金吸引有搬迁或升级需求但预算有限的租户进驻新大厦。第一太平戴维斯方面则觉得，新投入市场的写字楼项目全部集中在珠江新城，大量的新增供应在进一步推高珠江新城空置率的同时，也将会对租金水平施压。
DTZ戴德梁行则看好后市，其商业地产服务主管及高级助理董事伍林认为，未来，随着珠江新城中心商务区商务氛围的日益成熟，总部经济的地位不断强化巩固，办公楼租金的上涨势头有望持续。据戴德梁行的数据，未来五年（2014-2018年）全市将有110.6万平方米的甲级办公楼物业投入使用，而96.5%来自珠江新城。新物业投入使用，吸纳量将维持在高水平，未来五年年均吸纳24.3万平方米，略低于过去五年平均值的27.9万平方米。
虽然珠江新城办公楼的空置水平今年以来明显上涨，但伍林认为，办公楼项目有15%左右的空置率属于正常水平，作为新型办公楼激增的区域，珠江新城目前出现20%左右的空置率也不用过分担心，“空置的将主要是早期的低端办公楼，新增的高端物业需求仍比较畅旺”。
（张秀钦 梁栋贤）
（责任编辑：秦静）
