广州限售限签难改成交大局 供不应求推升房价

　　风头趸

　　文/羊城晚报记者 张秀钦

　　按照目前的发展态势，要让广州房价在今年最后两个月发生逆转的可能性很小，2013年广州房价涨幅在10%-20%之间已成为大概率事件。

　　今年房价的上涨已经无法改变，明年呢？2014年的房价走势如何？消费者会否观望？从目前的情况来看，假如没有新的更严厉的调控政策出台，假如广州一手住宅新增供应量仍没有大幅增加，明年广州房价继续上涨的可能性依然较大。从近五年前三个季度的成交来看，广州十区一手住宅供不应求的只有2009年和今年，2009年之后的2010年，广州房价上涨幅度接近四成，以此判断，2014年广州房价的上涨趋势仍难扭转。

　　限售限签难改成交大局

　　很长一段时间以来，限售、限签的调控措施受到了市场人士的“声讨”，认为其扰乱了楼市的正常运转，一方面导致楼市供应量减少，另一方面导致部分楼盘无法正常网签，减少了成交。珠江新城某高价楼盘的营销负责人表示，每个月网签的套数都是个位数，资金无法及时回笼。

　　事实是否真的如此？从数据来看，限售、限签可能影响了个别楼盘，但并没有影响今年的楼市大局。今年前三个季度，广州十区一手住宅批准预售面积为448.71万平方米（详见附表）。而前四年同期，广州十区一手住宅批准预售面积平均为513.79万平方米，两者有一成左右的差距，未到改变楼市大局的地步。

　　限售未能改变新增供应的大局，限签更不损楼市成交大局。今年前三个季度，广州一手住宅成交面积为552.96万平方米，比不上2009年同期的近800万平方米，但要远远多于2010-2012年的同期。前四年同期，广州一手住宅平均成交面积为532.41万平方米，今年比前四年还略有增长。从这方面来看，今年众多刚需楼盘报称的“日光”并非信口开河，今年买家的购房热情依然高涨。

　　供不应求继续推升房价

　　房价上涨有各种各样的理由，但最根本的还是供不应求。过去十年是广州房价持续上涨的十年；而过去十年，也是广州一手住宅供不应求的十年，其间一手住宅的消化率达到1.1，楼市处于卖方市场，随之而来的当然是开发商的不断提价。2005年、2006年和2009年是近十年来消化率最高的三个年份，之后的2006年、2007年和2010年，广州房价涨幅分别达到了24%、35%及39%。

　　今年前三个季度，广州一手住宅消化率上升至1.23，也就是说，按单位面积相同的情况计算，商家推出了100套的房子，买家却买走了123套，供不应求状况突出。如果第四季度的供应量依然没有大幅增加，明年广州房价继续上涨的可能性依然很大。

　　当然，这其中也不无变数。2007年广州一手住宅供不应求情况比较严重，但由于2007年年底的楼市调控以及2008年的全球金融危机，导致2008年广州房价只出现了小幅增长，个别楼盘的售价甚至还出现大幅“跳水”。

　　广州十区近五年1-9月份

　　一手住宅供求概况

　　年份　　 批准预售面积（万平方米） 　成交面积（万平方米）

　　2013 448.71 552.96 1.23

　　2012 528.5 519.62 0.98

　　2011 454.06 438.76 0.97

　　2010 555.18 399.48 0.61

　　2009 517.41 771.76 1.49

　　（整理/张秀钦 数据来源：广州国土房管局）　

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