在房价节节攀升的当下，户型面积寸土寸金。在这一背景下，“送面积”成了开发商吆喝的金字招牌，吸引了众多购房者的关注。
“买一层送一层”、“户户赠车库、庭院”，约140%的得房率……用同样的价格、买到更大的使用面积，在南京房价已经一口气连涨17个月的当下，这种“买房送面积”的户型自然会令很多市民为之心动。
临近岁末，南京楼市依然热闹非凡，仅11月份预计就有79家楼盘将推出新房源。上市高峰到来的同时，楼盘之间的抢客大战也是硝烟弥漫、一触即发。为了吸引买房人，近期南京楼市多家楼盘不约而同地亮出“买房送面积”的金字招牌，赠送的面积少则几个平方米，多的超过了100平方米。而如果加上花园的话，有的户型赠送的面积能多达数百个平方米。
■本报地产评论员 刘莉 方力卓
30多家楼盘“送面积”
“买房送面积”对于南京的买房人而言，并不算是新闻了，然而，30多家楼盘像是约好了年终一起发力，齐齐推出“送面积”的户型，还是首次出现。
《扬子楼市》调查发现，这30多家楼盘分布广泛，江宁、江北、仙林、麒麟、城南、城北乃至城中均有送面积楼盘的身影。其中江宁板块表现最为抢眼，有10多家楼盘都打出了“送面积”的金字招牌。
以高得房率著称的法兰谷11月2日突击开盘，推出了二组团40套135㎡—185㎡大平层房源，户户都有超高附赠面积。以135㎡户型为例，使用面积高达约180㎡，本月底或下月初还将加推一批新房源。同样是老盘新推的“送面积”楼盘还有华菁水苑、保利梧桐语、天正天御溪岸、五矿九玺台等，可以满足刚需、改善以及投资等多种需求。
本月江宁最受关注的“送面积大户”要数保利中央公园、新城玖珑湖、紫御龙湾等多个纯新盘。其中，保利中央公园预计首推2栋364套住房，户型为70㎡—135㎡，赠送的面积约7.5㎡—25㎡左右；新城玖珑湖将推出200余套房源，有89㎡、117㎡、135㎡三种户型，全部打造成四房，最大赠送17㎡；紫御龙湾由2栋109㎡-112㎡的功能性“2+1”房及1栋挑高公寓组成，每套住宅均有面积附赠。
让买房人期待已久的“新面孔”还有城东麒麟的中海国际社区、启迪方洲以及城南的别墅项目诸公，这3家纯新盘都以“送面积”作为卖点之一。
最引人注目的诸公项目，包括了花园洋房、叠加别墅和大平层三种产品，每种产品在户型设计上都独具创新，户户都有高附赠面积，其中部分250㎡左右的叠加别墅，赠送面积最大的甚至超过了100㎡。
另据笔者了解，南京楼市还有不少花园洋房以及别墅楼盘还会赠送花园，从几十到数百㎡不等。
开发商玩转空间“魔方”
“八九十平方米就能做成三房，这在三五年前的南京楼市，还是很少见的。”南京合众联恒房地产策划代理有限公司总经理程鹏认为，近几年来，南京开发商在户型设计上可以说是越来越下功夫了，在相关政策规范允许的范围内，开发商正发挥自己的智慧为买房人提供更多的免费空间。
那么，开发商送面积送的都是什么呢？吉合田房地产顾问机构董事长石旭升透露，送面积基本有两种方式，第一是上下结构，有的是挑高的户型，买一层用两层，有的是买房送地下室或阁楼；第二是平行结构，根据相关规定只以一半面积计算或者不计面积的，比如入户花园、阳台、凸窗、凹槽等部位。
从不同楼盘来看，南京开发商送面积时的确用足了心思，手段也是五花八门。保利中央公园的部分房源赠送一个设备平台和大面积飘窗，阳台不封闭，因此也只算一半面积；天正天御溪岸有一些户型赠送的是入户花园；世茂君望墅3叠4的户型，最多可赠送7个露台。
城东一家新盘的销售人员介绍说，该项目在报批时每种户型中都设计了储藏间，并用非承重墙将其与阳台隔开，交付后业主可将这一隔断打通，就能把储藏间和阳台连起来做成一个单间了，提高房屋使用率。
而守正地产顾问的市场部总监胡秀兰介绍，诸公的叠加别墅下叠的地下室高6米，相当于有一层是赠送的，加上客厅餐厅部分是挑高的，从而实现了最大超过100㎡的赠送面积。
提高附加值是大势所趋
今年以来市场行情火爆，为何还会有这么多开发商要竞相“买房送面积”？程鹏表示，买房送面积，对于开发商来说会增加一定的建造成本，但对于买房人来说，能够以较低的总价获得更多的使用面积，在房价高企、压得很多刚需以及刚改都喘不过气来的当下，这种产品变革能够帮助他们解决买房的需求。
事实证明，“买房送面积”这
一招确实很管用，不少楼盘成为近期市场上抢手的香饽饽。据景枫投资营销管理中心总经理顾红艳介绍，法兰谷自今年7月上市以来，一直是处于供不应求的局面，上周六加推的40套大平层，当天就去化了80%，不少业主都是被其高达50㎡左右的赠送空间所打动。
开盘进入倒计时的新盘保利中央公园预计首推300多套房源，笔者从销售现场获知，目前登记排号的买房人已经远远超过了所推的房源量；而对总价和面积都进行了合理控制的中海国际社区，自样板房公开以来更是人气高涨，目前其售楼处已经接待过3万余人次到访，开盘热销几成定局。
业内专家表示，“买房送面积”不仅能相对增加使用面积，而且拉低了单价，对刚需购房者来说极具诱惑力，尤其是在江宁、江北两大刚需板块，送面积的楼盘对于买房人会更有吸引力，因此未来使用这种促销手段的楼盘将会呈现增多的趋势。
空间解密
赠送的面积，是从哪儿来的？
不到90㎡的面积就有三间房，一家三代人都可以有自己的房间；一间普通的主卧有了赠送面积，可以区隔出不同的功能区；一间小小的儿童房，打开通往露台的小门后别有洞天，是小朋友自己的小小世界……大部分购房者对开发商额外的赠送面积都非常满意， 但有些购房者也免不了会生出疑问：赠送的面积是从哪儿来的？会不会只是开发商的一种营销手段？
针对购房者的疑问，南京凯盛建筑设计研究院二所院长王沪表示，简单来讲，这些赠送的面积就是在产权面计算过程中不计入面积或只计入一半面积的部分。
目前，南京地区可参考南京规划局发布的，在2010年11月1日开始执行的《关于执行建筑面积计算规范的通知》。但这不是唯一规定，和房产局的一些相关规定有稍许偏差，最终面积核算以房产证的产权面积为准。
参考《关于执行建筑面积计算规范的通知》，赠送的面积大体可以分为以下几类：
1、阳台、露台、挑台
《关于执行建筑面积计算规范的通知》规定，阳台进深不超过2.40米的，并仅有部分空间对户外直接开敞的阳台，其开敞部分按其水平投影面积的1/2计算面积。也就是说，只要阳台进深不超过2.40米，都可以只计算一半的面积。举个例子，如果阳台的进深为2.2米，宽度为8米，算下来就可以有8.8㎡的赠送面积了。不过，这个所谓的赠送面积，其实是购房者本来就该拥有的。
另外该《通知》规定，永久性顶盖未全覆盖的露台、挑台、阳台，按其覆盖部分水平投影面积的1/2计算面积，未覆盖部分不计算面积。也就是说，如果露台、挑台、阳台等如果未覆盖顶盖，那么这个面积都可以全部赠送，后期可以由购房者自行改造。所以很多开发商都用敞开的露台等部分作为赠送面积，后期再让业主加以改造成房间。
2、飘窗
《关于执行建筑面积计算规范的通知》规定，飘窗与室内楼地面高差达到0.30米及以上，其平均进深小于0.90米的，不计算面积；平均进深超过0.90米的，按水平投影面积的1/2计算面积；窗洞高度小于2.20米的，按水平投影面积的1/2计算面积。
也就是说与室内楼地面高差达到0.30米及以上，其平均进深小于0.90米的飘窗，是完全可以作为赠送面积的。如果这个飘窗进深0.80米，宽度为4米的话，就可以有3.2m2的赠送面积。
3、设备平台
《关于执行建筑面积计算规范的通知》规定，位于建筑结构墙体内、对外直接开敞，但不与室内空间相通的空调机位等设备平台，按水平投影面积的1/2计算面积。
这个设备平台也可以作为面积赠送，有些开发商就把这个赠送面积改造成了一个小书房，变成“2+1”或“3+1”户型。
4、建筑入口
《关于执行建筑面积计算规范的通知》规定，建筑入口设在门洞内部、形成凹进建筑的空间，当开敞面宽大于最大凹进深时，进深超过2.1米计一半面积，否则不计面积。
很多开发商会把这一部分的面积赠送给购房者，作为一个小小的过渡空间，放置衣架、鞋架等，既增加了建筑的层次感，功能分区也比较明确。
5、走廊
该《通知》中规定：建筑物设有挑廊、走廊、檐廊、建筑物间架空走廊，无结构柱或不在建筑结构墙体以内的，按水平投影面积的1/2计算面积。
如果房子设计上有一些挑廊、走廊、檐廊等类似设计，这些都可以产生一部分的赠送面积，有些开发商会在此处动心思，给购房者不一样的居住体验。
现场探访
走近大尺度赠送的“神户型”
◎南京四大“高赠送”楼盘案例解析
岁末的南京楼市悄然刮起了一股“送面积“的热潮。这种令人听上去就心动不已的产品究竟好在哪里？近日，《扬子楼市》地产评论员就以购房者的身份，到南京楼市四家典型的“赠送面积”楼盘现场一探究竟。
◎世茂君望墅
243㎡的别墅房源，送180㎡的花园
苜蓿园大街向南，很快就可以看到世茂君望墅那充满亚热带风情的售楼处。笔者探访时虽然是工作时间，现场看房人依然不少。
世茂君望墅一共有7套样板间，有2套是高层产品，117㎡的B5户型和143㎡的A3户型。其中143㎡的A3户型有8-9㎡的全封闭北阳台赠送，可以改造成书房或者小房间，房型宽敞，十分实惠。
别墅产品有5套样板间，错落分布在一片亚热带植物之中。其中，建筑面积243㎡的G1户型，有180㎡的花园赠送，花园里布置着小凉亭、烧烤台等，想象中朋友们正在赶过来准备一场烤肉晚宴。
181㎡的G3叠墅性价比最高，将6㎡左右的阳台与主卧相连打通，可以改造成舒适的多功能主卧空间。此外，该户型还有多重露台赠送，与儿童房相连，创造出层次丰富的儿童天地。
◎法兰谷
买135㎡的房子，实际使用的有180㎡
位于方山脚下的法兰谷自从亮相开始便成为市场话题，牢牢吸引了各方的眼球。现场的售楼顾问坦言，南京楼市送面积的楼盘虽然不少，但能像法兰谷这么大手笔的却很罕见。
站在法兰谷135㎡户型的样板房里，笔者也和现场的其他看房人一样被惊呆了。一般同面积的房源都是三房，这里却做成了四房两厅三卫，但空间感依然很强烈，客厅开间4.5米，主卧、次卧都是套房，厨房据笔者目测也超过十多个平方，整个房间给人明亮通透、阔绰惬意的感觉。
售楼顾问告诉笔者，这套房子的产权证上的确只有135㎡，但是经过改造后交付给业主的实际使用面积能达到180㎡，样板房里朝南的次卧以及朝北的书房和儿童房都是赠送的。而法兰谷不仅135㎡的户型设计很有特色，其他的户型也都有50㎡左右的赠送空间。购房者以河西一套普通三房的总价，就能在这里获得更高得房率以及更舒适的居住空间。
◎保利中央公园
135㎡空中叠墅，享标准双层
作为央企保利在江宁开发的首个精装项目，以及片区内唯一带地暖的精装产品，保利中央公园尚未开盘已经引起了众多购房者的关注。售楼小姐表示，保利中央公园在户型设计上也进行了不少创新，均由2+1房、3+1房组成，挑高达到5.8米。
听说笔者家庭目前是三代同堂，售楼小姐热心地推荐起135㎡的户型。从户型图上可以看到，保利中央公园135㎡的户型方正，而且是片区内罕有的复式设计。其一层设有南向大卧室，客厅配以观景阳台，二层是南北两室布局，南侧房间附赠飘窗。
此房型最大的亮点是一层客厅上空为挑空设计，改造后，二层可以有一个超大的南向卧室，并配有宽敞的阳台。值得一提的是，中央公园的复式挑高5.8米，可以隔成完整的两层，未来业主的居住感会较为舒适。
◎新城玖珑湖
“神户型”，89㎡也能做四房
新城玖珑湖与保利中央公园相距不远，两者之间的抢客大战全城瞩目，而新城玖珑湖抛出的杀手锏是首推房源中从最小的89㎡到最大的135㎡，均为四房产品。
该项目的一位售楼先生透露，首批将推的三种户型中，总价最低的89㎡的户型是最受买房人青睐的，被不少买房人称为“神户型”。的确，四房设计并不稀奇，但你见过只有89㎡的四房吗？笔者在其样板间里看到，89㎡的四房中，主卧、一间次卧还有客厅都是朝南的，而且厨卫全明，朝北的一房是赠送的，可以作为书房、琴房或客房等使用，利用率很高。
律师提醒
多出来的面积，是馅饼还是陷阱？
总体而言，“买房送面积”对于购房者来说是件实惠的事。不过，并非所有天上掉的“馅饼”都那么好吃，有些房产项目就因此产生了一些纠纷，使得天上掉的“馅饼”变成了“陷阱”。
城北楼盘复地新都国际赠送的设备平台，需要业主后期自己浇筑，由此产生了购房后的一系列问题。后来由业主与开发商协商统一浇筑封闭，由开发商组织施工，费用由业主自理。由于设备平台封闭，导致小区中央空调的安装出现了问题，各个业主自行决定安装的位置，从而使得小区外立面显得较为杂乱，也产生了一些相关投诉。
高的律师事务所宋辉律师提醒购房者，面对赠送面积的诱惑，可以从三个方面来进行理性判断：
首先购房者应该判断开发商赠送的面积是公用面积还是私有面积，如果该面积属于公用面积范畴，开发商是没有权利将其赠送给单一购房者的，单一购房者对该部分面积既没有产权也没有使用权。宋辉提醒，是公用面积还是私有面积，可以从房屋原始的设计图纸以及相关法律规定中进行判断。比如一个简单的例子，楼顶部分的面积一定是属于公用面积的，开发商无权将该部分面积赠送单一购房者。
其次，购房者应该确定开发商在购房时所赠送的面积是不影响其他业主的居住与使用的，即不能侵犯法律规定中的相邻权。宋辉举例，比如将阳台作为赠送面积的话，在装修改造过程中以及改造完成后，不能影响相邻住户的采光与使用等。
最后，室内阳台、露台及设备平台等特殊使用部分，虽然购房者享有完整使用权，如果进行改造，也不能违反物业公约的约定。比如，物业公约规定该小区阳台不能进行封闭改造，则购房者没有权利将这部分赠送面积自行改造。
江苏中大建筑工程设计有限公司总建筑师高民权表示，赠送面积的最终使用效果跟每个人的不同生活习惯有关系，也有适合与不适合之分。比如有的家里人口少，开发商却把露台改造成了小房间，反而就不是怎么适合了。因此，不是一切赠送都是好的。
