继深圳、北京、上海出台相关房地产调控政策,房地产调控主体由中央转向地方后,广州紧跟,标志着一线城市宏观调控的全面从严。11月25日下午至晚间,南昌、沈阳、厦门三地相继公布楼市调控新政。落脚点集中在增加土地和住房供给、提高限购门槛、提高二套房首付比例等方面。其中厦门将二套房首付比例提至70%,沈阳和南昌将限购门槛提至2年。
“这些政策的套路基本一致。基本上围绕明年的供地计划、今年的信贷政策等领域展开。”上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉新华网记者,杀伤力最大的体现在两点:二套房贷首付提高、外地人口购房排队时间延长。这些内容打乱了此类城市的置业计划,增加了相应的购房成本。另一方面会刺激目前其他重点二线城市的购房者加紧入市。
同策咨询研究部总监张宏伟分析,从调控效果来看,本轮调控就如大浪淘沙一般,经过“去投资化”、“去泡沫”化的洗礼,驱使各个城市逐渐回归到以“供需”为主的市场“基本面”的本质。只要下半年市场和房价不出现报复性反弹,房地产市场调控政策不会有太大变化,市场成交量还会在下半年呈现出总体上回升的迹象,整个市场基本面也会因此继续好转。
楼市新政不断
“深八条”、“京七条”、“穗六条”、“沪七条”,“汉七条”相继出台。11月25日,南昌、沈阳、厦门等地楼市新政也不断推出。政策内容主要集中在增加土地和住房供给、提高限购门槛、提高二套房首付比例等方面。
厦门新政提到,调整差别化住房信贷,其中,第二套住房首付款比例不得低于70%。南昌市公布“昌六条”,内容包括“进一步提高第二套住房贷款的首付比例,严禁未成年人购买住房。”沈阳将二套房首付提高至65%。
严跃进称,武汉、南昌、沈阳、厦门等城市出台新政,与这几个城市房价高速上涨有关。此类城市的共同特点在于:多属于省会城市,楼市需求在省内最旺盛,较高的物价和富裕阶层的存在都哄抬了房价的上涨。此类城市商品住宅的可售量明显跟不上市场需求,库存去化周期明显偏低,存在供小于求的矛盾。
“这几个城市出台新政,与目前国家统计局公布的房价指数环比涨幅较快是有关系的。在住建部的督促下,此类城市不想进入前10名的排行单,因为这会招致中央更多的“关注”。因此,在年底控制房价的任务面前,继续收紧成为格调。”严跃进认为。
同策咨询研究部总监张宏伟表示,无论“深八条”、“京七条”、“穗六条”、“沪七条”,还是“汉七条”,基本上是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场,从调控手段的角度来说,从市场的角度来调控市场的特征比较突出。
“去投资化”日显
谈到房地产调控长效机制,楼市“去投资化”成为不可回避的政策取向。全国人大财经委副主任委员、国家统计局原副局长贺铿就曾表示,“房地产调控的最终目标应该是使房地产去投资化,恢复民生产业的本质。”
长久以来的调控,无非通过行政手段,围绕限购、限贷、限价等方式来调节房价,这种治标不治本的手段难以改变当前房地产所面临的问题。十八届三中全会提及市场对于资源配置的决定性作用等,目的通过长效、可持续性、稳定有效的市场、经济手段使市场回归以自住需求为主,逐步让限购等行政化手段退出市场。
伴随全会的结束以及各城市房价年初制定的目标时间临近,近期集中出现的楼市调控新政,实际上“去投资化”已经初显。业内人士表示,整体调控政策坚持“去投资化”的同时,呈现出定向宽松中 “阶段性”局部收紧,政策执行总体较“温和”。
同策咨询研究部总监张宏伟称,经过这一轮“史上最严”房地产市场调控,“去投资化”调控效果已经显现。从调控效果来看,本轮调控就如大浪淘沙一般,经过“去投资化”、“去泡沫”化的洗礼,驱使各个城市逐渐回归到以“供需”为主的市场“基本面”的本质。
市场基本面企稳
随着调控的逐渐深入,针对不同的城市特点,各地调控也呈现了差别化。中指院的研究报告就认为,与热点一、二线城市不同的是,三、四线城市更多面临的是市场发展问题。
张宏伟认为,从行业发展特征来看,房地产市场自2010年限购限贷“去投资化”调控以来,楼市逐渐步入“自住需求”通道,逐步回归正常合理水平。全国房地产进入2-3年左右的小周期发展阶段。
“只要下半年市场和房价不出现报复性反弹,房地产市场调控政策不会有太大变化,市场成交量还会在下半年呈现出总体上回升的迹象,整个市场基本面也会因此继续好转。”张宏伟表示。
公开数据显示,2013年虽然M2同比增速从1月的15.9%下降为1-10月的14.3%,但总体来看,M2同比增速依然高于今年政府工作报告中提及的13%的目标。
由此看来,在市场流动性依然相对宽松的市场背景下,政策定向宽松支持首套自住需求、改善需求接棒投资投机性需求入市等诸多辅助因素影响下,今年楼市“基本面”开始实质性回暖。
地产专家谢逸枫称,年末楼市可能因政策基调的从紧而转入平淡,全国整体房价涨势可能有所放缓。未来陆续出台的加码调控政策,给楼市最大的影响在于购房者转向短期观望,稳定了市场预期,给市场传递了一种坚持楼市调控不动摇的姿态。房企会放慢推盘速度,商品房成交量也就跟着放缓。
