赵女士从杜老先生手中租下一套房屋,轻松当起“二房东”,每月净赚1万多元。杜老先生辞世后,他的妻女执意要收回房屋。为此,赵女士索赔32万元损失。租赁合同是否还有效?杜老先生的妻女是否有权收回房屋?近日,上海一中院对此案作出了终审判决。
房屋租期延至2015年
杜老先生在冠生园路有一套84平方米的底楼房屋。由于老先生平时住在嘉定,便将这套房子租了出去。2003年8月起,赵女士通过中介租下了这套房子,租期3年。2005年8月20日,双方签订第二份合同,约定租期到2010年7月30日止,月租金5500元。
2008年1月,杜老先生与赵女士又签订《租赁合同》,租期自2010年8月1日至2012年7月30日止,月租金6000元。他还在赵女士所持合同原件留白处亲笔写下一行字,“同意租赁时间延期到2015年5月10日止”,并签下了自己的名字。
“二房东”转租赚差价
2011年4月,杜老先生去世。一年多后的7月11日,赵女士突然收到杜老先生妻女发来的律师函,称杜老先生已去世,她们作为妻女继承出租方的权利义务,要求终止合同,“租约到2012年7月30日届满,限你在这一天之前将租赁房屋恢复租赁前现状、搬离租赁房屋”。赵女士将合同复印件送给两人查看,但遭否定。一周后,赵女士又向杜老先生女儿小玲账户汇入三个月租金1.8万元,但被原封不动返还了回来。去年8月14日,小玲强行收回了系争房屋。
经查,2009年起,赵女士就将房屋分作三部分转租了出去。其中,16平方米和20平方米的门面房月租金为7000元,38平方米用于住宿的部分月租2500元,最长的一份租约签到了2015年4月。由于房屋被收回,赵女士原本每月可以获得的1万多元租金差额收益化作了泡影,为此她将小玲母女告上法庭,要求赔偿损失32万元。
提前解除合同构成违约
法庭上,对于赵女士出示的杜老先生亲笔签名的合同原件,小玲认为是假的。一审法院委托鉴定机构进行笔迹鉴定,结论是杜老先生亲笔书写,小玲母女也无异议。因此,法院确认杜老先生同意将租期延长至2015年5月10日止的事实。原审法院认为小玲母女的行为违反了租赁合同,应赔偿赵女士损失,经过计算为27万元,另外还应归还押金5500元。
小玲母女不服提出上诉。“小玲母女提前解除租赁合同的行为已构成违约,现在的争议焦点在于赵女士的损失该如何计算。”合议庭认为,赵女士与案外人之间的转租关系原本已存在,小玲母女解除合同对赵女士造成了租金损失。但与此同时,赵女士的转租期限要到2015年后届满,其间存在着诸多不确定因素,赵女士在合同被解除的情况下本身也负有相应减损义务。综合考虑本案实际情况,合议庭酌情调整小玲母女赔偿赵女士损失10万元。(人物系化名)
（责任编辑：秦静）
