深圳83亿"房屋养老金"使用率仅1%

　　根据相关规定，业主购买新建商品房入伙后需每月按规定标准缴存日常维修金（原房屋本体维修基金，也被通俗地称为“房屋养老金”），可钱是交了，很多业主却表示，这笔钱要用在房屋维修上时却很难申请，也不知道这些钱都用在什么地方，如何使用？

　　记者近日了解到，截至目前，深圳市归集到建设单位缴交的首期维修金和业主交存的日常维修金总计约83亿元，可目前为止真正使用在房屋维修保养上的仅有1%。

　　用于使用申请的维修资金为何比率不高？存放银行的资金如何保值增值？针对这些质疑，南方日报记者近日采访深圳市住房建设局，深圳市住房和建设局方面对此表示，归集到的维修资金中99%用于购买银行定期组合存款和凭证式国债，另1%以及当月内收取的维修金（活期方式存放）用于保证维修金的足够流动性，以满足使用需求。

　　焦点1

　　全市物业专项维修资金的归集情况如何？

　　据了解，深圳市物业专项维修资金管理中心自2007年成立以来，就开始向全市归集物业专项维修资金。据不完全统计，截至目前，全市归集物业专项维修资金约83亿元，其中，2013年，全市物业专项维修资金的年总收入约为15.3亿元。

　　据相关负责人介绍，这两年维修资金的归集平均以10亿元的增速在增长，房地产项目入市多的时候归集的资金就多。深圳市物业专项维修资金管理中心也正把由物业公司代收的维修资金归集回来统一管理，在全市约4000个需归集物业专项维修资金的物业项目中，已归集了700多个项目的维修资金，工作将会继续进行。

　　焦点2

　　为何维修资金使用率不高？

　　据了解，在2010年10月以前，物业专项维修资金还没正式开始使用，直到10月1日政府出台规定以后，各小区才允许使用这笔资金。而在越来越多的小区知道物业专项维修资金后，申请使用的数量开始慢慢增多。同时，市住建局介绍，深圳维修资金的使用主要有两个方面。

　　一是市区管理机构审批同意的专项使用以及已归集日常维修金小区的备用金使用。今年2013年以来，市区两级管理机构共收到304笔物业专项维修资金的使用申请。其中备用金使用申请114笔，专项使用申请190笔，涉及金额约3000万元。304笔物业专项维修资金的使用申请均符合相关规定，均已批准使用。

　　二是按照原物业管理条例由物业公司代管并使用的维修资金。据统计，2013年物业公司代管并使用的维修资金约1.3亿元。因此，全市维修资金的实际使用金额约为1.6亿元。2013年全年，我市物业专项维修资金的年总收入约为15.3亿元，因此，今年深圳物业专项维修资金的使用率超过10%，这个使用水平并不低。

　　据相关人士预计，随着住宅小区逐渐进入维修期，维修资金未来的申请使用会越来越多，明年申请有可能达到七八百至上千单，申请使用金额很可能成倍增加。

　　焦点3

　　申请维修资金门槛是否过高？

　　根据物权法，物业共有部分的维修、更新和改造需要使用物业专项维修资金的，应当经该共有物业建筑总面积三分之二以上的业主且总人数三分之二以上的业主同意。而管理中心方面表示，此标准已由我市的特区条例放宽至“一半以上业主参加投票且其中三分之二的业主同意”。

　　但尽管如此，还有不少业主反映申请使用维修资金难。对此，有业内人士认为，不是申请难，而是小区要召开业主大会表决这个过程比较漫长、也比较难，因此要获得大部分业主的同意也就不容易。

　　此外，在维修资金的申请范围内，部分法律规定的事项是不予通过的。比如，人为破坏的，业主专有部分的，属于开发商保修期内的，属于供电供水等公益事业单位负责的等，除此以外，业主大会对维修资金使用拥有绝对决定权。业内人士认为，业主难以获得维修资金使用的一致共识才是申请难的根本原因。

　　市住建局方面表示，针对维修资金申请，市区两级管理机构从备案到拨款最多需10个工作日。其次，目前已建立了维修资金备用金制度，物业公司在业主大会的一次性授权前提下，可从每年收取的日常维修资金总额中申请30%专项用于小区的小修小补和小额维修工程，每年可申请3次。业主大会一次性授权后，业委会可以决定这笔资金的使用，无需每次使用都召开业主大会。

　　焦点4

　　如何让维修资金保值增值？

　　根据《深圳市物业专项维修资金管理规定》第二十七条：“市管理机构在保证物业专项维修资金正常使用的情况下，可以依法对物业专项维修资金进行增值运作，增值方式限于组合存款和购买国债，不得用于其他投资。”

　　市住建局方面表示，已按照《深圳经济特区物业管理条例》，通过招投标方式确定了两家物业专项维修资金专户银行，分别是平安银行和建设银行，在银行设立物业专项维修资金专户，并对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一监督管理。

　　在保障维修资金绝对安全以及正常使用的前提下，目前深圳市物业专项维修资金总额的99%用于购买国债和组合存款这类无风险理财产品，1%购买活期存款以便随时支付维修资金的使用支出。

　　经统计，深圳市维修资金年化增值收益率已超过4.41%，已超过3年期银行定期存款利率水平，接近5年期银行定期存款，这个收益率是全国同行业最高。

　　目前为止实际到账利息是多少？记者从相关方面了解到，由于维修资金每天都在增长，且每天都有一笔钱拿去增值，因此这笔资金正在滚动增值中，加上有着不同的组合存款方式，有些钱还没到期，所以存在实际到账利息和应收利息。目前实际到账的利息是7亿元，应收未到期利息是5.26亿元。

　　此外，是否有其他的投资增值渠道呢？据了解，相关部门接下来会积极探索维修资金保值增值的更好办法，以期在安全前提下能够获取更高的收益。

　　焦点5

　　未来业主能否自选银行进行资金管理？

　　小区业委会能不能自己选择在什么银行存维修资金？业内人士表示，由于目前业主的自治意识和能力都比较薄弱，加上业委会的法人地位都无法确定，无法到银行开账户来管理这笔钱，因此，目前相关法规规定由管理中心在确保资金安全的前提下，通过公开招投标的方式选择两家专户银行。

　　也有业内人士建议，按目前统一管理的模式，可以成立一个由业主参加的专门组织，对管理中心的资金管理工作进行监督，一方面监督维修资金的管理，另一方面也可以对全市业主做一些宣传解释工作。而最理想的愿景就是，等到时机成熟时，政府制订相关政策，待业主组织已完善和健全，具备自管能力的时候，划回给业主自行管理。

　　■业主

　　完善业主大会让维修资金动起来

　　对于物业维修资金的使用申请，不少业主表示要召开业主大会，通过三分之二的业主同意很难，建议业主大会授权给业委会，业委会就可以自行决定申请使用资金。

　　深圳南天一花园业委会主任范国振认为，既然资金的使用是要通过召开业主大会来决定的，而众所周知，业主大会的召开很难，那关于使用维修资金的规定就变成了形式。“这个规定很好，初衷是为了杜绝腐败，安全管理这笔资金，可现在看来有点乌托邦。”

　　在范国振看来，有些规定一定程度上限制了业主使用维修资金，如果维修资金长期不动用，就违背了房屋保修保养的原则，最终还是损害业主的利益。如果能降低门槛，让这笔钱真正运转起来，才真正符合收取这笔资金的本意。范国振认为，最根本的解决办法就是完善业主大会建设，让业主自己管理自己的财产。

　　■专家

　　房屋“养老金”主要防“大病”

　　深圳住房研究会副会长陈霭贫认为，从维修资金管理办法的制度设计来看是没有问题的，而申请维修资金最大的难点在于召开业主大会，现在有了业主电子投票系统，业主可以通过手机、短信、网络去对公共事务的决策进行投票，这应该会大大提高获取民意的效率。

　　然而，在业主的决策过程中，往往会有少数业主对公共部位不关心，表现出来的就是不同意该公共部位的维修保养，这充分表明了业主的自治意识亟待提高。

　　另外，陈霭贫还认为，目前维修资金使用率不高，或许是深圳的房屋还没有到达维修的高峰期，所谓房屋“养老金”就是给房屋未来的“大病大患”作准备的，因此目前用得较少。

　　从政府的管理角度来看，陈霭贫也认为在维修资金的申请和使用的审批程序上可以尽量简化。而考虑到资金的安全，也不能随意拓展投资渠道，否则有可能带来较大风险和容易产生违法行为。

　　本版统筹：刘勇 曲广宁

　　撰文：卓泳 曲广宁 摄影：鲁力