首宗“农地”成交后,土地出让方、受让方与政府方面领导共同合影留念。
2013年12月20日下午3时许,深圳市土地房产交易中心交易大厅的大屏幕上,显示刚刚经系统确认的交易结果。
2013年12月20日下午3时,深圳首宗入市的原农村集体土地在市土地房产交易中心成功出让,由深圳市方格精密器件有限公司以挂牌底价1.16亿元竞得。
这是深圳自1987年12月1日在全国首次拍卖国有土地使用权之后,在土地制度改革方面的再次重大突破。深圳首宗“农地”入市,意在探索农村集体建设用地实行与国有土地同等入市,实现同权同价,纠正以往土地溢价收益主要归于政府的利益分割模式。这也是在十八届三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场”后,深圳在土地制度改革创新方面的率先破冰之举。
改革形成合力水到渠成
27年前,深圳在全国率先拍卖国有土地,压力巨大,石破天惊。而在26年后的当下,深圳在“土改”方面的此次重大改革举措,意义同样不凡,但改革的阻力与压力却与当年不同。改革更加水到渠成。
“这是由两个不同时代的改革背景所决定的。当时深圳的改革步步在‘敢为天下先’,都要顶着巨大的压力。而现在的背景则是,国有土地与集体土地‘同价同权’的呼声越来越高。国家和省里都已经授权深圳在这方面进行先行先试,去年深圳还被列为土地管理制度改革综合试点,对我们着手进行再次‘土改’的支持很大,改革的压力自然小一些。因此我们最大的压力就是怎么做好试点工作。”深圳市规划国土委一位负责人说。
对深圳自身来说,也有着加快盘活原农村集体土地,建立利益共享模式,释放产业空间的强烈需求。深圳在经济高速发展、快速城市化的进程中,率先遇到土地资源收紧约束问题,用地供需矛盾突出,与此同时,原农村集体(尤其是特区外)实际占用大量土地,却因土地权益不明晰、缺乏相关政策支持而无法入市。因此,盘活原农村集体土地,既有利于缓解产业空间不足的问题,也有利于促进原农村社区发展转型、推动特区一体化发展。对此,深圳市于2013年1月8日以市政府1号文的形式出台了《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》及其6个配套文件(简称“1+6”文件)。其中,配套文件之一《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法》(试行)提出,原农村集体经济组织继受单位符合规划的工业用地可进入全市统一土地市场,并明确了相关交易方式和利益共享模式等内容。
具体到此次“农地”出让,相关利益共享机制便是:土地收益将采取“3∶7分成加20%物业”的收益模式,即70%的成交价款作为政府收益,由竞得人支付至市国土基金账户;30%的成交价款作为社区收益,由竞得人先支付至交易中心账户监管,待此次出让宗地签订出让合同手续完善后划转至凤凰股份公司账户。另外,项目建成后,按《出让合同》约定,该项目总建筑面积的20%由方格公司建成后无偿移交凤凰股份合作公司。
出让与受让方尽皆满意
作为“土改”突破试点的这块土地编号A217-0315,位于宝安区福永街道凤凰社区,面积14568.29平方米,建筑面积69900平方米,规划用途为工业用地(新型产业用地),土地使用年期30年,准入产业类别为新一代信息技术通信终端设备制造业,挂牌起始价为人民币1.16亿元。
2013年12月20日当天下午,上百家媒体早早地便来到了深圳市土地房产交易中心拍卖大厅静静等候。此次采取的出让方式是挂牌出让,只需有一家符合资格的竞买人出价,且不低于起始价便可成交,场面自然不如拍卖那般火爆。
早在此前的12月18日,深圳市方格精密器件有限公司作为唯一的竞买人,便已按起始价出价1.16亿元,由于无人参与竞争,因此到下午3时挂牌截止时,深圳市土地房产交易中心的交易系统自动确认该公司以这个价格顺利拿下该地块使用权。
土地顺利成交后,深圳市方格精密器件有限公司董事长王平在接受记者采访时介绍,之所以会参与本次竞拍,一方面是该地块在距离上与目前老企业基地不远,另一方面,看了公示后觉得竞拍者条件与企业情况相符,并且对企业未来的发展会很有帮助。
而土地的出让方——凤凰社区党支部书记文建锋则谈到,做出该宗土地的入市决策,是经过全体股东大会,并以99%的高票率获得通过。与现代化并掌握4G通信技术的方格公司合作,将有助于凤凰股份合作公司的转型。另外,土地出让的收益分配模式也能让股东分享企业成长的红利,将为社区带来长远利益。
政策创新有利社区融入城市
仅仅是一宗地块的成功出让,对于缓解深圳产业用地紧张,增加土地供给只是杯水车薪。但这块“农地”的成功出让,无疑给深圳目前土地市场上留下大量权属不清,虽然在二次城市化中名义上已被“转”为国有,但实际上依然掌握在原农村集体经济组织中的土地,带来真正流转起来的希望。
深圳市规土委相关负责人表示,从这个意义上说,这宗土地的成功出让将加快推动原农村集体建设用地入市。该宗土地并非法律意义上的集体建设用地,而是原农村集体经济组织继受单位实际占用的土地,该类土地在城市化过程中,土地权益尚未充分厘清,通过“1+6”文件的政策创新得以入市交易,盘活利用,为实现不同权利主体土地的同价同权开辟了新路,对于建立全国城乡统一的建设用地市场具有借鉴意义。
另外,首宗“农地”的成功入市也是深圳在土地管理制度改革上一大突破。深圳在经济高速发展、快速城市化的进程中,率先遇到土地资源紧约束问题,用地供需矛盾突出。为了加快城市化进程,深圳市经过1992年、2004年两次农村城市化改造,把农村集体所有制土地全面转为国有,村民转为市民,并取消了村组织。土地被原村民当做资产入股社区股份公司,每年获得收益分红。凤凰社区出让的该地块就属此类型。
这些股份公司所拥有的土地性质属于国有,但使用权在股份公司。土地所有权和使用权的分离,造成了大量掌握在原农村集体组织继受单位手上的土地无法盘活,形成“政府拿不走、社区用不好、市场难作为”的局面。而“农地”入市,就是为充分发挥市场配置作用,扭转目前深圳原农村集体土地利用的“僵持”局面,将这些土地盘活。
而在深圳市规土委土地利用处副处长刘辉看来,对于深圳来说,更具有价值的是通过这种方式可以实现社区与产业、资本的融合,促进社区发展转型。这种产业与社区的合作模式,改变了过去社区以地建厂、以房收租、粗放经营、效益低下的模式,推动社区集体股份公司由“地主”向“资本家”转变,不仅对社区经济转型有巨大推动作用,而且有利于社区融入城市,实现原村民“人的城市化”,对于其他社区土地入市,也是有力的示范和推动。
刘辉表示,鉴于凤凰社区“农地入市”的示范效应,目前还收到了其他社区的请求,今后还会继续推进农村集体用地的出让。
各方反应
出让方凤凰股份公司董事文永昌:
入股9.5%让资源资本化
凤凰股份公司董事文永昌在土地成交后接受采访时介绍,这块土地被闲置了几十年,本次有幸成为深圳首宗“农地入市”的试点,是凤凰股份合作公司主动“求嫁的结果”。而在土地出让后,凤凰股份公司还想入股方格精密器件有限公司。文永昌解释称,之前村里都是单一的出租经济,利用率不高,“按照《用地协议》,我们入股占9.5%,最终目的是达到我们资源的资本化。”
之所以选择新一代信息技术通信终端设备制造业,文永昌说,“现在的4G都是高新企业,觉得比较有保障。”其间,深圳市规土委制订了土地挂牌出让方案并指定派驻社区规划师悉心指导原农村集体股份合作公司选择“3:7分成加20%物业”的收益共享方式,从而保障社区经济的可持续发展。“我们也赞成这样的收益方式,主要是考虑到今后能够参与企业的发展,享受企业发展带来的成果。”文永昌说,“20%的物业我们还可以再出租,打造长期的收益。”
受让方方格精密器件公司董事长王平:
1.16亿元价格合理
拿下这宗“农地”的企业——深圳市方格精密器件有限公司创立于2005年11月,是深圳本土一家高新技术企业,以研发4G移动通信设备和精密模具为主,且有IPO计划。签约仪式过后,董事长王平对媒体称,之所以会参与本次挂牌,主要是因为该地块距离企业目前的生产基地不远,此外,看了此前的地块情况后觉得竞拍者条件与企业情况相符,并且对企业未来的发展会很有帮助。
能够以挂牌起始价1.16亿元拿下该块土地,王平认为价格“很合理”。他透露,拿地后很快就会开始规划设计,设计完毕后就会开始施工,包括土地出让费用在内企业的大概投资在3亿左右。此后该宗土地将被建设成为企业内部核心研发场所和高管的宿舍,地块全部自用。
■阅读延伸
“土改”五箭齐发初见成效
首宗“农地”的成功出让吸引了全社会的普遍关注。具体到深圳当前正在进行的“土改”综合试点工作中,它只是其中的一个方面。深圳市规土委相关负责人日前介绍,自2012年5月深圳启动了土地管理制度改革综合试点以后,除了“农地”出让以外,深圳“土改”试点还在其它方面也取得了初步成效。
2012年5月24日,深圳市土地管理制度改革综合试点正式启动。国土资源部和广东省均对《深圳市土地管理制度改革总体方案》作出了批复,并授权深圳进行土地管理改革。试点工作启动后,深圳将以“产权明晰、市场配置、节约集约、科学调控”为土地管理制度改革原则,先行先试,建立高度城市化地区土地利用和管理新模式,推动土地资源配置市场化、土地利用高效化和土地管理的法制化。
深圳市规土委相关负责人介绍,自去年试点工作启动一年多以来,深圳除在“农地”入市方面全力推动外,还有四个方面也做出了初步成效。
在坚守生态红线,优化国土空间开发格局方面,对划定的生态用地优化调整,坚持总量不减、占补平衡,目前保持在974.4平方公里,并细化了相关管理规定,建立分区管制制度、共同管理机制。此外,将3万亩耕地集中连片改造成高标准的基本农田,实行专业化、规模化、市场化运营管理。同时强化陆海统筹,将海域纳入空间管理范畴,推进陆海资源管理深度融合、协调发展。
在推进城市更新、提升节约集约用地水平方面。2012年,全市存量土地供应首次超过新增供地,2013年计划供应量达到70%,到2015年将释放出35平方公里土地。一是持续推进政策创新,充分利用省“三旧”改造政策,解决了存量用地协议出让和历史遗留用地产权处理等问题;二是提升土地利用效益,通过拆除重建、综合整治、复合式更新等多种方式,加大城市更新项目实施力度,土地利用综合效益大幅提高;完善了城市功能,城市更新落实了教育、医疗、养老、体育、污水处理厂等一大批民生项目,提升了城市品质和公共服务,如京基100已成为深圳新地标,岗厦、大冲村改造将彻底改变村民的生产生活模式。
在建立土地整备机制,拓展城市发展空间方面,建立机制,专门设立了市土地整备局,整合了房屋征收、征地拆迁、土地储备等职能,建立了土地整备机制,搭建了土地整备投融资平台;空间统筹,提前规划、主动实施、统筹开发,将零散低效的土地整合为成片成规模的土地,保障重大基础设施项目、产业项目的发展空间;通过制度创新,以“整村统筹”等土地整备模式,实现各方利益平衡。到去年底累计整备入库85平方公里土地,计划到2015年释放150平方公里土地。
启动产业用地供需平台,发挥市场的决定性作用方面。深圳近期启动了产业用地供需平台,陆续推出多宗产业用地。通过这个平台,政府的产业用地供给、企业的用地需求,以及企业和社区的用地转让,都可以得以实现。供需平台通过公开公平公正的市场机制,把土地资源配置到最需要、最优质、最有竞争力的产业项目上。平台的搭建,也进一步明晰了政府与市场的关系,推动了政府职能转变。
该负责人介绍,在推进本轮土地管理制度管理的进程中,深圳仍然面临着许多难题,其中土地历史遗留问题是最大的历史包袱。大量原农村集体经济组织实际占用的土地,存在权属不清、手续不全、粗放低效的问题。
为进一步破解难题、深化改革,下一阶段,深圳将深入贯彻落实党的十八届三中全会精神,推进实施国土资源部和广东省政府共同批准的《深圳市土地管理制度改革总体方案》,以产权明晰、市场配置、节约集约、科学调控为原则,围绕完善国有土地产权制度、深化土地资源市场化配置、创新土地资产资本运作机制、加强土地节约集约利用、严格耕地保护、加强土地调控与监管、推进区域合作、加强土地立法等重点领域,全面深化土地管理制度改革。
深圳出台农村城市化历史遗留违法建筑处理试点实施办法
历史遗留违建限制流转获利
2013年12月31日,深圳市政府出台《<深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定>试点实施办法》(以下简称《实施办法》)。这是贯彻落实《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称《决定》)的一项重要工作,也是深圳贯彻落实十八届三中全会精神,深化土地管理制度改革,推进土地二次开发利用的新举措。
深圳经历了1992年和2003年两次大规模城市化,城市化水平大幅度提升,但也为众多历史遗留违法建筑所困扰。2009年,市人大常委会颁布《决定》,要求全面推进农村城市化历史遗留违法建筑的处理工作。2010年,深圳完成了对全市农村城市化历史遗留违法建筑的全面普查工作,掌握了深圳农村城市化历史遗留违法建筑的数量以及分布形态,建立了全市违法建筑一张图。按照“先易后难、单项突破”的原则,深圳先后在包括城市更新政策、房屋征收补偿办法、优化空间资源配置促进产业转型升级“1+6”文件等对《决定》进行了贯彻落实。《实施办法》出台后,深圳对历史遗留违法建筑的处理将实现从单一业务领域的试点过渡到综合试点阶段,为进一步推进《决定》的全面实施奠定基础。
《实施办法》的主要内容包括总则、释义、审查程序、处理确认和罚款地价、临时使用、拆除或者没收、征收搬迁补偿和补贴、法律责任和附则等共九章。《实施办法》还对处理工作涉及的部门职责分工,对处理试点工作中涉及的身份、违建建设时间、用途、规划确认依据等做出了清晰的界定,对于实体处理确认的条件、罚款和地价的标准、临时使用的性质、拆除没收的适用条件、征收搬迁的补偿标准等事项作出了具体规定。
《实施办法》严格区分处理范围,坚持宽严适度、分类处理确认的原则,对非原村民所建住宅类违建、以房地产开发为目的所建住宅类违建不予处理确认;对原村民、原农村集体经济组织,整体从宽,减免罚款或者地价。同时,对历史遗留违建的处理确认属于有限确认,仍限制流转获利、限制征地搬迁补偿标准,让违法者难以从违法行为中获取利益。
■入市“农地”档案
土地编号:A2170315
土地面积:14568.29平方米
建筑面积:69900平方米
地理位置:该地块位于宝安区福永街道凤凰社区,处于广深公路(107国道)北行方向与凤凰路东北方向所处的一块中间区域
成交价:1.16亿元
利益共享机制:原农村集体股份公司与政府按“3∶7分成”,此外,原农村集体股份公司再获得建成后的20%物业。此外,凤凰社区还将以风投的方式入股方格,用土地出让金所得“多退少补”入股方格公司9.5%的股份。
