如果仅仅用“热”来形容2013武汉楼市,未免有些空洞和单调。热到什么程度?看看下面的成绩单:2013年武汉商品住宅累计新增成交15.9万套,较去年增加2.33万套;成交面积为1581.26万平方米,较2012年全年增加18%。全年月均成交超过1.3万套,除了2月春节不足万套,其余月份摒弃“淡旺”之别,堪称全年旺销。
同时,2013年武汉主要城区商品房销售金额1199亿,环比上升21%。
按照这些指标,楼市俨然如一锅已经烧到90℃的热水,即将启动沸腾模式。
不过,水的沸点还要看大气压。在标准大气压下,楼市再烧上一把火就可以沸腾。但随着限购限贷政策的深入、二套房首付提高、公积金新政、房产税进入立法程序等一系列政策压力的增大,再加上信贷紧缩预期,2014楼市能否继续沸腾,还且拭目以待。
2013年初展望市场时,某机构华中区首席分析师吴洋用了一个词:“好日子”。现在看来,这个预测相当靠谱。
政策层面,楼市延续平稳过渡,武汉房地产市场最终创下供应量、成交量、价格、存量的历史新高,外加新的地王诞生。
“量价齐升,地王诞生,多么熟悉的一幕。”吴洋说,2007年武汉也是在这样的兴奋中迎来了让2008年成交量腰斩的“国五条”;从义和巷地王到精武路地王,2013年11月果然又送来了“汉七条”,立竿见影的调控效果表明:短、中期内,这还是一个行政干预特征明显的市场。
据中国指数院数据,2013年武汉市住宅成交均价为6851元/平方米,较2012年上涨7.6%。房价自2012年9月开始连续上涨13月,年末停涨并出现微调。综合来看,8000元/平米以上中高价格段成交占比明显上升。成交量创历史新高,全年累计成交1581.26万平方米,较2012年增加18%。
在土豪遍布、挥土如金的地产业,房价节节高升是表象,土地市场的变化则暗示了更深层次的布局和趋势。
由于2012年武汉土地市场创造历史纪录,因此虽然2013年表现也不错,但土地成交量与金额依然出现下滑。2013年,武汉市累计成交220宗土地,成交面积1134.79万平方米,较去年下滑24.37%;土地出让金685.94亿元,较去年减少23%。
尽管供应量和成交量降幅明显,但武汉楼面地价涨幅较大:居住类楼面地价为2376元/平方米,同比上涨24%。同时2013年各区域地王频出,溢价率大幅上升。
综合来看,一方面品牌企业看好武汉,除了不断有外地品牌房企进驻外,近两年刚刚进入武汉的中海、佳兆业、越秀、朗诗等外地房企去年均再次在武汉拿地。另一方面,房企在土地市场的争夺中不断分化。在2013年房企拿地面积排行中可以看到,前三位依次是福星惠誉、武汉金林、联投等本土企业。万科、金地、保利等名企均未进入前十。
2013年楼市的胜利,可以归结为刚需的胜利。成交结构可以清晰的印证这一点:120平方米以下面积段仍然是武汉主力需求面积段,占总销量的81%。
自从2011年限购以来,更多的购房者趋向于购房一次到位,同时市场上户型设计越来越合理,其中90-100平方米小三房因面积小、功能强、总价低,深受购房者喜爱,2013年小三房成交量同比增长约4个百分点。此外,120-140平方米面积段成交占比也较去年增加约2个百分点。
吴洋认为,2012年90-100平方米两房、110-120平方米三房的成交是主力,而在2013年却又回到80-90平方米两房、90-100平方米三房为主力。“需求已经在变化,也意味着2014年市场将进入一个新的局面。”
