2013年的长沙楼市注定不平静,从年初的放开经适房上市交易,到年末的二套房贷首付比例调整,在限购、限贷、增加供应等方面加强市场调节的大背景下,地方政府出台了一系列的相应调控政策,不断完善购房机制。
中国指数研究院最新发布的《长沙房地产市场2013年年报》显示,2013年7月以来,长沙新建住宅价格环比连续上涨,均价直逼7千元,不过,从中部六省省会来看,长沙2013年累计涨幅2.0%,为最低水平。在调控继续从紧的背景下,预计2014年长沙房地产市场将呈现“量价齐升,投资开工增速回升”的特点。
房价:1到12月房价每平米涨了545元 均价直逼7千
2013年12月底,由国家语言资源监测与研究中心、商务印书馆、北京语言大学等单位联合举办的“汉语盘点2013”,进行了揭晓,“房”当选国内年度字,在“楼价如此虚高,引无数百姓竞折腰”的今天,“房价”依旧是一个绕不开的话题。
根据中国房地产指数系统对长沙的全样本调查数据显示,长沙新建住宅均价自2013年1月开始连续6个月环比上涨,当年7月首次下跌,环比下跌0.91%,为近年来较大跌幅,此后5个月连续上涨。
到了12月,长沙新建住宅均价环比上涨1.17%,同比涨幅扩大至9.43%,为6997元/平方米,直逼7千元大关,比当年年1月的6452元/平方米高出8.45%,是近年来最高水平,可以说,从1月到12月,长沙新建住宅均价每平米涨了545元。
近年来,长沙新房价格整体呈现不断上涨的趋势,2013年整体成交均价6376元/平方米,同比增长2.0%,涨幅为中部六省省会城市最低水平。其中,1-2月由于年初市场低迷加之多为刚需产品,成交均价均未突破6000元/平方米。伴随改善性需求逐步释放,中高端项目热销带动全市成交均价上涨。
供需:市场总体供大于求 刚需型产品仍是市场主流
数据显示,2013年1-12月,长沙商品住宅共成交1213万平方米,同比增长37%,为近五年同期仅低于2010年的第二高位,但与2009-2012年月均成交量相比仅增11%,表明今年长沙回升显著主要源于过去两年受调控政策影响较大。
“2013年,长沙市政府出台一系列政策稳民生保增长,努力满足居民的合理住房需求,积压的刚需和压抑已久的改善性需求积极入市。”中国指数研究院长沙分公司总经理薛琳表指出。单月来看,长沙成交量在经历传统淡季2月低迷后,3月起持续回升,4月成交量达到全年最高峰117万平方米,下半年以来成交量保持在近100万平方米以上。
从不同区域来看,2013年长沙岳麓区住宅成交占比为29.8%,较上年提高1.5个百分点,依然是长沙市成交主体。按价格段来看,5000-7000元/平方米之间的刚需型产品仍是市场主流,7000元/平方米以上的改善型中高端项目成交占比明显提高。
供应方面,2013年,长沙商品住宅新批上市1316万平方米,同比增长18%,处于近五年来同期较高水平。其中,在经历了8月和9月的下滑后,“银十”新房供应达到全年的最高峰178万平方米,这也是09年以来单月供应最高峰。不过,由于成交量增幅大于供应量增幅,2013年长沙商品住宅销供比提升至0.91,市场整体仍供大于求。
预测:2014年楼市“量价齐升” 房价整体涨幅5%以内
住建部近日正在草拟2014年重点监控房地产市场的名单,被列入名单的城市须从严执行限购限价等楼市调控政策,北京、上海、广州、深圳明确在列,而长沙正处在城市快速扩容、人口聚合的发展阶段,房地产调控应该跟一线城市有所区别。住建部的表态,意味着中国房地产调控正式告别“一刀切”,业内人士普遍认为这对于长沙市场是个利好。
薛琳认为,在宏观经济平稳增长,货币政策保持稳健,房地产调控政策继续从紧的背景下,2014年长沙房地产市场将呈现“量价齐升,投资开工增速回升”的特点。
“长沙2013年成交面积略微低于同期新批上市面积,实际土地供应增加,供大于求态势加剧。预计2014年,面对人口基数庞大、居民购买能力高且城市轨道交通的进一步完善,长沙城市发展潜力巨大拉动整体房价继续上行,预计整体涨幅在5%以内。”薛琳说道。
2013年11月底,长沙进一步收紧了楼市调控政策,中指院预测,在房地产调控不放松,继续抑制投资投机性需求的背景下,刚需将继续成为2014年市场的主力,同时,改善性需求也将继续释放,与刚需共促长沙市场继续回升。
