2014年1月10日,全国国土资源工作会议在北京山水宾馆如期召开。记者从会议上得知,国土资源部将协同住房和城乡建设部划定城市边界。
“城市建设无序发展,原因是没有控制好开发强度,没有划定城市开发边界。我们将和住建部门紧密配合,从每个城市、特别是大城市的实际出发,在划定城市周边永久基本农田的基础上,修订城市利用规划和城市建设规划,尽快把城市发展边界确定下来,并选择部分县市开展‘三规合一’和‘多规合一’试点。划定永久基本农田,这个首先从500万以上人口的大城市入手,由大到小,逐步覆盖全部基本农田。永久基本农田一经划定,城市建设必须跳出去,搞串联式、组团式、卫星式发展。”国土资源部部长姜大明说。
中央要求东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主,今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应,除生活用地外,原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。
对此,中国房地产学会副会长陈国强分析指出,一直以来,城市边界没有约束,陷入了混乱无序的状态,土地利用率偏低,粗放式发展较为普遍;土地利用与城市发展对基本农田、耕地的侵占现象层出不穷,大城市土地城市化问题尤其严重。而这项政策正是看到了这一问题,试图求得解决。
同策咨询研究部总监张宏伟则认为,上述政策对于三大城市群的核心城市,尤其是对一二线城市来讲,由于短期内土地供应规模受限,地价势必继续上涨,未来几年地价房价也会持续上涨,甚至会出现“地王”现象。
控制城市开发强度
在全国国土资源会议上,姜大明表示必须坚持最严格的耕地保护制度,严防死守耕地红线。“多年来,各地在耕地占补平衡方面做了大量工作,守住了18亿亩耕地红线,但也存在重数量、轻质量问题。南方水田减少了一个福建省的总量,就是很好的证明。”姜大明表示。
对于18亿亩耕地红线,尽管日前公布的第二次全国土地调查结果显示,截止到2012年,耕地数据是20.27亿亩,但随着城镇化进程的加快,不少城市扩容严重,占用耕地是不可避免的事实。因此,不少专家担忧这一数字的真实性及其背后的质量问题。
“提出合理控制建设用地的规模,有利于守住耕地底线。一旦新增建设用地被限制,就只能盘活存量,进行存量土地的挖掘。然而,存量房涉及的拆迁改造成本极高,比征用集体用地难度更大。”陈国强表示。
“我国城市供地结构不合理,城市每平方公里仅7000人,远低于每平方公里1万人的平均标准。”对于我国城市供地结构现状,姜大明表示,造成这一结构的主要原因是工业用地多,居住用地少,建设用地多,生态用地少。目前城镇工矿建设用地中,处于低效利用状态的5000平方公里,占全国城市建成区的11%,所以今后将减少东部新增建设用地供应,除生活用地以外,原则上不再安排人口500万以上特大城市的新增建设用地。“要重视用经济手段倒逼资源利用方式转变,建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制,提高工业用地价格,坚决杜绝工业用地零地价甚至负地价。”姜大明表示。
“工业用地占比过高,会挤压其他用地的供应。而这一政策的推行,就意味着住宅用地和工业用地的比重将得到调整。工业用地拿地成本提高,比重降低,而相对应的,居住用地的比重会提高,将会在一定程度上抑制房价的上涨。” 中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长及研究员牛凤瑞表示。对于未来如何规范工业用地,他认为,“从市场配置资源来说,实行同地段同地价,才能体现土地真实的价格。对工业成本的核算、行业关系的捋顺、工业竞争力的提升有重要意义。”
稳推土地制度改革
“2013年,国土部全面落实中央下达保障性安居工程建设用地任务2.63万公顷,落实率102.7%。”对于2013年的国土工作,姜大明认为在保持连续性中实现了新发展。比如酝酿3年多的《全国国土规划纲要》已经上报国务院;在教育实践活动中,开展维护征地农民合法权益专项督查;督促地方解决了一批群众反映强烈的突出问题;明确了棚户区改造用地支持政策;加大对一线热点城市住宅建设供地力度;会同住建部部署集中开展在售“小产权房”突出问题专项整治等。
2014年是贯彻落实党的十八届三中全会精神、全面深化改革的第一年,任务艰巨繁重。姜大明指出,当前和今后一个时期,国土资源工作的总要求是,稳中求进,改革创新,在大局中找准工作位置,把深化改革作为工作动力,以改革红利激发市场活力,努力做到保护资源更加严格规范、利用资源更加节约集约、维护群众权益更加有力有效,不断提高资源保障和管理服务水平,促进经济提质增效升级和持续健康发展。同时,他强调,要积极稳妥推进土地制度改革。土地管理制度是一项基础制度,改革要遵循问题导向,坚持原则,严守底线,积极稳妥审慎进行,在重大问题上不能出现颠覆性错误。
参加分组讨论的某省国土资源厅厅长表示,这次会议跟以往会议相比,差异很大,“领导重点强调中央经济工作会议、城镇化工作会议、农村工作会议精神,说明顶层制度设计者希望我们在土地制度改革领域不要走偏,要严格按照中央精神步伐走。而过去是鼓励在基层创新,只要是大框架不变,我们都大胆地按照自己对土地和实践的认识进行创新。”
另外一位厅长则表示:“粮食安全、土地安全问题越来越严重,土地会非常稀缺,土地越稀缺,地价便越不会呈现递减趋势,地价不松动,房价也很难下降。”
