在北京市房地产交易管理网上,新房取证入市的记录在12月27日云集园项目后就再未更新。截至1月14日,已经有18天没有新房入市了。与此同时,土地却依旧火热,开年以来,已经卖地近140亿元,供应似乎没有放缓的迹象。
对此业内人士认为,新年的因素和4万元以上项目禁止入市的禁令都导致了大量中高端项目被卡在了市场之外,加上开发商有意控制刚需盘的数量,共同造成了当前的供应荒。不过,许多4万元以上项目都通过排号等方式早早完成了客户积累,一旦禁令接触开闸入市,这些中高端楼盘或将形成新的日光盘,并且,由于土地价格的居高不下,业内认为4万元以上盘的占比将更大,数量上会在今年明显扩容。
住宅供应连续18天挂零 三年以来首次
去年11月开始,高于4万元的项目被爆难以获得预售证入市销售,众多售价在4万元以上的项目都被迫推迟开盘时间,这直接造成了五环内的项目几乎同时销声匿迹了。
虽然一些2万元至3万元左右的远郊楼盘在去年11、12月份入市缓解了供应的紧张,但根据北京市房地产交易管理网的统计显示,从去年12月27日起,北京期房住宅项目就再也没有新盘获得过预售证,截至记者发稿的1月13日,楼市供应的空档期长达18天。
朝阳区某项目的销售总监表示,往常新年伊始,会因为元旦的因素供应量比较低,但今年元旦只有一天假期,仍然出现了连续18天住宅供应挂零的情况,非但在全年中十分少见,即使是在1月这个传统淡季,也是三年以来的首次。
由于供应低迷,北京新建住宅可售库存再次跌到6万套警戒线以下。根据北京市房地产交易管理网的统计,截至1月12日北京可售商品房住宅库存58436套。
商住楼再次救场 4万元以上项目一房难求
住宅的零供应并没有让楼市陷入一潭死水,不限购不限贷,始终游离在调控之外的商住楼产品再次扮演起救场英雄的角色,从12月末开始,商住项目就已经成为楼市成交的主力。
根据亚豪机构统计数据显示,上周(1月6日-1月12日),北京商品住宅成交套数排行前十的项目中,包含了7个全部为商住或含有商住产品的项目,像顺义·绿地启航国际、中粮万科FUNMIX半岛广场、红石座、熙悦睿府·书香、珠江四季悦城、中国铁建·梧桐汇等。
而再往前数一周,包括新开盘的泰禾·号街区在内共有6个商住类项目跻身单周销售前十。 对此,亚豪机构副总经理任启鑫表示,当前在4万元禁令和限价令的双重管制限制下,刚需项目惜售情绪加重,推盘积极性显著降低,而改善类的高价盘又无法取证,导致房企转而依靠商住项目来提高利润,也是一种曲线救国的策略。
另外,虽然4万元禁令让西山艺境、万科西华府等项目都踩着4万元的标志线入市,但业内人士却认为,这些项目再次推新时的价格一定会高于4万元/平方米。
而市场上许多高于4万元的项目虽然被禁止入市,但却通过办卡、排号等方式,实际上已经基本完成了销售,只等禁令放松,就能入市日光。
位于北五环的某高端盘,主打三居和四居,其销售人员对于探访的北京青年报记者表示,可以交款参与排号,但这次未必能选到房,因为排号人已经多过了实际要卖的房,许多户型都已经被预订。
当前供应荒难以持续 土地热卖为楼市“撑腰”
由此,不难看出半个多月的住宅供应挂零看上去并不是因为楼盘后继乏力,而是因为开发商懒得卖房,都去忙着抢地了。
数据显示,2014年开年,北京土地市场延续了2013年的热度,继1月7日首次出让四块地取得78亿元的开门红后,1月9日又卖了三块地,再度吸金60.79亿元,土地出让金收入已达138.89亿元,并且多数地块的溢价率都超过了40%,大有“趁热打铁”之势。
再加上2013年出让的978公顷商品住宅用地,可以预期今年北京的住宅不会长期处于供不应求的局面。
按照2014年北京土地供应计划:北京拟安排住宅用地中的40%建设保障性安居工程,30%用于自住型商品房建设,而商品房的用地比例则仅为30%。由于配建低利润的保障房和自住商品房的因素,导致许多五环外地块的商品房楼面价都超过了4万元/平方米。
商品房地块的 “越拍越小”进一步推高了未来所售项目的价格,在这种土地竞争格局下,未来商品住房市场的高端化走向已成定局。
北京万科副总经理肖劲近日就对媒体表示,在这样的背景下,扩容高端市场已经是不得已而为之,而类似万科这样“被动做高端”的开发商还有很多。
4万元红线禁令将解 高端项目或集中入市
对于4万元以上的高端项目来说,虽然至今尚未有解禁消息,但这些被“捂住”的高端楼盘迟早都要进入市场,再加上土地价格已经被不断抬高,4万元以上项目必然会在今年出现扩容的趋势。一旦政策松动,这些高端盘或许将出现集中入市的情况。
位于望京的招商臻园就传出了1月入市的消息,为望京少有的新盘项目,臻园在去年8月份开盘时的成交价格已经达到了4.2万元/平方米,这次开盘虽然未公布售价,但消息人士称价格必然会超过4万元,应该会在4.5万元/平方米以上。可以预期新年后,将会有更多的4万元盘获批入市。
伟业我爱我家市场研究院监测数据也显示,2013年北京套均成交额千万元以上的豪宅共成交2871套,同比上涨34.5%,在今年土地价格更高的情况下,豪宅产品的扩容趋势将更加明显。
