1月1日起,自治区地税局下发的《关于个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》(以下简称《公告》)已正式施行。根据《公告》,全区二手房转让时应纳税款采用核定征收的,不再享受各单项税种的税收优惠政策。政策调整以来,广西地税12366纳税服务热线已接到近千人次来电,对《公告》具体如何执行的相关问题进行咨询。1月15日,就纳税人关心的问题,自治区地税局对《公告》进行进一步解读
案例
满足条件仍可减免营业税和个税
市民黄先生想出售一套家庭普通住房。《公告》实施后,原来满足“购房满5年且为家庭唯一普通住房”条件,可减免营业税、个税的优惠政策是否不再有效?
自治区地税局解答:
根据纳税人提供的资料以及税收征管资料、房屋登记信息查询等情况,《公告》规定了两种税款征收方式:第一种,分税种计算征收。对个人转让应税房产,能够提供完整、准确的房屋原值凭证、资料,可以准确计算房屋原值和其他合理成本费用的,按税法规定应分别计征5%营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、交易差额20%的个人所得税、0.05%的印花税和土地增值税(增值额的20~60%)等税费。若纳税人符合规定条件、资料齐全,仍可享受相关单项税种优惠,即对个人转让住房的暂免征收印花税和土地增值税;对转让“购买满5年的普通住房”免征营业税;转让“购买满5年的非普通住房”差额征收营业税;对转让“购买满5年且属于家庭唯一生活用房”的,可以免征个人所得税。
当然,纳税人在享受这些优惠政策时,必须能够提供房产证、房产所有权人身份证或身份证明、售房合同(协议)、购买住房的税务发票或合法有效票据、契税完税凭证以及《个人住房交易纳税申报审批表》;属于“家庭唯一生活用房”的还需提供住建(房管)部门出具的相关证明等材料。
若转让应税房产时,纳税人不能够提供完整、准确的房屋原值凭据,无法准确计算房屋原值和其他合理成本费用的,或者税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核定房屋原值的,则采取核定征收的方式,核定征收率为6.6%,且不再享受单项税种减免优惠。
案例
哪种征收方式更“便宜”?
市民张先生想将其名下一套90平方米的住房进行转让,转让收入预计50万元,房屋原值30万元。那么采取哪种征收方式实际税负会低一些呢?
自治区地税局解答:
这个问题要视不同情况而定:
一、购买满5年但不是家庭唯一住房
若张先生这套房购买满5年但不是家庭唯一生活用房,房款以贷款方式支付,并能提供向银行支付该套房产的贷款利息证明6万元、房屋的装修金额5万元的发票,支付中介手续费7500元的发票,且其他资料完整、齐全,那么按照分税种计算方式缴纳税款,张某某转让的房子是购买满5年的普通住房,可以免征营业税,因此,应纳营业税及附加税费=0元;应纳个人所得税=(房屋转让收入-房屋原值-相关税金-合理费用)×20%=[50-30-6-(30×10%)-0.75)] ×20%= 2.05万元。(注:(30×10%)是指可支付的住房装修费,商品房可扣除的最高限额为房屋原值的10%。)张先生转让该套住房应缴纳税费共计2.05万元。
如果张先生未能够提供装修费、中介费、贷款等合法凭证,但符合免征营业税的规定,则转让该套住房应缴的个人所得税=(50-30)×20%=4万元。
假设张先生转让上述房产,但未能够提供完整、准确的房屋原值等凭证、资料,按照《公告》的有关规定,税务机关将对其采取核定征收方式征收税款,按转让住房的核定征收率6.6%计征,转让该套房产应纳税费为:50万×6.6%=3.3万元。
二、购买不满5年且非家庭唯一住房
若张先生欲转让的房产不满5年,能够提供的资料完整、齐全,按分税种计算方式缴纳税款,转让该套住房需要缴纳全额征收营业税,因此,应纳营业税及附加税费=50万×5.6%=2.8万元;应纳个人所得税=(房屋转让收入-房屋原值-相关税金-合理费用)×20%= [50-30-2.8-6-(30×10%)-0.75)×20%=1.49万元(注:(30×10%)是指可支付的住房装修费,商品房可扣除的最高限额为房屋原值的10%)。张先生转让该套住房应缴纳税费共计4.29万元。
假设张先生转让上述房产,但未能够提供完整、准确的房屋原值等凭证、资料,按转让住房的核定征收率6.6%计征,转让该套房产应纳税费为:50万×6.6%=3.3万元。若按《公告》前的政策规定,综合征收率为6.5%,则转让该套房产应纳税费为:50万×6.5%=3.25万元。
自治区地税局工作人员表示,税负的高低与房屋的性质、持有房屋的时间长短、交易价格的高低、买卖差价以及相关房屋资料、凭证保存完整与否等因素关系密切,不能简单的以分税种计算或核定征收等方式一概而论。有的情形税负高些,有的情形税负低些,这也符合税收量能负担原则,多得多缴,少得少缴。
提醒
保留相关发票便于税前扣除
据自治区地税局相关负责人介绍,2013年,国务院办公厅印发《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,要求各地认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的政策,强调税务部门应依法严格按二手房转让所得的20%计征个人所得税。对此,自治区地税局结合广西房地产发展的形势和房地产税收的负担情况,并借鉴外省、区、市的做法,按照比一、二线城市相对宽松灵活的原则,制定下发了《公告》。考虑到不同房产类型、持有时间和增值额大小以及租金收入水平等因素,《公告》对个人转让、出租房产有关税收征收方式、减免税优惠等政策进一步进行了规范和细化,目的在于加强征管,堵塞漏洞,维护公平,调节收入分配,有效遏制投机性炒房行为。
自治区地税局工作人员提醒:纳税人2014年1月1日以后到税务机关办理纳税申报相关事宜的,均按《公告》有关规定执行。此外,按照分税种计算征收方式计算的个人所得税,是以转让价款减去购入价款、转让住房过程中缴纳的税金、合理费用后的金额乘以20%的税率计算而得;而核定征收方式中个人所得税的核定征收率为1%,是按照全部转让价格作为计税依据的。
因此,个人在购买住房时应注意保存好购房发票、装修发票、银行贷款利息证明和转让房产中涉及的各项费用的发票等,这样便于个人在转让该套住房时,可以在个人所得税前进行扣除。
符合规定条件、资料齐全的纳税人,仍可享受相关单项税种优惠:
●对个人转让住房的暂免征收印花税和土地增值税;
●对转让“购买满5年的普通住房”免征营业税;
●转让“购买满5年的非普通住房”差额征收营业税;
●对转让“购买满5年且属于家庭唯一生活用房”的,可以免征个人所得税。记者 雷倩倩
