克而瑞数据显示,全国前50家房企的销售额已占到全行业的四分之一强。发现,在中国房地产企业的这场“2013盛宴”中,前50家房企里有20家是靠去年第四季度的冲刺,才有了这样的业绩。
然而,2014年不太可能发生类似现象。种种迹象表明,今年主要房企都将大部分销售目标的实现安排在上半年。世茂集团副主席许世坛明确称,由于预计供应高峰会在2014年下半年出现,为了避免激烈竞争,世茂会在上半年向市场集中供货。旭辉地产也透露了类似看法。
对“高周转”房企来说,目前最大的风险在于信贷的紧缩。瑞银房地产研究部主管李智颖认为,流动性收紧将是房企的最大风险。此前,很多地方银行已取消对首次购房者的优惠利率贷款。金融业内人士称,房贷利率已接近银行的融资成本,房贷业务已经失去吸引力。
尤其是传言将加强对影子银行监管的“107号文”,更可能促使素来谨慎的房企选择上半年出货这一安全之策。
市场供应
京沪厦等少数城市新房供应不足 部分城市库存消化需2~3年
克而瑞发布的研究数据显示,2013年前11月全国53个重点城市经营性用地成交面积高达6.59亿平方米,同比增长21%。上述出让土地经过7~8个月的开工、建设,将成为2014年新房市场的供应主力。
然而,除北京、上海、厦门、苏州等少数城市2014年可能出现供不应求现象外,大多数市场供应将和需求持平,而诸如常州、无锡、中山等城市的供应甚至可以卖2~3年。
一边是大量新增供应扎堆入市,另一边是资金面收紧力度有增无减,尤其是随着有关“107号文”的传言风起,对影子银行依赖度甚高的房地产企业或将面临极大冲击。
二三线城市库存压力增大
据克而瑞统计,2013年主流房企拿地规模出现明显增长。全国前50强房企通过招拍挂拿地的建筑面积高达1.87亿平方米,同比增长17%;投入金额总计5875亿元,同比增长57%。随着大型房企大手笔“补仓”,市场供应将出现明显提升,也将带来新一轮的库存压力。
在2013年房价上涨最为猛烈的一线城市,克而瑞预计,2014年总体供应走势仍将稳中有增。其中,上海供应总量保持稳定,深圳和北京同比上升两成和四成,市场供应出现稳步上升,但由于需求持续高位,因此从绝对值来看新增供应量仅是一般水平。
克而瑞研究中心分析师杨晨青认为,一线城市土地的高度稀缺,使得房价已处高位的市场仍然存在较大的提价空间,因此在短期需求不足,长期溢价空间看好的情况下,开发商在一线城市供应面也自然更为谨慎,惜售意愿更强。
与之相对,二线城市的供应量则迎来全方位扩张,市场也出现分化。克而瑞跟踪的11个重点二线城市中,八成城市新增住宅供应将同比上升,宁波、南京、成都三市同比增幅超过20%,其中宁波更是达到了48%。
杨晨青表示,在重点二线城市中,除成都、厦门和苏州2014年预期供应不能覆盖当前年度成交量之外,其余重点二线城市供应均充足,部分如宁波这样供应量大增的城市已出现阶段性供过于求的征兆,未来房价上涨动力将被削弱,当地市场竞争将趋于激烈。
像常州、无锡、东莞、中山这种介乎二三线之间的城市情况更令人担忧,杨晨青表示,这类城市由于前几年开发过剩,库存仍处于高位,在未来2~3年内消化库存的压力较大,市场将进入阶段性盘整状态。
全联房地产商会创会会长聂梅生向记者表示,预计2014年房地产市场仍将延续分化的走势,一线城市房价仍将惯性上涨,但同比涨幅较上年有所回落,二三四线城市将面临消化库存的压力。
资金面仍存变数
与库存压力增大相比,资金面趋紧是一个更大的变数。
直接受到影响的是房贷市场,随后有关规范影子银行的国办 “107号文”即将出台的消息更是令市场风声鹤唳。据《每日经济新闻》日前报道,市场消息称,国务院办公厅近期印发国办107号文《关于加强影子银行业务若干问题的通知》(以下简称“107号文”),明确定义了影子银行的概念、纳入监管的范畴以及监管责任分工等。
盛富资本总裁黄立冲向 记者表示,由于影子银行中很大比例是银行通过资金池业务支持房地产融资,一旦“107号文”真的落实,房企通过信托或理财产品融资支持开发业务难度将大大增加,导致资金面进一步恶化。
“对于销售规模在50亿元以下的中小型非上市房企而言,信托是其重要的融资渠道之一,一旦影子银行大幅收紧,这类房企受到的影响更大,被迫降价出售回笼资金的压力也更大。”杨晨青认为。
实际上,部分未雨绸缪的上市房企抢先在海外发债融资。根据中原地产研究部统计数据显示,仅2014年1月上半月,已有富力、佳兆业、合景泰富、世茂等多家房企发布海外融资计划,合计总融资额超过300亿元。
美国量化宽松政策逐步退出带来的影响也不容忽视,黄立冲对《每日经济新闻》记者表示,预计最快到下半年,美国量化宽松政策退出的影响将逐步呈现,即便上市房企仍能海外发债,资金成本也得抬高不少;此外,热钱也将加快从国内流出,对于国内资产价格将构成下行压力。
“对于一些融资渠道丰富的龙头房企,以及像远洋地产这种因2013年较少拿地资金链相对充裕的上市房企而言,一旦市场出现变动,2014年也许能获得不少并购机会。”杨晨青表示。
开发模式
“高周转”模式仍是主流 超九成房企执行标准化开发
楼市大决战能不能提前到上半年,一定程度上取决于项目的施工速度。在绝大多数品牌房企实施产品标准化开发后,速度已经不是问题。只要交地,很多项目都可以在8个月内入市,有些项目甚至只需要6个月时间就可以上市。
然而,对于房企来说,走高周转之路又面临怎样的机遇和挑战?
“高周转”路线将继续
2013年以来,“高周转”成为房地产行业的关键词,《每日经济新闻》记者采访多位开发商人士了解到,2014年将有更多的房企转型高周转路线。
按照一般房地产开发的节奏,在获取项目后,会先进行产品定位和策划,再委托设计单位做方案和施工图,期间将会展开多次讨论与评审,如此一来,从拿地到开工,短则8个月,长则一年。
但如果将视线锁定在万科、恒大、龙湖等标杆房企,通常仅需要3、4个月,到第8、9个月就可以开盘销售,而其他一般企业这时往往还没有开工。以万科内部奉行的“5986”原则为例,即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅。
在开发成本越来越高的时代,“快”成为制胜法宝。“假设项目获取费用是10亿元,按照11%行业平均负债利率计算,每天的资金成本就是30万元,150天就是4500万元。在所谓讨论优化、研发创新或追求完美的过程中,相当于5000万元的利润就悄然无息地蒸发了。”兰德咨询总裁宋延庆对《每日经济新闻》记者说道。
“所以现在我们都不能等,不会说像以前去等土地升值,每年耗费的巨额资金成本根本不能想象,只能尽最大努力加快速度开发。”北京一位房企人士对《每日经济新闻》记者表示。
的确,高地价已经不断侵蚀房地产行业的盈利状况。据《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书2013》显示,随着市场的竞争越来越激烈,房地产行业的平均利润率也将越来越低,预计“年均净利润率降低1个百分点”的趋势将会持续下去。根据预计,到2015年房地产行业平均净利润率将触及“10%警戒线”。同时,不同房地产企业之间的盈利能力也进一步呈现出加剧分化的趋势。
标准化意在提高净利润率
“预计未来5~10年,快速周转模式依然是主流,主要原因就是企业要抢占市场份额。”宋延庆对《每日经济新闻》记者指出。
宋延庆补充说道,事实证明,只要能实现高周转,利润率和杠杆率也能随之提高。“2013年四季度是推盘的高峰期,从2014年的市场来看,整体也会有所加快,一般都建议房企在上半年完成整体销售的60%~70%。”
据《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书2013》统计,目前百强房企中92%的企业都在推行产品系列化和产品标准化开发,每个企业平均有3.7个产品线。
根据兰德咨询测算结果显示,同等规模的项目,开发周期每增加一个月,由于资金成本、管理费用等随之增加,项目投资回报率将会降低0.8个百分点左右;反之,开发周期每缩短一个月,项目投资回报率可提高0.8个百分点。
“其实高周转主要是缩短项目开发前期的定位策划和规划设计时间,进而做到快速开工,快速开盘,快速实现现金流平衡。”宋延庆在接受 《每日经济新闻》记者采访时指出,高周转不仅不会缩短施工周期,反而更有可能拉长施工周期。
宋延庆给记者算了一笔账,如果一家房企在三、五年内,开始建立一、两个标准化产品线,标准化率目标可以设定在40%左右,则净利润率可以提到至少5%,十年内,力争形成3~5条产品线,产品标准化率一旦达到70%左右,即使未来行业平均利润率已经降到10%左右,企业自身的净利润率依然可以达到15%以上。
政策风向
长效调控机制或加强不同城市分化加剧
虽然很多房企都希望能在2014年上半年完成主要的销售任务,但计划能否最终实现,还要看房地产调控政策的指向。《每日经济新闻》记者梳理发现,历年来的宏观调控政策多在上半年出台,因此上半年的政策风向值得重视。
首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池告诉 《每日经济新闻》记者,2014年应该还会出台一些调控政策,以保持房地产政策的连续性。“过去的政策取向是正确的,即不断增加供给、减少需求。尤其是增加中小户型商品房、保障房供给,抑制投资性和投机性需求。”
不过,2014年的调控政策是否会像过去几年一样,给市场带来短至3个月,长至1年的市场观望,却是未知数。中国房地产学会副会长陈国强认为,调控政策将在不同城市出现分化。
调控方向:不同城市政策分化
赵秀池表示,一线城市、热点城市仍然会限购、限贷。各城市应该根据自己的城市规模与户籍制度改革、未来社会经济发展规划落实差异化政策,财税、信贷、行政、土地调控等手段仍然会继续运用。
陈国强认为,新一届政府上任以来,把房地产做淡化、低调处理的特色非常明显,不再刻意突出中央政府在调控中的主导角色,而是突出地方政府在调控当中的主体作用。因此,未来的调控会更多调动地方的积极性,以地方为主是政策的一个趋势;分类管理、化整为零的提法,就是由地方来承担调控的主体责任,中央不再统一发号施令,一刀切;未来的地方政府在调控当中,会有更积极的表现空间,有些城市会进一步收紧,有一些城市会逐步放松,政策方面会出现明显的差别化。
上海易居研究院研究员严跃进分析,实际上国家楼市监管部门一直注重政策的差异化,但2014年这种倾向会加重。原因在于,随着不动产登记制度等基础工作的推进,楼市差异化调控能落到实处,而不像过去更多地停留在口号上。
克而瑞发布的《地产经理人信心指数》指出,2013年第四季度 RMI指 数 (RealEstateManagersIndex,房地产经理人信心指数)为60.02,环比小幅下降0.84点,为2010年以来的第三高。在经历了第三季度的大幅冲高后,开发企业经理人对2013年四季度的信心出现回落。
陈国强认为,未来调控仍然会对开发商的开发速度有所影响,但影响大小取决于公司自身整体策略和项目定位,企业间的分化将更为明显。
成交影响:市场不会比去年好
严跃进表示,目前很多房企加大了对政策的学习。此前一些企业高估自身实力,但“限购限贷”等政策持续时间长,暂时看不到终止的时间表。这样一来,房企必须调整相应的战略。这种战略调整包括以下几个要点:一是产品线重塑,二是区域识别成为企业的关注对象,三是模式要进行创新。政策大网铺开,房企如果没有创新,很难超越常规盈利的获取。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示,调控政策可能不会出现大幅加码,更多的是一些长效调控机制的加强,例如可能涉及房地产税的立法、货币直接融资、加大保障房的比例等。
陈晟预测2014年市场会比较平淡,不会比2013年好,最乐观的估计是和2013年的市场持平。这一观点被很多机构认同。第一太平戴维斯中国区市场研究部主管简可也认为,2014年上半年住宅市场成交量将维持平稳甚至微降,全年住宅成交价格的涨幅将仅有5%。
信贷预测
开发商的出货难题:按揭难将继续
每经记者 万敏 发自北京
“听很多朋友说现在银行放贷的时间特别没谱,都不太敢下手买房了。”北京的龚先生当了两年的“看房族”,2013年他终于看中了位于北京东五环外的一处楼盘,但到银行一打听,商业贷款审批的日子是“说不准”。周围的朋友说,如果超过规定期限不能拿下房贷,有的开发商会要求支付违约金。
货币政策持续稳中偏紧的情况自2013年下半年以来尤为明显。
2014年1月已经过半,《每日经济新闻》记者采访北京地区多家商业银行获悉,上半年住房按揭贷款的额度仍然不宽松。
短期内房贷额度仍紧张
“现在额度比较紧张。”某国有大行北京地区支行员工对《每日经济新闻》记者表示,从往年经验来看,刚开年的额度都会比较宽松,但2014年却不同以往,“2013年12月申请的到现在都还没有批,具体什么时候能宽松下来也说不准,我们也每个月都在等信儿。”
此外,包括工行、建行、交通银行等在内的大型商业银行也都表示住房按揭贷款的放款周期会较往年更长。
在贷款利率方面,仅有上述大行的客户经理称首套房执行基准利率,条件优质客户最低能拿到九折优惠。所谓优质客户的主要标准是其在该银行的存款额是否能达到要求。另外一家大行的个贷部门人士则表示,首套房利率优惠幅度仍在等待行内通知,预计至多能有0.5%的优惠。
商业银行在每年初的放贷热情其实很高,据媒体报道,截至1月12日,四大行1月新增贷款投放已高达3200亿元,高于上年同期,但其中住房按揭贷款的比例并不清楚。
“按揭贷款利率不高,单笔手续又不能简化,银行把相同的额度放给企业经营性质的贷款,资金滚动快、利率高,当然是收益较高的部门优先。”一位股份制商业银行人士表示,这种情况在2013年四季度银行额度尤其紧张的时期更明显。
“可能过了春节会略好一些,届时各家银行的信贷额度安排明确下来,跟房地产商的合作项目房贷审批可能会有提速,但全年来看房贷的额度肯定还是不如上年。”上述股份行人士表示。
马年春节与1月的月末效应叠加,银行将再次迎来流动性紧张的窗口,分析人士指出,2014年仍然存在爆发流动性紧张的可能性,最近的一轮可能在春节前。
贷款难或持续全年
“2014年我国将继续实施稳健的货币政策,保持货币信贷和社会融资规模平稳适度增长。”这是2014年人民银行工作会议对货币政策的基本定调,从其表述来看与2013年无异,维持“紧平衡”仍然是央行的主要目标。
可以预见,2014年随着利率市场化改革继续推进,存款利率上限上调将推升银行的资金成本,加上金融脱媒过程演进分流存款规模,多数银行仍会将宝贵的信贷资源用在刀刃上。
渣打银行经济师李炜也对 《每日经济新闻》记者表示,尽管2014年会保持流动性合理供给,但利率中轴仍将处于上移通道,融资成本将继续上行。
目前,市场多家机构对2014年全年信贷投放量的预计普遍在8.5万亿~9万亿元之间,这与2013年的信贷新增规模基本持平,由于经济总量持续扩大,实体经济需要的资金也会相应增多,但信贷供给并不会变多,相对来说也就是“收紧”。
