房地产服务营运商戴德梁行日发布的报告回顾了2013年长沙房地产市场的运行情况。报告指出,长沙房地产呈现出优质写字楼租赁活跃、商铺加紧业态调整、住宅供需两旺等三大特征。
一是,优质写字楼租赁市场表现较为活跃,吸纳量创历史新高。报告说,随着万达广场约18万平方米的优质办公物业于2013年第四季度投入市场,将长沙优质写字楼总存量推升至28.5万平方米,标志着长沙开始真正迎来了甲级写字楼时代。新的优质写字楼租赁活跃,直接带动了成交量的增长。戴德梁行的研究数据显示,2013年五一大道商务区吸纳量超过5万平方米,创历史新高;租金方面,由于新物业采取低价入市策略以吸引租客进驻,使得该区甲级写字楼的租金水平下调至每月每平方米109.5元,环比下降5.6%。不过,因大面积的物业集中入市,五一大道商务区的空置率大幅上升至46%。
戴德梁行称,2014年长沙将会有泊富国际广场和北辰时代广场等优质物业相继入市,为市场新增16.8万平方米的优质写字楼供应。目前,长沙写字楼市场处于快速发展阶段,需求力量持续强劲,但大量优质物业的集中入市会直接造成空置率的明显攀升,预计市场需要一段较长的时间才能消化大体量的供应,租金会随优质物业入市而呈现上涨的态势。
二是,商铺加紧业态调整,体验性消费显著增加。报告说,2013年,滨江新城奥克斯广场约14.9万平方米和万达广场约21万平方米的优质商铺入市,使长沙优质商铺存量增至81.9万平方米。由于供需失衡,长沙优质商铺面积的租金水平在过去12个月中加速上涨。截至2013年底,长沙全市优质商铺的首层租金达到每月每平方米350元,空置率降至5.67%。
戴德梁行分析说,长沙的传统百货和购物中心加速业态调整,为吸引更多的人流而增加餐饮、休闲娱乐业态的比例。其中,新开业的奥克斯广场和万达广场餐饮、休闲娱乐比例均在30%以上;快时尚品牌和大型零售商持续看好长沙的商铺市场,加速布局全市优质商场。其中,优衣库和华润万家表现最为明显。
三是,住宅供需两旺,价格平稳上涨。报告说,截至2013年11月,长沙市住宅批准预售面积约1039万平方米,住宅成交量约1094万平方米。相比前两年的供需缩减情况,2013年市场表现出回暖趋势。从价格来看,长沙房价同比涨幅从1月的2%持续上升到11月的11.8%。环比涨幅则出现波动性变化,其中传统销售旺季的推盘减价以及年底放量促销,使得9月和11月以0.6%的涨幅垫底。
戴德梁行数据显示,2013年12月芙蓉区房价以每平方米7148元引领六区,望城区以每平方米4156元垫底。面对持续强劲的需求,预计下季度长沙住宅市场价格将保持平稳,而随着政策对住房市场调控作用的显现以及传统淡季的到来,成交量增速会有所减缓。
