孙方民,今年32岁,作为刚需一族,他一直渴望着拥有自己的一套住房,原打算春节后行动的他,最近放弃了近期购房的想法。
让孙方民作出这一决定的是在高位运行并不断趋升的巨量商品房库存。
库存压力还将进一步加剧
透明售房网的数据显示,到2014年1月底,杭州商品房库存创纪录地突破12万套,达到120476套。
此后,一直维持在12万套。到2月18日下午17时,杭州商品房库存量为11.96万套。与去年同期的8.23万套相比,商品房存量增加3.73万套,同比涨幅达到45%。
透明售房市场研究院统计数据显示,截至2014年1月2日,北京住宅库存为5.76万套,上海为6.37万套,广州为5.62万套,深圳为4.18万套。显然,购买力远不及“北上广深”的杭州,楼市库存已远远超过这几个一线城市。
相关数据显示,2013年杭州共成交商品房85823套,成交面积934.4万平方米;而2012年,杭州成交商品房83690套,成交面积890.6万平方米。即便按照前两年的去化能力,杭州目前的存量房源也需要大约一年半左右才能消化。
值得一提的是,尽管杭州楼市库存高企,但土地市场热情不减。2013年,杭州出让土地达225宗,折合面积12216.9亩,1326.9亿元的出让总收入,较2012年增长一倍多,创下杭州土地出让收入的新纪录。
而根据一般房企8个月左右开发周期,去年拿地的项目今年将集中上市。2013年,杭州市区的宅地出让面积为1409.4万平方米,若按照“70/90政策”的比例估算,去年出让的土地,可以建成10.96万套90平方米的住房。
到今年1月,杭州土地市场火爆依然。1月22日,杭州杭师大地块入市。经过29轮竞价后,该地块最终以总价33.8437亿元、楼面价25785.09元/平方米成交。当日,杭州土地市场共成交六单,成交金额高达96.05亿元。1月杭州土地单月吸金收入达到298.5亿元,创下历史单月成交额新高。
根据杭州市国土资源局资料,今年,杭州主城区还将计划出让经营性用地73宗3622亩(含已公告地块)以及部分当前具备条件的优质地块21宗990亩。
如此,杭州楼市未来库存量持续走高几无悬念,库存压力势必也将进一步加剧。
首套房贷利率优惠难觅
去年年底,刘先生看中了杭州保俶路附近的一套学区房,他向银行申请了商业和公积金的组合贷款。但从去年12月中旬提交申请,一直到现在贷款还没有着落。“年前年后,给银行的贷款经理打了N个电话,但每次都让我等着排队。”刘先生说。
记者从多家银行了解,刘先生碰到的并非个例。依照惯例,进入新年之后,因获得新一年的信贷额度,银行个人住房贷款额度通常都比较充裕,贷款利率往往会出现下行,审批与放款时间也会相应加快。
但今年新年伊始,大部分银行的信贷额度依然紧张,银行信贷发放也没有宽松的迹象,个人房贷的放款速度相当缓慢。同时,大部分银行还取消了首套房贷的优惠利率。工、农、中、建、交等五大行首套房贷利率维持基准利率,股份制银行则普遍上浮。
杭州一家银行的业务经理告诉记者,要获得贷款基准利率,开发商需要为客户付一笔保证金。而某房产中介经理透露,不少银行要求申请贷款的购房者必须在银行存上几个月的定期存款,或者购买点理财产品,才能申请到贷款。
事实上,从去年下半年开始,杭州房贷的优惠利率就很难批下来,绝大部分的首套房房贷利率都是按基准利率发放的。“从全年来看,银行的房贷额度将不会放松,今年房贷收紧几乎无可避免。” 杭州某国有商业银行相关负责人对记者称,在所有贷款排序中,个人房贷已被放在最后面。
“按揭贷款的收紧势必将影响全年的销售情况。” 杭州一房地产联合开发公司的老总告诉记者,按揭贷款发放的放缓,一定程度上会影响他们的盈利情况,因为按揭款到账时间的延缓,意味着公司必须延缓归还部分高息融资的资金。
土地市场热度不减
12万套左右的可售房源,让业内人士颇有“高处不胜寒”之感。与此同时,去年下半年以来,杭州楼市成交量一直不容乐观。
相关统计数据显示,去年11月主城区商品房成交3236套,位列近五年来倒数第二,同比2012年同期,下降20.2%。单月成交套数超过百套的楼盘仅有龙湖·名景台和中国铁建国际花园两个。
去年12月,主城区商品房成交3588套,成交数量位列近五年来倒数第二,同比上一年同期,下降10.7%。2013年12月杭州主城区商品房预定仅为367套,相比上年同期,更是大幅下滑了5成多。
进入2014年,1月份杭州商品房成交业绩也毫无意外,仅成交2631套,比2013年1月的4635套下跌了43%,环比2013年12月,下滑了24.8%。
马年春节,杭州楼市延续了节前就已进入的“休眠模式”,行情低迷。据相关统计,整个春节,杭州主城区的成交记录仅有两套。
整体成交量的大幅萎缩,加上高库存、高流入和银行房贷趋紧的共同作用,不少人士认为,极有可能在今年引发杭州楼市的新一轮价格战。
一方面,去年是杭州土地市场的供应爆发年,一轮土地供应的高峰过后,必然是新一轮楼盘供应高峰的到来。初步估算,今年,杭州至少有超百个纯新盘上市。
据估算,除了新盘,今年杭城还有350个项目将续推新的房源,预计续推量达到1200万平方米,其中大闲林和大临平板块就均超过百万平方米。
高企的库存与汹涌而至的新房,使得今年的杭州楼市“压力山大”。“除了传统的经济不振、人口红利下滑、高端市场受阻等因素,更重要的是房子本身的类金融功能的属性在消失。”业内人士分析认为,如果调控政策未见松绑,在刚性购房需求日显疲态的情况下,“以价换量”只能是唯一的选择。
但耐人寻味的是,尽管杭州楼市销售遇冷,存量高企,但土地市场依然热度不减。
上个月,包括主城区、余杭、萧山,杭州单月成交额达339.56亿元(其中主城区的成交额为298.5亿元)。而2月份,杭州计划推地28宗,合计1485.5亩,如果全部成交的话,成交总额有望达到100亿元左右。不久前,溢价达35%的原杭州师范大学地块,除去配建保障房,其楼面单价高达2.94万元,创下了杭州最高单价宅地的“地王”记录。
今天,春节后的杭州首场土地出让会如期举行,三宗宅地均进入竞价环节。其中融创地产以21.2亿元夺得杭政储(2014)3号地块,溢价率达到15%,折合楼面价每平方米10961元。
