杭州透明售房网的数据显示,2月杭州市区(含萧山、余杭)新建商品房签约均价为14544元/平方米,环比下跌11.38%,同比下跌14.36%。马年开年的降价声中,理性的数字告诉我们:房价的确有所回落。
不过,北软板块马年首降后,至今仍没有开发商继续跟进,偶尔传出几个抛出特价房源的楼盘,也被疑为借势炒作。这次降价会给其他板块的房价带来怎样的影响?综合杭州楼市前几年的表现,业内人士认为,因为板块特性和操盘房企不同,今年的杭州楼市各大板块价格会出现较大分化,甚至同一板块内也会有所细化。
降价之后
大城北价格体系初步清晰
此次降价的两个楼盘均属于北软板块。从区位图上可以看出,石祥路以北到勾庄也就是大城北概念,聚集了近10个在售楼盘,是杭州主城区目前最热闹的板块之一。
天鸿香榭里降价后,和它紧挨着的耀翔悦尚据说售价也会调整至13800元/平方米。紧贴万达广场的宝嘉誉峰3月底也将开盘。据宝嘉誉峰售楼人员透露:16000多元/平方米在这里就能买到很不错的楼层和房源。之前,这里的售价在2万元/平方米左右。
宝嘉誉峰离万达广场50米,离卖鱼桥小学100米,拥有该板块最佳的资源。16000多元/平方米的价位已经比较合理,这从宝嘉誉峰售楼处超高的人气便可看出。与万达广场5分钟步行距离的楼盘还有德信晓宸和方正御星,目前售价从1.7万~2万元/平方米不等,也是整个板块中最核心的楼盘。3月底将开的宝嘉誉峰体量最大,配置也最高端,宝嘉誉峰的价格很可能奠定北软板块核心区的价格体系。
而祥园路北侧,北海公园和天鸿香榭里这两个率先降价的楼盘,目前售价已回落到1.4万~1.6万/平方米。再往北些,则是滨江万家名城和万科北宸之光,因为拿地成本低,价格会再低一些。万家名城目前的毛坯均价12600元/平方米,精装均价14600元/平方米。
未来科技城
品牌楼盘和小楼盘将分化
有哪些楼盘未来会受到降价波及,价格体系出现松动?
“去年供应量比较大的未来科技城或是目标之一。”汉嘉地产顾问副总陈焕春对降价可能波及到的板块做了预测。
靠近未来科技城的楼盘,大都以刚需为主,价格本身就是竞争重点。作为大西溪板块,沿着文一西路,基本形成了阶梯式分布,更靠近黄龙商圈的西溪、蒋村板块,价格基本在2万~3万元/平方米,以改善型和低密度高端产品居多;进入五常、闲林、未来科技城一带,价格基本在1万~1.5万元/平方米左右。
据统计,从2012年开始,已有近30个开发商入驻未来科技城核心区域。按照官方定义,未来科技城目前重点发展的是五常和仓前两大区域。同时,未来科技城也是外来开发商集中驻扎的区域,像富力、江苏新城、合景泰富等实力型房企都有项目在今年亮相,其中,仓前一侧的富力西溪悦居目前在售均价1.7万元/平方米左右。
而靠近东西大道附近的复地上城、新湖果岭、青枫墅园等楼盘,在售均价1万~1.2万元/平方米。
另外,预计未来科技城今年将有十余个新项目入市,新项目会在下半年带来新的价格体系。但也有专家认为,未来科技城板块的楼盘目前售价已接近成本线,未来出现的价格分化很可能是品牌开发商或者品质楼盘和小房企及无名小盘之间的分化,像复地上城、富力西溪悦居、新湖果岭等投入较多及品质较好的楼盘降价余地不大。
城东新城、滨江
大幅降价的可能性不大
在一项关于“哪个板块有可能成为下一个降价板块”的调查中,城东新城票数最多。
但实际上,城东新城降价余地并不大。从目前整个城东新城来讲,在售楼盘的均价基本在1.7万~2.2万元/平方米。细分区块,我们可以发现,以新火车东站为核心,其一公里范围内,像天城单元和彭埠单元的地价都在1万元/平方米以上,而售价大都在2万~2.2万元/平方米,其降价空间并不大。以德信东望为例,其拿地楼面价为10281元/平方米,算上建安、财务、税费等成本,其项目成本超过1.9万元/平方米。
另一个供应量庞大的是普福板块,万科紫台、保利梧桐语、中国铁建·国际花园等几个楼盘,后续的推盘量都在300~800套,目前他们价格差异并不大,在1.7万~2万元左右,位置也十分接近,预计未来竞争局面将会很激烈。但同样因成本问题,大幅降价似乎不太可能。
滨江区的新房供应主要集中在奥体、一桥南、滨康路站等板块。据统计,其中玲珑府、莱蒙·水榭春天、万科·璞悦湾、世茂·之西湖、绿地旭辉城等是当前主要在售楼盘,可售房源1700余套,在售均价基本在2.1万元~2.5万元/平方米。“滨江的价格体系比较稳定,由于地铁、大型医院、写字楼CBD配套不断成熟,其板块价值已得到充分认同,从2月份的成交排名看,也有不少滨江楼盘上榜,因此整体价格不会有较大浮动。”一位业内人士分析道。
然而,这些板块在跑量的2014年,不排除薄利入市的可能。德信东望相关负责人表示,虽然目前市场有观望气氛存在,但德信东望3月底将推的9号楼在定价上将随行就市,坚持德信一惯以来的快销原则。
市中心等板块
价格仍坚挺
纵观历年板块的价格表,杭州市中心也许是最不用担心的板块之一,甚至有人开玩笑说:如果市中心跌了,那么杭州房价就要崩了。
事实也的确如此,就目前市中心在售楼盘看,以武林广场为中心,方圆4公里内,除了一些老旧二手房小区外,区域大部分为中高端豪宅,售价也基本在3万元~5万元/平方米,甚至个别楼盘的均价在7万元/平方米以上。
靠近武林广场的下城区是现阶段豪宅最密集的区域之一,九龙仓君玺、武林壹号、绿城兰园、武林府、武林外滩等楼盘因为占据了市中心最核心的资源和配套,总价较高,受众群本身就是金字塔顶端的人,他们对价格并不是太敏感。
