3月16日,一位工人摇摇晃晃走在杭州“天鸿·香榭里”的巨幅降价广告前。新华社发
华西都市报讯 马年春节刚过,“杭州出现楼盘大幅降价”的消息,犹如西湖畔柳树一夜吐出的新芽,撩拨着人们敏感的神经。地产大佬“看空论”、地产股暴跌猜测、银行收紧房产开发贷传言等诸多因素的叠加,杭州楼盘降价事件的后续影响不断被发酵放大。
从一个省会城市,牵扯至全国楼市,甚至引起了《华尔街日报》的关注,杭州楼盘降价被盖上了“拐点”、“暴跌”、“崩盘”的标签。这是压垮楼市的最后一根稻草,还是一个城市的个案?是资金链紧绷下的释放,还是开发商策划的一次主动营销?这次事件将推动楼市转向下行,还是房价继续上行中的一次小插曲?
“马年第一降”,到底是“真跌”还是“假摔”?华西都市报记者近日奔赴杭州,还原降价事件的真实面目,探寻其背后的原因。
A实地调查
两个楼盘降价,一度引发“杭州楼市崩盘”的说法。真的降价了吗?幅度有多大?记者一一探访了传言中的楼盘
马年第一降降价清盘引来抢购潮
3月9日,星期天,杭州迎来一个雨后晴天。驱车经过城北石祥路,远远的就能看到挂在几栋新建住宅上的红底黄字巨幅广告:“清盘一口价,年底交房。”
这就是打响马年杭州楼盘降价“第一炮”的德信·北海公园。上个月,该楼盘开发商宣布清盘,均价由18000元直降到15800元,三天时间不到,仅剩的200余套房源收到超过400组认筹。
“你们这还有房吗?”记者以购房者的身份咨询了一名置业顾问。她说,“还有几套,单价17230元/平方米。”当记者询问是否还有15800元的房源时,她说:“还有两套,单价15030元/平方米。”为什么那么便宜还没卖掉?她压低声音说,“户型不同呀,这种没有阳台也没有露台。”
记者看到,该楼盘置业顾问们的名片上已经印上了新楼盘名称:德信·晓宸。而这个邻近北海公园的楼盘,在售均价为20000元/平方米。
直降6000元特价房其实只有一套
步行十余分钟,就是天鸿·香榭里的售楼处。“11800元/平方米起,直降6000元,桥西板块惊现一夜破席。”上个月,该楼盘宣布在原先均价17200元/平方米的基础上,以起价11800元/平方米、均价13800元/平方米销售。其降价策略吸引了大量购房者,同时也引起了此前购房者的不满,并出现了打砸售楼处事件。
当天中午,记者刚走进售楼处,就看到沙盘周围被警戒线拉起,尽管气氛有点紧张,但当天仍有上百购房者咨询。
一位叫刘荧的置业顾问告诉记者,11800元/平方米的房只有一套,已经卖出去了。已开放的3栋在降价热销后只剩少量房源,均价为14000元/平方米。
城北多楼盘销售问“谁说降价了”?
这两个楼盘降价之后,一度引发“杭州楼市崩盘”的说法。那么,其他楼盘真的降价了吗?降价幅度有多大?随后,记者一一探访了之前传言降价的楼盘和北海公园附近的楼盘。
建投·阳光郡被传降价近4000元/平方米,但现场销售处人员告诉记者,“最近没降价,也没优惠,均价还是17500元/平方米。”在万科·紫台和天阳·半岛国际,销售人员则反问记者,“谁说降价了?降价的就只有北海公园和香榭里,其他的都没降。”
紧邻北海公园的誉峰·宝嘉,将于本月底首次开盘。“我们吸取了北海公园的教训,采取低开高走的策略,预计首开均价16000/平方米。”置业顾问孙美配告诉记者。而与德信·北海公园同在一个路口的方正·御星,3月初刚开的1栋2单元,比此前的1单元微涨了100元/平方米。
B降价背后
降价的是个案,各方人士对杭州楼市的信心,也没有因“崩盘论”的出现而变得过度悲观。但杭州楼市被“虚晃”了一枪的背后,仍无法掩盖其问题重重的现实
市中心坚挺 区域分化明显
在许多房产业内人士眼中,杭州房价曾是中国城市房价的风向标。《2010年中国城市房价排行榜》显示,杭州房价高居榜首,新房均价达25840元/平方米。其房价已经超过了当时一线城市北京和上海。
对于杭州楼市今年是否会出现大幅度降价,多位业内人士都认为,这取决于开发商的资金实力和策略,以及楼盘所在板块。市中心还是坚挺,没有降价也不会降价,但是周边板块会有降价压力。
实际上,杭州房价的区域分化趋势正愈演愈烈。数据显示,2014年2月,杭州主城区签约均价为21400元/平方米,余杭区签约均价为10767元/平方米,萧山区签约均价为11766元/平方米,成交均价相差约万元。
“面粉”贵过“面包”价格战迹象初现
“2013年,杭州由过去多年的一线城市沦为二线城市。”杭州房产专家、透明售房网研究院院长丁建刚说,二线城市的特征明显,表现为:高成交、高库存、潜在供应量大、价格平稳,且价格是直接竞争的手段。
“杭州楼市已经明确地转为供大于求的市场。”他指出,杭州楼市去年呈现出“房市冷地市热”的新现象。由于供求关系的影响,诸多板块房价并没有随着地价升高而上涨,“面粉”价格已经高于“面包”。年后多个竞争激烈的板块新盘竞相低开,价格战的迹象初现。
曾经历“断崖式”下跌 4年来房价未涨
2012年,一次大范围的降价潮席卷全国,杭州房价经历了一次幅度约为30%的“断崖式”下跌。多个区域、多个楼盘在短期内房价出现“垂直弹跳”,如滨江·金色黎明,均价从20000元/平方米降至15000元/平方米。甚至有开发商如中豪房产,推出了238套均价8500-9000元/平方米的房源。
由中国指数研究院发布的《中国百城房价排行榜》显示,2010-2013年,杭州房价划出了一条快速下降后缓慢回升的曲线,每平方米分别为20571元、20456元、16567元、18051元。可以看到,4年来杭州房价不涨反降。
C三方对话
一次房价的波动,引发全国关注。对于大家都想了解的真相,先来看看市民、开发商和关注房价的业内人士怎么说
买降价房曾赚了46万的市民:
这次去看房“都感觉被忽悠了”
“杭州房价就是这样的,哐一下下来了,嗖一下又上去了,就像升降电梯一样。”80后杭州人胡磊,每天下班回家路上,都能看到高架路旁一处新楼盘上的一幅标语:“开发商还我差价。”
胡磊2012年7月在杭州城东北买了一套房,叫“嘉里·桦枫居”。“2011年一期开盘的时候,均价卖到了17000多元/平方米,没人想到2012年2期开盘一下就降到了12000元。”胡磊说,当时正在四处看房的他,一听到消息就拉着另外两个同事去排队、找关系,最终一人买了一套。更让胡磊想不到的是,半个月后均价就涨到了16000元/平方米。“半个月啊!我就赚了46万。你想一下我得挣多少年?”
有了2012年的经验之后,许多购房者都在观望,希望迎来第二次降价潮。“今年的降价与两年前不同,只是个别开发商的促销手段。我好几个朋友去看过了,都感觉被忽悠了,降价的房源内部认筹都买完了,根本满足不了市场需求,剩下的户型楼层都不好。”胡磊说。
掀起此次降价风波的开发商们:
降价加快周转“没有资金压力”
“此次降价,是基于集团的战略考虑,去库存,多拿地,加快资金周转。”德信地产营销副总监杜盛告诉记者,北海公园进行价格调整主要是为了“清盘”,公司对这个区域的价值仍然充满信心,附近的德信·晓宸项目短期内不会进行价格调整。
对于这次降价,有传天鸿资金链出现了问题。记者在其售楼处看到了“给天鸿·香榭里业主的公开信”,信中正面回应了降价等问题。“本公司今年2月份销售价格的调整,是市场经济体制下商品价格的正常波动,是本公司根据市场变化做出的战略营销部署。”“目前天鸿·香榭里项目资金总投入完成已接近90%,不存在任何资金压力。”
认为以价换量很正常的业内人士:
“比起2012年这次根本不算什么”
“杭州楼市供应量大、竞争激烈,开发商难免进入价格战。”杭州汉嘉房地产咨询副总经理陈焕春,长期从事长三角地区房地产咨询。“我很惊讶这次降价引起那么多媒体的关注。”在她眼里,这次降价是一次正常的波动,开发商以价换量消化库存,是符合市场规律的一次调整。
“其实比起2012年那波降价,这次根本不算什么。”她告诉记者,2012年的降价潮期间,整个楼市成交处于冻结的状态,开发商为了走量甚至亏本卖。“2012年的降价称得上‘惨烈’,反而还没引起那么大的关注度。而眼下整个杭州楼市仍是有活力的,很难说整个杭州的成交均价不会上涨。”政府回应
杭州市长张鸿铭:
楼市依然坚挺
“杭州楼市不会崩盘。”今年两会期间,全国人大代表、杭州市市长张鸿铭对楼市价格予以明确表态。他认为,杭州房地产既不存在大幅走低的可能性,大涨的可能性也不大。市场出现的少量价格变化,恰恰是市场竞争的充分体现。此外,开发商的资金不存在风险,其长期资金有保障。而从市场需求看,杭州楼市依然保持坚挺。房地产政策不会发生变化,预期就有了保障。
温州市长陈金彪:
泡沫基本释放
同样是在两会期间,温州市长陈金彪表示,温州个别楼盘确实出现了房价大幅下降,但普通户型下降幅度为31%,这样的下降是回归理性,是挤压泡沫。而目前为止,温州房价在全国百个城市中,还是排在前5位。到现在为止,温州楼市的水分或泡沫已经得到基本释放,不可能再出现大起大落。记者手记
买房时机到了?
一边是“总价88万”的楼盘广告标语,另一边是单价3万元/平方米-4万元/平方米的钱江新城。这是记者从杭州萧山机场乘坐出租进入市区看到的一幕。“师傅,这个房价怎么那么便宜,你们杭州房价降了吗?”面对记者的问题,开车的师傅笑答,“降什么呀!买房你得看位置啊,如果在市中心,88万可能连30个平方都买不到!”
这可以直观地反映杭州楼市的一个现状—降价风波的背后,是杭州楼市区域分化日趋明显。如今,“马年第一降”暴露出许多问题:杭州的房价总体上已经将近四年未涨了,而现有的住房库存一年都不见得能卖完。
想一想,之所以出现当前这种转变,跟购房者预期有着莫大的关系。越来越多的购房者愿意多等等,他们预期房价不会再涨,说不定还能降一点。
也许有不少人会跟我一样产生一个疑问:买房的时机是不是到了?一位业内人士如此说:“如果是紧迫的刚需,现在可以考虑了;如果你想投资,那还不如去买余额宝呢!”华西都市 本文来源:四川在线-华西都市报 作者:孟梅 童星燕责任编辑:NN138
