羊城晚报记者 张爱丽
广州哪里的房子最具升值潜力？羊城晚报记者连日来采访了解到，在刚刚过去的第一季度，广州天河、海珠、越秀、荔湾等市区核心地段二手房价同比涨幅最猛，均在10%以上，其中部分房源涨幅甚至同比出现高达25%的涨幅。
合富房地产经济研究院院长龙斌分析认为，接下来二手楼市仍以刚需正常释放为主，市区核心地段优质物业及学位房价仍将上涨。
四大中心城区涨幅最猛
羊城晚报记者采访了解到，今年一季度二手楼市交投无论是同比还是环比均出现不同程度的下滑。满堂红市场部高级经理周峰透露称，今年第一季度广州市原10区(不含增城、从化)二手住宅登记宗数为12548宗，同比减少43.3%。合富置业市场经理梁燕明也表示，一季度各区的成交量均出现较大幅度下降，与2013年四季度比较，降幅集中两到三成之间。值得注意的是，由于越秀区受学位房需求持续旺盛，网签降幅较小，约为一成。
不过，对于购房客来说，二手楼市交投量并不是他们关注的重点，各区房价的具体走势才是关键。满堂红的统计数据显示，广州市9区(不含南沙、从化)二手住宅成交均价为19489元/平方米，同比上升15.2%。合富置业最新统计数据显示，天河、海珠、越秀、荔湾等区的价格同比涨幅较大，均在一成以上，部分楼盘房源同比涨幅甚至达15%至25%。番禺、白云、花都、萝岗等近郊及外围区域的涨幅相对较小，在一成以下。
“满5年”房源成交比例骤减
对于消费者来说，选购二手房时还有一个重要的考量指标，那就是相关房源是否超过5年，满足这一要素将能有效地降低买家的购房成本。然而，市场调查却发现，“满5年”房源正在大幅减少。
满堂红的统计数据显示，今年一季度，持证满5年的二手住宅成交比例为40.5%，同比大幅减少16.7个百分点。合富置业位于滨江路、淘金路、员村二横路、洛溪新城等一些区域门店的相关负责人均表示，一季度“满5年”房源同比减少15%至18%。
周峰分析认为，现时持证时间超过5年的物业，原业主多数是在2007年至2008年期间入市，当年的楼价是自2003年之后的高位，故自住性质占主导。“满5年”物业成交比例呈下降趋势也在情理之中。从目前的实际情况看，老城区的“满5年”房源最为紧缺。
学位房价格仍将继续上升
龙斌分析认为，广州市区核心地段优质物业及学位房价格仍将继续上升。
龙斌表示，由于政策走向大致明晰，调控信号不算强烈，预计市场逐步走出观望浓厚、交投低迷的机会较大，其中市区部分实力较强的中高端刚需或会率先打破僵局，入市增加，市场或会逐渐恢复。
不过，龙斌认为，受楼价高企以及信贷收紧的影响，放量的可能性不高，以刚性首置和首改需求的正常释放为主，月度网签量大致与2013年的平均水平相当，而价格则以高位企稳为主，市区核心地段的优质物业以及学位房等或会小幅上升。龙斌分析预计现时这种“中高端买家承接性价比较好的优质物业；实力有所脱节的买家或降低要求或出走外围楼市”的现象仍将持续，受结构性影响，成交均价仍将维持高位。
Tips
房价涨得快的板块
从各板块的情况来看，同比涨幅较大的板块集中在天河、海珠、越秀、荔湾等市区核心地段，如海珠的工业大道、原东山区各板块、原荔湾、原芳村、黄埔以及天河的天河北、天河公园等。
工业大道板块经过十多年的发展，配套、交通以及商业氛围日渐成熟，受到不少越秀、原荔湾的实力型买家的青睐，近年来二手房价格涨得一直较快；原芳村和黄埔二手房价格上涨，主要得益于“地王”以及规划利好的带动；原东山片区受入学新政影响，学位房需求旺盛，价格持续走高；天河北、天河公园等天河中心片区价格上涨，与其核心地段、新房稀缺、中高端人群聚居、需求旺盛有较大关系。
（责任编辑：袁霓）
