楼市降价潮逐渐蔓延,北上广深一线城市全部失守,越来越多的楼盘开始打折促销。而北京农商行甚至推出了首套房贷85折的优惠。楼市低迷,最着急的却好像是一些地方政府,松绑限购,甚至是救市的消息此消彼长。在楼市调控政策的背景下,楼市价格刚刚出现松动,就好似是站在风中的楼市刚刚打了几个喷嚏……这个时候,地方政府,要不要马上就送上感冒药呢?
经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此评论。
经济之声:房地产市场进入了相对清淡的阶段,一线城市房价上行的势头已经得到抑制,二三线城市甚至出现了降价潮。从南宁开始,之后还有滨海、杭州萧山、无锡和安徽铜陵,不少城市都做好了救市的姿态。您之前判断,楼市现在处于短周期的开始,在这个时间点上,这些地方救市能否见效?
杨红旭:我说的地方政府救市它的驱动力是很明显的,就是因为地方的财政和地方官员的政绩跟楼市联系比较紧密,救市的原因主要是市场开始降温了,甚至某些地方的话,从2011年开始市场已经持续的降温,到目前类似温州。但我认为要谈到救市的效果,其实不用特别的奢望,主要是因为第一是地方调控楼市的权限比较小,因为这个税收和信贷这两个主要的工具都掌握在中央部门手中,那么地方政府调控权限比较小,最多是一个小打小闹。
那么第二个方面,地方救市需要形成一种有几个城市慢慢增多,这个需要过程。它的影响力需要一个量边到质变。目前的话,少数几个城市有表态或者说下发文件,要等到几十个城市甚至上百个城市陆续都救市的时候,才会形成一个从量变到质变。
第三个的话,地方救市主要影响还是人们和行业的心理预期,认为地方政府忍耐不住了,有行动了。但是这个是由心理预期慢慢转化成市场行动,这个也需要过程。现在在影响心理预期,还没有真正影响到购房需求有观望到入市这样一个质变。
经济之声:之前,我们针对不断上涨的房价出台了一套又一套的调控措施,但还是挡不住房价上涨的脚步。现在房价开始稳定,或者出现小幅回落,其实目前开发商虽然有压力,但是依然有促销的办法,反而是个别地方政府看起来比开发商更急。房地产调控的作用刚刚显现,地方政府是否应该救市?
杨红旭:我判断是有两个。第一个的话,是别急。第二个的话是适度。
所谓别急我还是说目前整个市场短周期的运行规律刚刚是告别夏天,进入秋天,刚开始入秋,市场降温只是在部分的地区,除了浙江片区之外的话,肯定城市只是刚开始降温,而且那房价还没有由涨变跌,我们观察其实这个房屋的价格指数,3月份时候还是一个环比正增长,就是房价还没有出现拐点,成交量是有一些降温,但是房价总体上还是比较坚挺的,只是少数楼盘在打折促销。在这样结点的话,是不应该急轰轰的去救,因为市场它需要个调整的过程。现在还没有到冬天,所以说我认为不要特别急。
所谓适度,因为中央也说了要施行双向调控,分类指导,个别城市确实是比较低迷而且的话低迷时间已经有点长了,像温州已经低迷三年了。这种地区的话,我认为可以适度的进行放松调控政策。适度就是两个方面,第一个话既有政策,以前的话是比较严,比如说限购、限贷、限价很严格,那么说你可以根据目前的形式略微做一些调整,就是把这个去行政化以前的时候过于严厉的政策可以放松,这个我认为是可以理解的,但是就是说你这个适度你不能违规,也不能违法,比如说我们看到,因为我们房地产行业很多房企业的话,都是有法规法律的约束的。
比如我们说开发区的预售资金监管,你这个就不能过于说放松监管,因为说监管的话,是有利于维护购房者的利益,因为你是区房。比如我们说土地这个政策,因为市场一降温的话,有些地方政府对开发企业监管就开始放松了,比如说我们一想所谓的拿地之后一年不开发罚款,两年不开发收回,但是一旦市场降温有些开发企业的话,可能就开始不开发了,就开始等地了,土地开始撂荒了,这个的话地方政府还是要监管的,所以说你要适度但是别急。
经济之声:等于是政府没有干好它应该干事,而有的时候反到它为了救市还干了一些不该干的事情。比如说有媒体报道,个别地方政府给企业打招呼不让企业降价,形象一点说就是房地产一打喷嚏,地方政府都送上感冒药,甚至命令房地产企业不许打喷嚏。是否能够让地方政府尽量少干预,保证房地产按照市场规律来运行?除了您刚才说的济监管的一定要监管之外,如果能让地方政府管住这个不应该乱动的手?
杨红旭:首先说有企业想促销降价,但是地方政府不高兴,不让降,这个还不是送感冒药的问题,这个是你企业。就是说项目和企业感冒了,但是你不让它去治病,因为这个感冒之后的话,什么意思呢?就是市场既有价格定的偏高了,然后很难去销售,企业通过调整价格来促进销售这个是企业面对市场很自然的一个所谓的反映和行动,只有这样话价格才会趋于稳定。这个时候政府不应该去干预企业根据市场的变化去调整定价,这个是不应该的,但是地方政府该怎么办呢,我认为的话,地方政府第一要做好监管,就是维护房地产市场的这种秩序,维护这样一个秩序。
第二个的话,在住房方面的话,你可以更多保护刚需,保护首套住房需求,甚至保护改善需求,就是二次改善。但是对于所谓的投资投机还需要遵循中央方针要抑制投资投机,也就是说你所谓的放松所谓的救市是有个度的,这个度的话,还是以优先满足刚需和自主需求为主。这个方针和原则你是不能变的。
第三的话,我觉得地方政府不能乱行动,因为还需要遵循省级部门,包括中央有些大的框架,不能说是动辄去越轨,因为这个调控放松的话是有底线的,否则的话会引起一些负面效果。
