开发商口口声声喊拿证难,拿证后又以远低于住建委批复的价格开盘——在逐渐走低的成交量和成交价格背后,快速出货跑量成为开发商们的共同选择。
降价幅度超过10%
4月3日,台湖某楼盘6栋住宅楼取得预售证,预售价为2.8万元/平方米。但该楼盘的实际开盘则是2.3万元/平方米,并且由原定的毛坯房变成了精装交房。也就是说,2.3万元/平方米的均价包含了3000元/平方米的精装修费用。
4月19日,位于门头沟的某楼盘开盘,市住建委批复的预售均价为2.95万元/平方米,其中有些房源的价格超过了3万元/平方米。而在实际销售中,均价则下调至2.85万元/平方米。北京市住建委网站显示,该楼盘已成交的房源,成交均价为2.7万元/平方米,但这些房源的预售价都在2.8万元—2.9万元/平方米之间。
4月26日,位于亦庄的某楼盘二期开盘,推出200多套房源。户型为70平方米两居、90平方米三居,均价为3万元/平方米,总价最低的房源只需200万元。而市住建委批复的预售价为3.4万元/平方米,开盘均价低于预售证价4000元/平方米。在2013年底,该楼盘一期房源开盘时,均价尚在3.4万元/平方米左右,降价幅度超过10%。
此外,位于房山阎村的某楼盘有7栋楼在售,预售价在1.9万元/平方米左右,自一期开盘以来已有超过一半的房源成交,实际成交均价为1.6万元/平方米,低于预售价3000元/平方米。
加速开盘回笼资金
“要是在以往,肯定会紧扣着住建委批复的价格。而现在的销售情况,从数据上确实反映出下滑,营销策略也必须及时作出反应,如果死守着住建委批复的最高价格线开盘,销售可能会遇到困难。”在亦庄经营多年的某房企营销总经理说。
该人士表示,每个在售的楼盘都有销售任务和资金回笼压力,销售部门必须随行就市,如果扛着不降,结果恐怕更糟。
记者了解到,大量自住型商品房将在下半年进入市场,届时必将对刚需和改善需求形成分流,商品住宅的销售难度将进一步增加,所以不少刚需和改善型项目在近期抓紧时间推盘。
降价多在新兴区域
记者发现,低于市住建委预售价销售的楼盘,主要集中在台湖、亦庄河西区、门头沟、房山阎村,大都是2013年新兴的热门楼市板块。
如台湖、亦庄河西区曾被认为是2013年北京楼市“黑马”,开发商纷纷抢滩,多块高价地在此成交,区域内销售热潮也是一轮高过一轮。如今,却打起了楼市降价促销的头炮。
“这些地方位于五环外,区域价值的潜力无疑是好的,但目前利好还没有完全兑现。由于是新城,一度被拉升的房价其实并不坚挺,一旦市场有个风吹草动,很容易受到影响。”某房地产经纪机构人士说。
记者近日走访亦庄多个售楼处发现,不少楼盘都在想方设法搞促销,有的降价推出特价房,有的送精装修,有的搞团购价,也有的只开部分房源,制造热销现象。种类繁多的促销手段,反衬了楼市下行的趋势。
“除了吸纳刚需购房者,这些区域还承接了部分中端改善购房需求,这类人群必须是卖掉现有的房屋才有能力买新的房子,但现在二手房市场表现更差,不能以更称心的价格卖掉,就不能买新房子。楼市波动的阶段里,二手房买家和卖家的观望情绪都很严重。所以,降价楼盘中有不少都是100平方米—200平方米的改善类户型。”某房地产经纪机构人士说。
高端盘成交下降近7成
北京楼市成交量的下滑已不仅仅局限于刚需楼盘,一直被认为受市场波动影响较小的中高端楼盘,也已显露销售不景气的端倪。
亚豪机构统计数据显示,今年一季度,高端盘市场仅成交了399套房源,同比降低了68%。
记者查询北京市住建委网站,今年前4个月,北京仅有泰禾·北京院子、鸿坤林语墅、五矿万科·如园、九章花园等均价超过5万元/平方米的楼盘入市,高端市场供应乏力。亚豪机构副总经理任启鑫分析,缺少新项目的刺激,成为高端市场成交低迷的直接原因。
