楼市就像一盘棋局,随着市场格局的变化,开发商的策略也瞬息万变。曾经将杭州视为聚宝盆的部分外来大鳄,如今却对这个市场“恨意渐起”;而当年在外来大鳄的合围之下不得不逆势而起、谋划“大杭州”战略的本土开发商,则在周边地块新一轮格局变换中迫切找寻着项目持续发展的全新转型方向。
国信房产是较早进入杭州周边城市进行楼盘开发的房地产企业之一。其中最具代表性的就是位于浙江长兴县龙山新区的龙山雅苑项目。记者采访了长兴项目的一位不愿透露姓名的负责人,她感言,现在长兴的房子也不好卖啊。
据了解,龙山雅苑项目于2010年开盘,楼盘开发正是借着2004年长兴政府低价推地的东风。“我们是04年到长兴的,那时候杭州整体地价推高,对我们的发展很不利,正好这里(长兴)有这样一个契机,我们一方面是想扩大全国的市场份额,另一方面也是为了规避市场风险。”上述负责人直言。
由于当时二三线城市才刚开始开发建设,地价非常低廉。杭城房地产企业的入驻,对推动当地的城市化进程相当有利,因此当地政府的政策和态度都是积极的。
“龙山雅苑开盘后的价格高于当地价格,当地卖2000元/平米,我们卖3000元/平米,照样非常畅销。我们最高价格抬到过7000甚至8000元/平米,当时利润是很可观的。”该负责人表示。
然而十年过去,龙山雅苑项目却逐渐步入了疲软衰退期。数据显示,目前龙山雅苑排屋剩余15套左右,小高层剩余90套左右。
“一方面当地政府大量推地,楼盘和土地存量多,我们竞争力就自然下降。据说现在的存量可以卖3-5年。另一方面,由于长兴这个城市规模自身的原因,也不能吸引外地人来买房,需求主要是当地人,这样就大大缩减了销量。”该负责人介绍,“随着土地成本不断提高,我们这个项目基本都在亏本,下一步可能要做的就是调整转型。”
位于余杭临平的野风启城则是在钱江经济开发区项目如火如荼之际进军的,于2011年6月一期首次开盘。野风集团营销策划部的鲍先生介绍了当初选择临平开发新项目的动机和缘由:“野风启城当年的择址更多的是对城市未来繁华的一种热切的向往,而钱江科技城的蓝图,更是坚定了我们启城项目能够走下去、走长远的信念。”
据了解,野风启城项目自开盘以来发展至今,总体态势平稳坚挺。
对此,鲍先生介绍道:“2012年2月我们进行了促销,当时均价在5800元,2013年12月一期顺利交付,一期目前主要剩下130方以上大户型。二期今年4月首开,均价6100元。我们是分幢分好几次开盘的,2012年大促那次销售情况最好,卖了300多套,一期共约1200套,目前卖了约900套,总体来说还不错。”
在被问到实际销量和预期相比的差距时,鲍先生也表达了市场大形势下的无奈:“价格趋势今年都是向下走的,市场行情不好。因为一期主要剩下大户型和花园洋房,这个也不好卖,所以今年主要卖的还是二期的公寓。这两个月会新推二期的新房源,面积在80、90方,这个户型段,只要价格合适,还是卖得动的,刚需还是在的,我们的购房者主要是制造业员工和小私营业主。但是销量和预期相比略差点,大市场环境,也没办法。”
展望野风启城的发展前景,鲍先生则表达了期望和信心:“目前很火的九龙仓君庭就在我们边上,但是它卖得并不好。我们位置比君庭好,只要价格和他差不多,竞争力就比它大。我们楼盘地处杭州钱江经济开发区,楼盘的前景和开发区的发展息息相关,只希望开发区的发展能给力点。再者明年秋石快速路延伸段建成后,直通开发区,这对楼盘的交通便利性还是重大利好。”
在杭州本土楼市竞争呈现白热化胶着趋势的当季,金成集团也另辟蹊径,进军余杭,重点开发小古城“慢谷”休闲之窗项目。小古城项目以杭州余杭径山小古城村为项目开发区域,位于杭州市余杭区西部径山镇,与“双溪漂流”景点相邻,距杭州市中心34公里,项目总面积1.8万亩左右,预计总投资约60多亿。
项目由三大部分组成,一是农业公园;二是休闲体育公园;三是养生社区。小古城把现代农业与旅游、休闲、体育、养生等产业有机的结合起来,是一个新农村综合建设项目。
记者在金成相关部门了解到,“小古城”项目是受到美国养生社区的启发,力求建成一个生态、健康、绿色的休闲基地。而这个独特的项目定位也决定了项目的选址,毗邻双溪漂流风景区,较为远离市中心,既能规避高地价的成本风险,又能标新立异,使得其楼盘能充分利用最大的优势成本。
小古城休闲之窗“慢谷”于2013年4月正式开园,金成集团对此项目前景很看好:“小古城项目主要是掌握了生态环境优势,非常适合做成休闲项目。”看来对于项目的精准定位和地块的优势选择,是小古城项目必不可少的两个“杀手锏”。
记者发现,当周边城市土地资源潜力逐渐被发掘殆尽,本土房企开发商就面临着自我升级调整的阶段。无论是进行转型优化区位,或者掌握地段先机增强竞争力,还是标新立异,借用独特的项目定位并充分结合地块优势,本土房企都在探索中不断前行,力求突破。
