低迷的楼市,依然阻挡不了“地王”的出现。
8月6日,郑政东出【2014】6号(网)城镇住宅用地在网上进行拍卖,编号为50759529的企业最终以52430万元竞得,溢价率128.65%,折合每亩1614万元,楼面价达16143.46元/平方米,成为郑州新的双料“地王”。
《每日经济新闻》记者发现,拿下“地王”项目的开发商并不是品牌房企,而是一家具有国资背景的企业。同策咨询研究部总监张宏伟表示,在楼市低迷期,土地市场出现“地王”并非那么简单,这其中不仅仅蕴含着政府的推地思路,也与未来市场的发展趋势密切相关。
他表示,目前地方政府往往会迫于财政压力而采取“托市”措施,比如推出优质地块、降低起拍价格、降低竞拍门槛等措施,适度“炒作”土地市场,刺激市场回暖。
两月内连出“地王”
从搜房网统计的郑州房价走势看,郑州房价在2014年1月达到最高值,突破每平方米9000元,直逼10000元;6月房价重新回归到9000元以内;6月与1月相比,房价下跌了8.31%。此外,据《河南商报》记者不完全统计,今年1~4月份,郑州市区共有14块商服用地通过招拍挂的方式出让,面积约488.18亩,其中有6块商业用地流拍,约128.91亩。
另据克而瑞机构提供的最新数据,郑州市6月供应商品房106.71万平方米,环比上涨13.69%,同比上升25.47%;成交58.12万平方米,环比下降14.51%,同比下降38.99%,供求比1.84。
但是,正是在楼市低迷的背景下,郑州上述地块区域两个月内已经出现两个“地王”。早在今年6月5日下午,郑政东出(2013)24号地块挂牌出让,经过21轮的竞价,被河南中盟地产有限公司以高达2.883亿元总价摘得,成为郑州总价“地王”,并以14006.4元/平方米的楼面价和1587万/亩的单价刷新纪录,溢价率达到116.3%。
两个月之后,该区域土地出让再现波澜。郑东新区龙湖区域鑫胜路北、九如路西32.477亩商务金融用地网挂结束,经过29轮激烈竞拍,最后的成交总价为52430万元,单价1614.32万元/亩,相对起始价706万元/亩,溢价率高达128.65%,另再交廉租房892万元移地建设款,再次刷新了郑州单价“地王”记录。
有观点认为,该区域受到热捧的原因,是因为优质地块的稀缺。河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京在接受 《每日经济新闻》采访时表示,该区域缺住宅用地,又由于规划的优势,所以受到房企的追捧。
据了解,根据《郑州市城市总体规划(2010~2020年)》及《郑东新区概念性总体规划》等上位规划进行编制,将龙湖地区功能定位为,金融集聚中心、城市旅游休闲服务中心,以生态为特色的宜居城区。规划目标是将龙湖地区规划建设成为土地与空间资源配置合理,开发建设组织有序,配套设施完善,景观优美、环境宜人、富于水景特色的未来型城市新区。
地方政府在“托市”?/
在市场进入下滑通道时,房企逆市拿“地王”,多少有些令人费解。据报道,上述地块由郑州国投置业有限公司竞得。《每日经济新闻》记者查询发现,该公司并无官方网站,在114上也无登记公司电话。记者通过查询工商资料得知,郑州国投置业有限公司的法人代表是周卫华,成立日期是2007年12月17日,投资人是郑州投资控股有限公司。而郑州投资控股有限公司是由郑州市人民政府批准成立,于2005年10月在郑州市工商局登记注册的国有独资公司,注册资本为13.9亿元,公司资产规模达82亿元。
在张宏伟看来,进入二季度以来,土地市场不景气,土地出让金锐减,同时房地产相关税收大幅下滑,地方财政在两大财源“双降”的重压之下,地方政府“压力山大”,处境难言乐观。
张宏伟认为,地方政府会适度采取“托市”措施,保证土地不流拍,以适度刺激土地市场回暖,保证财政收入稳定。而在市场低迷期提供优质地块,刺激品牌开发商拿地热情,成为政府推地的重要手段之一。
“地王项目”入市难
市场全面转冷时,一些“地王”项目从“香饽饽”变成“烫手的山芋”。入市定价难是“地王”项目的通病。据上海易居研究院研究员严跃进估算,该项目楼面价是1.6万/平方米,叠加建工成本和营销费用,入市价格达到2.5万元/平方米才可盈利。
郑州当地一位业内人士告诉记者,目前郑州市单价两万以上的高端楼盘共有4个,和最新“地王”在同一区域内,最有可比性的豪宅项目是建业天筑项目。克而瑞提供的数据,建业天筑项目1~7月份共成交155套,成交均价为16866元/平方米。建业地产一位内部人士透露,上述“地王”的成交带有偶然性,不代表整体市场。
另外,郑州市场单价2万元到3万元的豪宅客户较少。上述地块只有三十多亩,做高端的话,景观很难布置,并且容积率也有要求,他对于企业抢“地王”的动机感到很奇怪。
张宏伟表示,在房地产市场“以价换量”环境下,土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼,如果当前土地市场正在酝酿2009~2010年或2013年土地市场的复苏行情,这或将导致楼市调控政策由当前的“微调”定向宽松转为再度收紧。
(实习生朱亚南对本文亦有贡献)
