7日起,广东省佛山市正式放松楼市调控政策,成为该省首个松绑“限购”的城市。据不完全统计,在全部46个限购城市中,目前以各种形式“灵活”调节楼市的已近八成。
虽然各地限购松绑已成趋势,但从效果来看,取消限购对市场成交的刺激并不明显,多数城市成交依旧低迷。专家认为,地方政府救市措施有升级趋势,“限购”松绑之后或转攻“限贷”等措施。如果贷款环境有效改善,其对楼市的刺激作用将大于放松“限购”。
地方政府“救市”招数频出
实施三年多的楼市“限购令”正在多地以各种各样的形式退出历史舞台。据记者不完全统计,截至目前,已经有36个城市在限购方面有不同程度的松动,几乎占到全部46个限购城市的八成。
4月28日,广西南宁市房管局发文放宽北部湾经济区内的户籍居民家庭在南宁市的购房条件。业内普遍将其解读为“第一份由官方正式发布的楼市限购调整”;6月底,呼和浩特正式发文取消楼市“限购令”,成为全国首个全面“破限”的城市。此后,多地纷纷跟进。
从刚开始的“遮遮掩掩”逐渐变成明确发文,近期出台的“救市”政策花样也在不断翻新。记者梳理各地楼市新政发现,目前地方政府的“救市牌”主要分三种类型:
第一种是“全面松绑型”,以呼和浩特、济南、海口等为代表的城市,目前已明确全面松绑“限购”。
第二种是“局部有限型”,以武汉、苏州、无锡、杭州、宁波等代表的城市,采取了局部放开的方式,即对大户型住宅交易不再设限。如杭州仅对余杭、萧山两区取消限购,主城区限购则只对140平方米及以上住房实行“有针对性”放开。
第三种是“曲线救市型”,如有的地方以放宽户籍、买房落户、购房补助、减免契税等政策变相松绑。南宁、呼和浩特、海口、武汉等城市相继出台了类似政策,如海口强调,购单套房120平方米以上可落户5人。安徽滁州则对符合一定条件的购房者给予补助。
河北省政府出台政策,对居民自用首套房实施利率优惠政策,并对个人购买家庭唯一住房实行减半征收契税等政策,这也是国内首个省级楼市指导意见。
限购松绑难解地方之渴
在本轮楼市的调整潮中,地方政府在救市上表现得颇为积极。但CRIC研究中心对20个放宽限购的城市近期成交情况监测发现,就目前市场来看,取消限购对市场成交的刺激并不明显,多数城市成交依旧低迷,仅个别明文调整限购城市成交量回升,而且这些城市成交量几乎都是短期冲高后又快速回落。
CRIC研究中心研究员杨科伟表示,到目前为止,20个城市中仅有不到两成的城市在限购放宽后,商品住宅成交量出现了单周冲高。值得注意的是,这些单周成交量冲高城市的政策发布形式均为明文放宽,如呼和浩特、济南、南宁等。以济南为例,在7月10日放开限购后,7月14日-7月20日全市成交量即突破30万平方米,日均成交超过400套房源,环比骤升85%,但次周成交量即大幅回落至11万平方米,日均成交100-200套,与去年同期相若。
易居中国执行总裁丁祖昱认为,成交回升城市成交量都短期冲高后回落,或为大量往期房源集中补登备案所致。“这些城市网签量的短期暴增,并非来自于当期的市场成交,而是由于大量的往期成交房源集中补签所致,因此在明文放松限购后,这些城市会出现成交量冲高回落的现象。”
救市措施或将升级
松绑“限购”被证明短期内无效后,地方政府救市的措施已不仅限于取消“限购令”了。
近期,成都和包头等地开始以财政补贴的形式鼓励和引导当地商业银行松动“银根”,支持首套房贷款。如成都市规定,7月1日至年底,对银行发放的首套房贷款,贷款利率不超过(含)人民银行公布的同期贷款基准利率,提供贷款金额的3%作为财政补助。包头则是在9月的房交会期间,给予购房者首套房契税全额补贴等。
据上海易居研究院监测,成都和包头住宅库存量目前均十分巨大,去化周期较长,如成都市的住宅库存已接近一千万平方米。中原地产市场总监张大伟认为,近期地方政府迫切希望提振市场交易信心,放松限购后房地产成交仍然下滑是促使地方升级救市的主要原因。
虽然业界对于政府是否应该以财政资金补贴购房者争议颇多,但多数专家认为,目前制约楼市走势的关键在于信贷环境,刚需购房者对房贷的依赖程度很高,相比松绑限购,房贷松动的影响将更大。
同策咨询研究部总监张宏伟认为,在限购之后,地方政府可能还将祭出包括调整普通住宅标准、调整公积金政策、降低首付比例、取消“限价”政策等升级措施。如果后续其他城市跟进,加之开发商以价换量力度的加大,预计楼市可能在“金九银十”成交相对活跃。
