受到今年以来的楼市“寒潮”影响,一些高库存的城市开始悄然为楼市松绑。从南宁开始打出限购放松第一枪至今,经历短短4个月左右的时间,限购松绑城市名单不断扩容。来自机构统计显示,截至目前,已经有30个城市在限购方面有不同程度的松动:占所有限购城市46个比例为65%。不过业内专家表示,在二三线城市库存高企之下,限购“松绑”将不能大幅度改善市场下行现状,全国房地产市场将进入多维度的深度调整期。
1.限购松绑城市不断扩容
广西南宁市住房保障和房产管理局于4月28日在官网发布公告称,从2014年4月25日起,广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。该政策一出,即被业内解读为南宁限购松绑的标志。
在南宁之后,呼和浩特、济南、苏州、海口、西安、无锡六地经官方确认,相继取消限购政策。进入7月以来,限购松绑城市名单不断扩容。来自中国指数研究院统计显示,今年7月,济南、武汉、海口、苏州、西安、无锡、杭州、石家庄、温州、宁波、青岛等城市,或发明文通告,或通过发布会、新闻报道、官方微博等多种渠道,宣布当地限购政策全面取消或部分放开。同时,成都、长春、天津、金华、衢州等城市也实际按放开限购执行。
中原地产研究部统计数据显示:截至目前,已经有30个城市在限购方面有不同程度的松动:占所有限购城市46个比例为65%。预计年内还将有10个左右城市会出台不同力度的松绑限购政策,也就是除一线城市外,都将肯定在年内取消限购政策。
同策咨询研究部总监张宏伟表示,除了一线城市外,其他城市限购政策已开始逐步进行调整。从比如南宁、天津等城市首先定向放松限购,到无锡、海口等城市通过户籍新政侧面突破限购,再到沈阳、昆明、福州、厦门、南昌、石家庄等城市传言限购取消等措施,甚至呼和浩特、济南、杭州、宁波等城市直接发文调整或取消限购政策,限购政策的调整力度越来越大,尤其是库存偏大的城市取消楼市限购政策的倾向越来越明显。
2.库存高企是主因
在业内人士看来,今年以来,楼市各项指标低迷是取消限购的主要原因,根据国家统计局数据,上半年,全国商品房销售面积同比下降6.0%;销售额同比下降6.7%。
7月百城价格指数连续环比下跌,跌幅继续扩大。2014年7月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10835元/平方米,环比上月下跌0.81%,连续第三个月下跌,跌幅扩大0.31个百分点。
受楼市下滑影响,近期全国土地市场降温明显,房企拿地节奏大幅放缓。中原地产研究部统计数据显示,截至7月21日,7月福州、贵阳、哈尔滨、海口、杭州等36个典型一二线城市土地出让金总额约488.7亿元,约为2013年7月总额的1/3。中国房地产学会副会长陈国强表示,土地出让金的锐减将可能使地方进一步加速松绑“限购”。事实上,“千方百计去库存”成为下半年各地政策调整主要方向。在7月举行的全国住房城乡建设工作座谈会上,相关负责人表示,各地可根据当地实际出台平稳房地产的相关政策,其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积,加强房地产结构调整,完善房地产项目周边配套设施,加快行政审批速度等。
3.一线城市继续坚守
以北京为代表的一线城市,限购政策仍未出现松动迹象。在北京上半年经济形势分析会上,北京相关负责人表示,不轻易出台新的房地产政策,甚至采取放松限购等措施,否则,会削弱结构调整的动力,影响城市可持续发展。上海市曾经传闻限购松绑,最终却也被官方证实只是一场“乌龙事件”。继北京和上海两大城市之后,广州官员近日也表态不会放松限购。北京市住建委已经给出了下半年北京房地产调控的基本思路,下一步北京的房地产调控思路是按照分类调控的原则,保证供应,稳定市场。同时,也将加强税收征管,适时合理调整享受税收优惠的普通住宅价格标准,促进二手房流通,缓解供需矛盾。
中原地产首席市场分析师张大伟认为,未来在限购政策上将会出现明显分化:二线城市中经济一般的城市及三线城市,会像呼和浩特一样取消限购;二线城市中经济较好的城市,如厦门、南京、武汉等,有可能继续执行限购,但在执行层面部分放松;而一线城市因为需要控制人口,以及经济发展对房地产的依赖度不高,因此限购仍将继续。住建部政策研究中心主任秦虹此前表示,在此前限购的城市里,确实有些城市的楼市供过于求,这些城市再坚持限购意义不大,在这样的背景下,国家提出了分类调控的方针,是否松绑或取消限购应因地制宜。
