面积和总价均超过自住房规定标准的普通商品房也能“在途转化”为自住房?遭遇“弃购”和能否出租的热议余音未了,北京自住房再次被业内广泛关注。
何为“在途转化”?北京市住房和城乡建设委员会相关负责人解释称:“鼓励企事业单位和相关机构在符合相关法律法规规定和规划要求的前提下,将自有用地用于自住型商品住房的开发建设,或将尚未进入销售环节的房地产开发项目转化为自住型商品住房建设项目。”
无论政策怎么变,对申购人群而言,最关注的莫过于房屋的品质。《中国建设报·中国住房》记者实地探访了符合上述“在途转化”特征的山语城项目,周边居民眼里幽美的小区环境和品质不错的房子,同他们反映的噪音、污染问题形成了鲜明对比。业界专家对“在途转化”类自住房项目品质是否会优于专门开发建设的自住房,看法并不一致。
“在途转化”难成主流
日前,北京市住房和城乡建设委员会网站上公布的两个自住房项目,因面积和总价超标引起申购人群热议,被网友称为自住房“豪宅”。
根据北京市自住房政策规定和相关解读,自住房的套型建筑面积应该以90平方米以下为主,最大套型建筑面积不得超过140平方米,总价不超过200万元。而此次公布的两个项目中,位于房山的原香漫谷有150平方米以上的三居室,位于丰台的山语城虽为125平方米三居,但均价却达每平方米1.75万元,每套房总价接近219万元,二者都明显超标,引发人们对合法性的质疑。
对此,住房和城乡建设部政策研究中心研究员赵路兴接受记者采访时称,自住房在土地出让时,虽然含有一定程度的政策优惠,但其基本属性依然是商品房,在建的普通商品房项目“在途转化”为自住房并不违背相关法规。
至于人们关注的“在途转化”模式能否成为自住房建设新趋势,中国房地产业协会副会长苗乐如接受记者采访时称,上述“在途转化”型自住房,开发商既要考虑建设成本和利润,降价幅度又要达到自住房的定价范畴,因此只有在房价涨幅较大的城市才具备可操作性。
北京中原地产市场研究部总监张大伟接受记者采访时认为,在建普通商品房“在途转化”为自住房虽然有利于房地产企业加速去化,但因受成本利润所限,只能小范围尝试,更多体现的还是企业的社会责任。“总体而言,这种方式难以成为自住房建设的主流模式,因其量小也不会对整体楼市产生影响。”
关于记者采访提纲中所提及到的“‘在途转化’型商品房项目备案总数是多少”以及“是否会在其他保障性安居工程建设方面推广这一模式”等问题,截至记者发稿,北京市住房和城乡建设委员会尚未给予回复。
品质是自住房的关键
针对申购人群关注的“在途转化”类自住房在申购渠道、转让政策以及是否开发商配建或卖不出的尾房等问题,北京市住房和城乡建设委员会日前给出了如下解释:“在途转化”类自住房项目申购渠道、转让政策跟其他自住房完全一致,并非尾房,上述两个项目是在2013年就酝酿运行的试点,小区中有单独的整栋楼按照自住房项目销售,享受和小区商品房同等配套设施。
记者在实地探访时看到,上述山语城项目位于北京市丰台区王佐镇西王佐村,目前能到达该项目的公共汽车只有3路,车次间隔时间较长,狭窄的道路尘沙飞扬,而小区内却十分干净整洁,一派绿荫葱茏的景象。
售楼处人员介绍称,目前该项目“在途转化”为自住房的是第26号、27号楼,共计48套房,每套房面积为125平方米左右,均价为每平方米17500元。同期的其他商品房的面积在118-160平方米之间,均价为每平方米23000元。“如果是一次性付款,所有优惠活动加一起,相当于总价的9.2折。”
某业内人士分析认为:“这些高折扣的优惠措施,无疑降低了自住房在这一区域的性价比,其跟同区域商品房的同质性,决定了它的品质仍然优于其他自住房。”
国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任刘卫民接受记者采访时称,普通商品房项目“在途转化”为自住房,对申购人群而言很有利。此前自住房遭到申购人群弃购,虽然存在自身支付能力不足、周边配套设施不全、套型设计不合理以及周边商品房价格变化等诸多影响因素,但最关键的还是选址问题。“在途转化”的自住项目,或许可以回避这一“短板”。
赵路兴也认为,“在途转化”类自住房项目品质是否优于正常开发建设的自住房,不能光看房子户型或单一的小区环境,还得看项目地理位置、周边环境、配套建设等具体情况,不能一概而论。
