“今天张江的盘口放在21500,猜21500以上回复‘+’,猜21500以下回复‘-’。”9月5日,上海浦东新区张江南区配套生活基地A1-05地块(以下简称张江地块)即将开拍前一小时,一家房地产咨询机构的总经理在微信朋友圈里玩起了地价竞猜游戏。
他确定“盘口”的依据是去年七八月份,万科在张江拿的两幅地块的楼板价。根据土地成交价格纪录,上述两块地的单价均在21500元/平方米上下。在他放出这个“盘口”后,盘口的价格便不断上升,至竞猜截止已上涨至24500元/平方米。
没有想到的是,几分钟后张江地块的竞拍完全复制了上述地价竞猜游戏的局面,地价一路上涨。最终,华发股份(600325,SH)下属子公司上海铧发创盛置业有限公司以23.7亿元竞得,溢价率高达89.9%,楼板价达到2.58万元/平方米。这一情形被看作上海土地市场行情逆转的信号。
20余家房企参与竞拍
张江地块拍出高溢价率,其实已在业界预料之中。
开发商对上述地块的竞争极为激烈。华润、世茂房地产、融创绿城、阳光城地产、保利地产、万科地产、九龙仓、江苏新城、嘉华集团以及合景泰富等20多家地产商参与了这次竞拍,足以看出上述地块的热度。三湘股份(000863,SZ)的报价排在第二名,只比地块成交价低26元/平方米。
中房信研究总监薛建雄表示,上海外环内的宅地越来越稀缺,地产商因此都势在必得,而且,当地的购买能力足以确保项目有相对可接受的利润。
从张江高科技园区内的复旦张江(01349,HK)、张江高科(600895,SH)等上市公司财报了解到,这些企业去年发放的员工平均薪酬远高出上海市平均水平,复旦张江去年支付给员工的薪酬(含福利)折合可达到人均15万元/年左右,张江高科则更高一些。
德佑地产大东区副总经理林俊权对张江地区企业员工的购买力也给予肯定。他向《每日经济新闻》记者介绍,当地的房源相对需求来说还是太少,因此,之前张江的购房者会去邻近的川沙镇、唐镇购房,在去年市场最火的时候,上述板块内的绿城项目甚至一度卖到5万元/平方米左右。
林俊权认为,张江地块也有机会卖出高价,条件是产品档次比当地现有的产品有更大的提升。
房企储备土地“补血”
今年8月,上海市共计成交土地16宗,其中经营性用地仅6幅,出让金额为48.69亿元,同比减少69%;共计出让面积24.35万平方米,同比减少73.3%,环比下降66.8%。除7月成交了16幅经营性地块,5月、6月和8月经营性地块的成交量都在10幅以下。
中国指数研究院发布的数据显示,今年8月,全国300个城市共成交土地1930宗,环比减少23%,同比减少36%;成交楼面均价为1136元/平方米,环比上涨7%,同比下跌3%;土地出让金总额为1449亿元,环比减少11%,同比减少40%,其中,住宅用地出让金总额为796亿元,环比减少26%,同比减少52%。主要城市土地出让金同比、环比双降,住宅用地降幅大于整体市场。
不过,从进入8月底开始,市场似乎出现了变化。此前,北京西城区华嘉胡同地块以74.6亿元被华融公司竞得,溢价率达110%,楼面价超9.6万元/平方米,成交总价和平均楼面价均创新高。张江地块的成交楼面价也高于去年同期位置相似地块。
薛建雄认为,张江地块和华嘉胡同都属于地理位置极佳的区域,以华嘉胡同地块为例,其所处北京二环内,最近3年已经没有出让过住宅用地。
他同时表示,目前开发商积极入市,一定层面也说明房地产企业目前的资金比之前充裕,有通过购买土地储备“补血”的需要。
参与拍地的上海三湘股份有限公司副总经理张涛对《每日经济新闻》记者表示,根据他们了解,目前开发商的资金确实比之前充裕,在参加上述土地拍卖时,也侧面了解到很多竞争对手的资金是很充裕的。
在张涛看来,类似上海、北京这样的一线城市,仍然会是开发商重点布局的区域,类似张江这样购房人群收入相对较高的板块,未来仍是开发商看好的区域。
