打响今年全国楼市“降价第一枪”的杭州市,成交量开始出现反弹。有着大量库存的萧山区,8月份也开始反转。然而,量上的反弹并未传导至价格层面,成交均价仍然呈现环比下滑的趋势。
《证券日报》记者走访杭州萧山区多个新建住宅项目后获悉,虽然看房人有所增加,成交量也开始上扬,但与市场高点时期的成交价相比,多个项目房价下降幅度超过30%,甚至出现月度成交均价直降5000元/平方米的现象。
多位项目销售人员向记者表示,萧山区多数项目“一降再降”的可能性减小,年底前房价或停止下跌。
部分项目单价降5000元
9月13日下午,杭州阵雨,《证券日报》记者来到杭州萧山区南部育才路与晨晖路附近,四周均是高楼。粗略估计,记者步行20分钟路程的周围,至少有5个新建住宅项目,单栋均达到20层以上。
此外,多个项目都是建筑面积体量超过20万平方米的大型住宅社区,2000户左右的开发体量,但周边很难找到超市,更难看到居民。除了高楼和来往车辆之外,便只剩下房产销售信息的巨型围挡广告牌。
值得一提的是,在记者走过的大多数城市主城区附属新城区中,户外广告多以楼盘为主。但在杭州萧山区,无论是区中心地段还是周边,大部分户外广告均是房产信息,甚至有的项目把户外广告立到了杭州的繁华地段。记者随便拨通一位销售人员的电话,便是热情周到的各种房产介绍。
“我们项目2011年拿地,2012年10月份开盘,目前仅剩下60套168平方米大户型住宅,均价1.3万元/平方米。”杭州本地知名房企绿都旗下的绿都·四季华庭项目销售人员向记者透露,此前项目销售均价是1.7万元/平方米,单价直降超过4000元/平方米。
记者了解到,上述项目外立面已经全部建造完毕,明年6月份即可入住,目前已经进入清盘阶段,项目此前甚至推出9800元/平方米的特价房,现在外立面上仍挂着“一降到底9800元/平方米”的巨型红色条幅。
从杭州萧山区透明售房网上可以看到,绿都·四季华庭目前成交均价为1.2万元/平方米,截至9月12日,该项目月度成交均价从2014年1月份的17020元/平方米下降至2014年9月份的11558元/平方米,几乎是一路下滑,下降了5000元/平方米才止住跌势,未来是否继续下跌仍未可知。
此外,与该项目一街之隔且同为毛坯楼盘的名门世家项目,房价波动更为明显。2014年3月份至5月份较为稳定,月成交均价保持在3万元/平方米左右,6月份则急跌至接近2.4万元/平方米,而目前的成交均价不足2万元/平方米。
然而,与名门世家房价的降幅相比,顺发·恒园等目前均价为1.7万元/平方米的多个项目成交均价降幅都已经超过了38%,甚至个别项目部分房源房价下滑幅度高达46%。
大型房企低开走量
记者在调查中发现,杭州本地的房企由于企业布局限制,可能更急于降价回笼资金,但相比近两年来进驻杭州的大型房企,销售手段更为灵活,也善于把握推盘节奏,巧妙地规避降价给企业带来的麻烦,多数项目低价开盘,缓慢提价吸引客户。
与上述项目比邻的恒大帝景项目,“销售均价是1.7万元/平方米,精装修标准是3500元/平方米。”恒大帝景销售中心的销售人员向记者表示,“我们7月份开盘,开盘均价是1.6万元/平方米,根本不存在降价的现象,反倒上涨了”。
该销售人员给记者算了一笔账,恒大帝景88平方米户型15层房源备案价格是19862元/平方米,总价约177万元,现在打八八折,总价约为155万元,均价不足1.6万元/平方米。
鉴于此,记者在现场看到了不少看房的人。据上述销售人员透露,“项目开盘以来成交量较高,8号楼几乎售罄,卖的非常好,接下来可能减少折扣力度”。
事实上,记者调查获悉,杭州萧山区本地房企开发项目较多,近年来外地知名房企也在不断进驻。对此,有业内人士表示,杭州楼市近两年来受外地进驻的知名房企冲击较大,这些大型房企资金实力较为雄厚,能够扛得住价格,又有灵活的销售手段。在低迷的市场背景下,大型房企抗风险能力较强,而中小房企则会率先承压,因此调整房价幅度较大。
低价走量加快房价筑底
值得注意的是,尽管杭州萧山区房价下降尚未停止,但销量回暖较为明显。据透明售房市场研究院最新数据统计,今年8月份,萧山区商品房成交1547套,较7月份增幅达22.88%。在成交均价方面,萧山区签约均价为13370元/平方米,7月份则为13073元/平方米,环比下跌2%。
“房地产市场最困难的时期已经过去了,杭州房地产市场8月份成交量明显回暖。” 全联房地产商会创会会长聂梅生接受记者采访时表示,市场出现筑底迹象,止跌的可能性非常大,但年底前大幅上涨的可能性几乎没有。
然而,对于杭州市来说,天量库存仍难以消化。打开搜房网杭州新盘找房地图可以发现,萧山区在售和待售的新盘可找到的项目是129个,江干区120个,而杭州八区在售和待售的楼盘超过550个。
据统计,2014年8月份,杭州市区新建商品房新增批准预售共12313套,较2014年7月份的9712套增加2601套,增幅为26.78%。主城区8月份新建商品住宅新增供应2306套,涨幅高达八成。
在这种背景下,开发商仍在加速推盘。据统计,8月份,杭州市区开盘项目共41个,相比7月份翻番。另据透明售房网显示,9月份杭州市区加推约50个盘,市场将迎来开盘集中期。
对此,透明售房市场研究院高级研究员梁丽燕表示,市场实际推出的项目,包括部分豪宅多呈现“以价换量”的趋势,价格实际上是回落的。在高库存的压力下,市场仍是买方市场,开发商“以价换量”不失为当下最合适的方式,受此影响,杭州楼市未来几个月内的主旋律还是低价走量,这将加快市场价格筑底。
