学区房:非典型刚需推高房价?
尽管学区房是否属于刚需仍然存在争议,但不可否认的是,在楼市降温、各大城市房价掉头向下的大趋势下,学区房却依然需求旺盛,一房难求。“当代孟母”们为了孩子不输在起跑线上豪掷千金,无意间推高了房价。从每平方米10万元到13平方米报价近300万元,“天价学区房”的概念不断被刷新。更有甚者,有的城市甚至被质疑“地方政府用学区房救市”。如此现象的根源仍然在于教育资源的分配失衡,正如一位经济学者所言,“如果学校之间的差距依然存在,学区房就会有市场”。
“天价学区房”一房难求
8月的北京,暑热仍盛,白领刘仪(化名)却时常奔波在烈日下。
一旦电话响起,二手房中介告诉她“姐,你想要的那个学区出了套房,来看看吧。”这话语如同发令枪,驱使刘仪告别办公室的冷气,跟随中介穿过大街小巷,上楼、看房、下楼,兴奋、失望、焦虑诸般情绪,总是和她一路同行。
“很累,也很烦,但是没办法。”刘仪说,“我们要给孩子买学区房,为他上小学做准备。”
中国许多城市的优质教育资源都集中在早期发展的内城,周边新区教育资源较为薄弱,北京也是如此。刘仪夫妇都是外地人,大学毕业后留京工作,已在近郊置办了房产。随着儿子长大,让儿子上个好小学,成了他们的心头大事。
记者采访发现购买学区房的主力群体是有一定经济实力的中青年夫妇,他们大学毕业后留在城市工作,有体面的职业、收入不错,基于自身的经历非常认可“知识改变命运”,重视子女教育。
但即使家长下定了买房的决心,买房之路也并非一帆风顺。刘仪很庆幸赶上了今年楼市低迷,成交冷清,房源也比较多。最近三四个月,中介带着她看了二三十套房子,但结合户型、交通和价格等多重因素,能够满足家庭要求的房子却少之又少。
“只遇到过一套各方面都比较合适的,但被别人先买了。”刘仪有些懊恼地说,“市道是不好,但条件好的房子还是好卖。”
在看房过程中,刘仪也有忧虑。内城的学区房多数修建于上世纪80、90年代甚至更早,房子老旧,设计理念落后,缺乏小区环境和物业服务。但由于位于好地段,加上学区房的光环加持,房价昂贵。
安居客的数据显示,上海学区房均价逼近4万元/平方米,过去一年的涨幅约为20%,高于上海全城房价16%的平均涨幅,而北京学区房去年一年的涨幅更高达35%,均价已超过4.5万元/平方米。被戏称为“宇宙中心”的北京五道口附近曾出现报价每平方米超10万元的学区房,没几天就迅速被实验二小附近仅有13平方米却报价近300万元的胡同平房甩开好几条街。
位于北京市西城区新文化街实验二小附近的一家房地产经纪公司高级经纪人李文勇告诉记者,目前该小学附近的学区房10多平方米的平房每平方米价格要达到二十五六万元,楼房也达到每平方米10万元左右,而且数量有限,一般只要挂出来很快就有家长来询问。记者看到,该经纪公司挂出的一套32平方米的奋斗小学的学区房,售价高达385万元。
据房产网站的数据显示,在北京,东城、西城、海淀、朝阳的学区房价格最高。上海学区房中,静安、徐汇、长宁等区域最贵。学校等级的不同也带来房价的差异,升学率与房价呈现正相关性,其中初中学区房差异最为明显。
看好学区房的增值保值潜力,也是一些家长购买学区房的重要原因之一。宁夏银川市民张海川的儿子今年9月将上小学,他早在2011年就在当地最好的小学之一银川市实验小学附近买了一套学区房,并将户口落在这套房子上,以便儿子顺利入学。“学区房房源有限而需求无限,一般不会贬值。”张海川说,2011年他买房的价格就比那一片的非学区房贵大约20%。
由于购买学区房的目的明确,很多家庭购买完学区房实现上学目标后,大多再次将学区房转手,因此学区房转让频繁。深圳家家顺住房中介工作人员李女士告诉记者,深圳学区房流转频率很高,一般购入三到五年就会有人提出转卖,有的买了两三年买了就卖掉,光自己经手的深圳蓝天大厦等有些学区房就能转手了四次,一般是小孩学业结束后就转手卖给别的学生家长,也算是一笔不小的投资。
房价下跌学区房“救市”
在楼市一片惨淡的今年,教改“新政”的出台却意外让学区房更加火爆。
据义务教育免试就近入学方案要求,到2015年19个城市将实行100%的小学划片就近入学,90%以上的初中实现划片入学政策,本来就炙手可热的学区房价格再次掀起小高潮,涨声一片。
小学就近入学、小升初多校划片入学、取消“共建生”……各地一系列意图促进教育公平的政策利好看似杜绝了“递条子”“送票子”,却让“拼房子”愈发猛烈:老牌学区房价格依然坚挺,新晋学区房也在“蹭蹭”上涨。
“名校”对口学区房的涨势尤其惊人。例如,上海福山外国语小学的福山、花园、瑞华三个校区,对口小区的均价均已超过5万元/平方米,相比去年同期分别上涨35%、24%、35%,虽然该校证大校区学区房单价略低,不到4万元/平方米,但同比涨幅也达到32%。
在北京,与楼市整体低迷形成鲜明反差的是,个别区域的量价却“逆市上扬”。究其原因,是这些地方挂上了“学区房”的金字招牌。
今年4月底,北京西城区出台多项教改措施,其中一项重要内容是在12所普通小学试点按比例直升优质初中。明年开始,西城区已确定直升优质初中的小学毕业生可按自愿原则升学,入学比例逐年递增,6年后不低于80%。
受政策“刺激”,不少家长开始提前“布局”,这些小学附近的学区房热度迅速提升,不少中介网站上的房源迅速贴上了学区房“标签”。
“高家寨小区是上世纪80年代末的老房子,最低时每平方米4.5万元左右。所属学区的福州馆小学因为能直升北京八中,成交价迅速涨到5万元以上。”北京西城虎坊路附近一家房产中介经纪人程先生说:“政策出台两周内,我们店就卖了5套,原先卖不动的老房子成了抢手货。”
原本是北京市西城区一所普通小学的涭水河小学因拟纳入“名校”实验二小吸引了不少家长关注。“政策一出,房价就已‘提前到位’,单价同比涨个一万多并不稀奇。”该小学附近一家中介公司的经纪人赵先生说:“由于这里是实验二小的新学区房,每平方米的价格还在8万元左右,比起每平方米30万元的老学区房有不小价差,未来肯定还会涨。已经有越来越多的家长到这里寻求房源。”
不仅如此,传统学区房的价格依然“稳步上涨”。记者走访了解到,北京市东城区的培新小学附近,近30年的六层老楼价格已被炒到每平方米6.5万元以上。在中关村等传统学区,一些学区房已经涨到了每平方米10万元以上。
北京一名家长表示,自己孩子学习很好,过去还可通过小学推优等形式到一所不错的初中就读。现在要求初中就近入学,自己家附近的初中不太好,为让孩子上好初中只能买学区房。
“以前单位和实验二小有共建名额,本以为上名校已经板上钉钉,政策一改让我们措手不及。”在北京西城区一家事业单位工作的袁先生对记者说,“共建取消后孩子上实验二小的唯一办法就是买学区房,但听说已达到每平方米30万元的‘天价’!”
在安徽合肥,8月份二手房的成交量明显上涨,据房产中介工作人员介绍,学区房成为主要销量拉动力量。而在安徽黄山市,近日一则“为救楼市迁百年名校”的消息引发网络热议,黄山市的两所名校一“进城”一“出城”,对于搬迁原因,当地解释异口同声如出一辙:“为了教育均衡发展,解决校舍拥挤”,但却被市民质疑地方政府利用名校搬迁拉动黄山市新城区房地产发展,是在“救楼市”。
据房地产业内专家估算,学区房,不管是新房还是换房,都有至少15%的溢价优势。专家同时指出,尽管名校对房地产肯定有刺激作用,但仅靠搬迁名校资源来拯救房地产刺激楼市,注定是短视行为,是不现实的。
学区房是否刚需引争议
“想让孩子念好大学,就要念好中学,以及好小学。”基于这个倒推的逻辑,在北京一家大型IT企业工作的王昌莉(化名)夫妇给女儿准备了学区房,他们的想法就是为孩子提供“尽可能好的环境”。
“人生的路很长,家长能为孩子做的其实非常有限,所以我们还是想竭尽全力。”仍然在看房路上的刘仪如是说。
这代表了很大一部分家长的想法。上海某知名媒体近期联合“市民信箱”开展的一项调查显示,52.17%的市民为了孩子上“好学校”会买学区房,在考虑的重要因素中,学校名气以76.09%高居第一位。
在全国首个省级救市文件“新闽八条”中,首次以公文形式把改善型购房者定义为刚需,并给予首套房政策待遇。其中,学区房也包含在改善型商品房之内,能享受政策优惠。
链家地产市场研究部张旭表示,学区房是另类“刚需”,尤其是在市场行情不好的时候,其成交量与普通住宅相比更具有稳定性,这也是今年其成交占比上涨的原因;价格方面也更能表现出抗跌保值性能,具体表现为价格跌幅更小以及与非重点学区的价格差拉大。
然而,也有一种观点认为,学区房并非刚需,而是已经脱离了自住的属性,成了一种“金融产品”。就像其他金融产品一样,购买学区房也存在风险。
“说学区房只涨不跌肯定不对。”水木学区房版版主Aion表示,学区房价也会随信贷松紧、税收和教育政策波动,领涨抗跌比只涨不跌更准确。
此外,学区的阶段性调整、教育改革的推广使名校光环褪色等因素,都有可能让家长的投入“竹篮打水一场空”。事实上,部分开发商抓住了家长们“望子成龙”的心理,宣传时大打学区名头,却使得家长被宣传误导,买了所谓学区房,孩子上学却遥遥无期。而有的学区房名额有限制,购买名不符实学区房的家长并不知道,买了之后导致无法入学的现象时有发生。
广州不少家长在孩子一出生就赶着买学区房,但是却并未充分考量政策变化风险。位于广州市番禺区南村镇的楼盘万科欧泊于2012年12月正式开盘,并广而告之:“将引入区域内唯一一所省一级公办小学———市桥中心小学万科红郡分校”,该楼盘以高出周边房价2倍的价格卖出2000多套。但前不久,住在广州市番禺区“万科欧泊”楼盘内的上百位业主,以静坐、拉横幅、上访等方式进行维权,因为开发商卖房时大肆宣传的“省一级”学位,等到今年交房入住时发现已降级为“镇级”。
广西南宁市民张先生在南宁市凤岭北买了一套80平方米的房子,当时看中的就是开发商打出的广告称临近某重点中学上学方便,结果购买后才发现,虽然只有一条马路之隔,但真正的重点校学区房是马路对面的另一个小区,而自己所购买的房子并不在重点校学区内。
一方面是政策出台力图扭转教育资源分配不公的现状,另一方面却是随之而来的旧学区房不降,新学区房反升的尴尬。经济学者马光远认为,如此悖论的根源仍然在于教育资源的分配失衡。“如果学校之间的差距依然存在,学区房就会有市场。”
行业人士指出,购买纯粹为上学名额、居住价值很低的房子,比如面积很小的“落户房”,甚至平房;或者那种押宝教育新政会大力扶持学校的投机式学区房,一旦政策有变化,风险较高。“这不是理性的购买行为,如同击鼓传花。”一位中介告诉记者。
