广州出台房屋交易监管办法,11月1日起实施
从11月1日开始,如果开发商拒绝或者限制购房者使用住房公积金贷款支付购房款,开发商将面临1万元的处罚。在广州公积金政策“拧紧水龙头”每月只放10亿贷款的大背景下,“罚款1万”的新政,对于保障购房者成功贷到公积金能起多大作用?
这项新政是《广州市房屋交易监督管理办法》(下文简称《管理办法》)数十个条款之一,《管理办法》将在11月1日正式实施,内文涵盖一二手楼交易的各类细则,比如开发商宣传广告不得包含投资回报承诺、开发商出售车位需要至少公示30日、公众有望查询房地产开发企业及中介服务机构信用档案等规定。
新政
拒公积金贷款开发商将被罚
今年8月以来广州住房公积金贷款收紧,每月拧紧水龙头向已经通过审批的申请者只发放10亿元贷款。《管理办法》规定,房地产开发企业销售商品房,不得拒绝买受人选择住房公积金贷款支付购房款。
那么,万一违反了呢?《管理办法》也给出明确罚则:将由房地产行政主管部门责令房地产开发企业限期改正,并处以1万元罚款。
现状
39%新盘拒绝公积金贷款
根据最近的媒体报道,据新浪乐居不完全统计,全市90个计划在金九银十开盘或推新的住宅项目中有45个接受公积金贷款,35个表示拒绝,另外有10个未开盘的楼盘表示不能确定。其中,拒绝公积金贷款的楼盘占39%,比例接近四成。
观点
处罚较轻,效果难测
广东中原地产项目部总经理黄韬对这个条款并不看好。他认为,开发商拒绝公积金贷款并非不尊重消费者,而是一种无奈的选择。自从8月份实施10亿元公积金贷款限额后,一来造成买家紧张,二来也减慢了发展商的回款时间,所以他们宁愿把优惠放在商业贷款上。他说,开发商是否接受公积金贷款应该由市场来决定,而不是政府用行政条例来强制要求。北京市盈科(广州)律师事务所律师周玉忠认为,“由于处罚较轻以及落实程度难测,这对于改善公积金贷款被冷遇的境地有多大帮助,值得观察。”
其他监管亮点
房屋交易信息平台应对接税务系统
房地产行政主管部门建立的房屋交易信息化平台应当与税务机关等相关系统对接,实现信息共享和管理联动,同时强调各相关部门及其工作人员使用信息系统时应保护个人隐私。
开发商出售车位至少公示30日
开发商卖车位之前需公示最少30日,而且规定“应当将租售方案和相关产权证明文件在建筑区划内的出入口、公示栏等显著位置公示”。房地产开发企业和其他房地产开发单位未办理租售方案公示、备案手续租售车位(车库),或者违反规定租售车位(车库)的,由房地产行政主管部门责令其限期改正,并对单位处以3万元以上5万元以下罚款。
开发商广告误导消费者将罚5万
商品房销售广告、宣传资料包含“升值、投资回报等误导、欺骗公众的内容”,开发商将被罚5万元。房地产开发企业未取得商品房预售许可证,不得发布预售广告。商品房预售广告应当载明商品房预售许可证的编号和发证机关。否则,将由房地产行政主管部门责令其限期改正,并处以5万元罚款,使购买人的合法权益受到损害的,应当承担民事责任。
公积金政策
拒公积金贷款开发商将被罚
《管理办法》规定,房地产开发企业销售商品房,不得拒绝买受人选择住房公积金贷款支付购房款。那么,万一违反了呢?《管理办法》也给出明确罚则:将由房地产行政主管部门责令房地产开发企业限期改正,并处以1万元罚款。
二手房公贷增加承诺书
今日起,新上报的二手房公积金贷款申请将要增加借款人承诺书、购房发票等资料,若网签合同的成交价、评估价、发票和计税价格不一致,将以低者重新核定贷款发放额度。
逾期还贷将暂停提取
买家的公积金贷款一旦逾期没有还贷,将会被暂停提取直到还贷正常;如果出现连续两期或以上逾期,甚至会被停止公积金提取。
存量申请须重新审批
存量申请,各网点须在各审批环节重新严格审批,若发现网签合同的成交价、评估价、发票和计税价格不一致的,也将以低者重新核定贷款发放额度。
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连续两期逾期还贷 或被停提公积金
今日起,广州新上报的二手房公积金贷款申请将要增加借款人承诺书、购房发票等资料,若网签合同的成交价、评估价、发票和计税价格不一致,将以低者重新核定贷款发放额度。广州住房公积金管理中心(以下简称“公积金中心”)昨日出台一系列措施,以杜绝二手房公积金贷款过程中出现的“阴阳合同”。买家的公积金贷款一旦逾期没有还贷,将会被暂停提取直到还贷正常;如果出现连续两期或以上逾期,甚至会被停止公积金提取。
针对存量申请,公积金中心表示,各网点须在各审批环节重新严格审批,若发现网签合同的成交价、评估价、发票和计税价格不一致的,也将以低者重新核定贷款发放额度。公积金中心将根据交易房屋所在地的交易价格,来确定贷款发放额度。
本版采写:南都记者 张艳芬 罗苑尹 实习生 萧燕仪 邓艳珊 通讯员 穗房宣
《广州市房屋交易监督管理办法》11月1日正式实施,涵盖一二手楼交易各类细则
开发商拒公积金贷款 责令改正罚款一万元
谁真的会付出代价呢
从11月1日开始,如果开发商拒绝或者限制购房者使用住房公积金贷款支付购房款,开发商将面临1万元的处罚。在广州公积金政策“拧紧水龙头”每月只放10亿贷款的大背景下,“罚款1万”的新政对于保障购房者成功贷到公积金能多大程度起作用?
这项新政其实是《广州市房屋交易监督管理办法》(下文简称《管理办法》)数十个条款之一,《管理办法》将在11月1日正式实施,内文涵盖一二手楼交易的各类细则,比如开发商宣传广告不得包含投资回报承诺、开发商出售车位需要至少公示30日、公众有望查询房地产开发企业及中介服务机构信用档案等规定。
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拒公积金贷款开发商将被罚
今年8月以来广州住房公积金贷款收紧,每月拧紧水龙头向已经通过审批的申请者只发放10亿贷款,《管理办法》则规定,房地产开发企业销售商品房,不得拒绝买受人选择住房公积金贷款支付购房款。那么,万一违反了呢?《管理办法》也给出明确罚则:将由房地产行政主管部门责令房地产开发企业限期改正,并处以1万元罚款。
根据最近的媒体报道,据新浪乐居不完全统计,全市90个计划在金九银十开盘或推新的住宅项目中,有45个接受公积金贷款,35个表示拒绝,另外有10个未开盘的楼盘表示不能确定。其中,拒绝公积金贷款的楼盘占39%,比例接近四成。
对于这个新政,北京市盈科(广州)律师事务所周玉忠律师认为,开发商拒绝公积金贷款将被罚1万元的规定具有创新性和针对性。周玉忠说,缴存住房公积金的初衷在于购房时能够提取和获得较为优惠的贷款支持,现实中是开发商联合商业银行,利用市场强势地位悍然拒绝公积金贷款的较普遍,这等于变相剥夺了缴存者的贷款权利,他说:“由于处罚较轻以及落实程度难测,这对于改善公积金贷款被冷遇的境地帮助有多大,值得观察。”
广东中原地产项目部总经理黄韬对这个条款并不看好,他认为,开发商拒绝公积金贷款并非不尊重消费者,而是一种无奈的选择。自从八月份实施10亿元公积金贷款限额后,一来造成买家紧张,二来也减慢了发展商的回款时间,所以宁愿把优惠放在商业贷款上。他说,开发商是否接受公积金贷款应该由市场来决定,而不是政府用行政条例来强制要求。
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房屋交易信息平台应对接税务系统
《管理办法》对信息化联动也提出明确要求,第29条规定:房地产行政主管部门建立的房屋交易信息化平台应当与税务机关等相关系统对接,实现信息共享和管理联动,同时强调各相关部门及其工作人员使用信息系统时应保护个人隐私。
对此,周玉忠说,欺诈盛行、阴阳合同、霸王条款、税收流失是房地产交易中长期存在的顽疾,办法对此着墨较多。借用现代网络技术所构建的房屋交易信息化平台建设,势必在一定程度上有利于克服现有弊端,建立起透明的房地产交易体系,也算是统一不动产登记制度即将实施的一次试水。但是,对于如何认定房地产交易合同中的哪些条款属于减轻或免除强势一方责任,或加重买受人、中介服务对象责任,或排除买受人、中介服务对象主要权利的条款,仍需要司法实践的有力配合。
除上述条款与信息化相关外,广州国土房管局称,《管理办法》明确建立房屋交易信息化监管制度,在平台建立、使用、信息共享等方面提出了相关规定。其中第五条规定房地产行政主管部门应当建立房屋交易信息化平台并制定使用规则,提供房屋交易信息查询、交易合同网签、交易资金监管等服务。第八条规定新建商品房买卖合同、存量房买卖合同都应当通过房屋交易信息化平台订立。合同签订后,未办妥房屋转移登记手续或者解除合同的,不得再通过房屋交易信息化平台订立以该房屋为标的的买卖合同。
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开发商出售车位至少公示30日
《管理办法》对“车位”的阐述包含在数个条款中,其中最值得关注的是第19条,即开发商卖车位之前需公示最少30日,而且规定“应当将租售方案和相关产权证明文件在建筑区划内的出入口、公示栏等显著位置公示”。管理办法称,租售方案、现场公示情况的公证文书应当报房地产行政主管部门备案,广州市车位(车库)租售的具体管理办法由市房地产行政主管部门另行制定。
如果违反这则条款将面临何种处罚?根据《管理办法》,房地产开发企业和其他房地产开发单位未办理租售方案公示、备案手续租售车位(车库),或者违反规定租售车位(车库)的,由房地产行政主管部门责令其限期改正,并对单位处以3万元以上5万元以下罚款。
此外,值得一提的是,《管理办法》还要求,房地产开发企业销售商品房时应当以书面方式在销售现场显著位置公示“建筑区划内车位(车库)规划配建数量、位置、租售方式、租金标准和售价”。而且,车位(车库)的租售应纳入房屋交易信用评价范围。
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开发商广告误导消费者将罚5万
《管理办法》严禁虚假广告,如果商品房销售广告、宣传资料包含“升值、投资回报等误导、欺骗公众的内容”,开发商将被罚5万元。商品房销售的宣传和房屋交易信息的发布应当纳入房屋交易信用评价范围。
对于开发商发布预售商品房的广告宣传,《管理办法》有明确规定:房地产开发企业未取得商品房预售许可证,不得发布预售广告。商品房预售广告应当载明商品房预售许可证的编号和发证机关。否则,将由房地产行政主管部门责令其限期改正,并处以5万元罚款,使购买人的合法权益受到损害的,应当承担民事责任。
而且,《管理办法》明确规定,房地产开发企业在商品房买卖合同中载入的下列事项应当与销售广告、售楼书、样板房等宣传资料中的承诺相一致,即———房地产开发企业承诺提供的交通服务设施设备、服务期限和服务价格;幼儿园、学校等教育配套设施;城乡规划主管部门审定的修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面公示图;并明确标示建筑区划内以及区划外直接相邻的市政规划道路位置及宽度,以及建筑区划内的垃圾压缩站、变电站、公共厕所、综合医院、卫生服务中心、卫生站、消防站、派出所、燃气供应站、公交首末站、肉菜市场等配套设施的用途、具体位置、规模等内容;以及其他重大事项。
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公众有望查询房地产开发企业及中介服务机构信用档案
《管理办法》提出制定房屋交易信用评价规则,并就信用评价对象、内容、用途等作出了规定。《管理办法》第三十条规定房地产行政主管部门应当制定房屋交易信用评价规则,建立、完善信用档案,加强房地产开发企业、房地产中介服务机构及其执业人员的信用管理。在信用评价对象方面,《管理办法》第三十一、三十二条明确房地产开发企业和房地产中介服务机构及其执业人员为信用评价对象,并就信用评价内容进行了规定,基本涵盖了房地产交易过程中的主要环节。
此外,《管理办法》第三十三条明确了信用档案内容,规定信用档案应当包括房地产开发企业、房地产中介服务机构及其执业人员的基本情况、业务开展情况、奖励情况、被投诉情况、行政处罚情况等资料。同时,房地产行政主管部门要通过互联网等途径公示信用档案,向公众提供查询服务。
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新增通报批评、公示企业管理人员等监管方式
《管理办法》第四章“法律责任”部分,主要规定了违反新建商品房及存量房交易规则与接受监管的义务所应承担的法律责任。
其中,《管理办法》创设了新的监管方式,如增加约谈、通报批评、公示企业管理人员及违法行为责任人等处理方式,旨在发挥社会舆论对违法责任人的约束督促作用。《办法》第五十四条规定房地产行政主管部门调查处理违法行为时,可以对违法行为责任人进行问责谈话,暂停房屋交易信息化平台使用资格直至调查处理完毕为止。违法行为处理结果应当记入房地产开发企业、房地产中介服务机构及其执业人员的信用档案,并向社会公示。公示信息包括企业名称、企业管理人员、违法行为责任人、违法情况和处理结果。
