三亚的产权式酒店主要集中在三亚湾一带。 本报记者 武威 摄
业界公认经营效益可观的三亚天域度假酒店。 (资料图)
■ 本报记者 黄媛艳
核心提示
黄金周前,关于三亚是否会取消房地产限购政策,引起广泛议论。黄金周刚过,三亚政府部门正式回应,三亚不取消房地产限购政策,主要是出于加快产业结构转型升级的考虑,而房地产业内部结构调整也在稳步推进,其中融合房地产业态和旅游业态的产权式酒店,被视为由纯房地产向多元房地产转型的重要抓手。
产权式酒店漂洋过海来到三亚,迄今已有20年。三亚作为中国产权式酒店的第一站,其发展必将为其他城市提供经验和借鉴,但因其过长的回报周期、模糊的法律规定、缺失的信用体系,使得“馅饼与陷阱”之争一直存在。
在这个地产商磨拳擦掌决战“金九银十”之际,我们来梳理一下三亚产权式酒店的发展脉络,为行业发展提供一些思路和思考。
A
诞生之初
一骑绝尘
三亚华宇皇冠假日酒店的成功,震惊地产、旅游界,后来者纷纷效仿换装登场
1976年,瑞士人亚力山大·耐提在阿尔卑斯山度假时,意外发现山脚下一栋完好的房产,他将其买下并精装修,向游客出售,顾客在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。
亚力山大·耐提的灵机一动,开创了时权酒店的先河。时空际遇,1995年,我省陷入房地产低谷,远在万里之外的海南,接过亚力山大·耐提的接力棒,将“买断时段”进阶为“买断产权”,产权式酒店应运而生。
三亚银海度假酒店是中国第一批产权式酒店,虽受当时的政策及海南市场环境制约,无疾而终。但它融合房地产业和旅游业所带来的开创意义,却极为深远。
2003年,当位于海南亚龙湾、投资5亿多元的三亚华宇皇冠假日酒店以产权式酒店的面貌出现在世人面前时,再次引发关注。开盘价为每平方米2万元,最小户型不到50平方米,这个价位在彼时的三亚市区,可以买上3至5套不低于100平方米的3居室!
房价虽贵,但承诺年8%的回报率,还是让很多投资者蠢蠢欲动。还好,三亚华宇皇冠假日酒店如期兑现了承诺。该酒店的成功,一时间在旅游界、房地产界都掀起了波澜,很短的时间内,三亚的天福源、卓达、汇凯、天泽海韵等原本或是地产项目或是酒店项目的项目,纷纷披着产权式酒店的外衣陆续登场。据不完全统计,截至目前,三亚在建及投入运营的产权式酒店约为53家。
B
优势明显
舍我其谁
在海南这种土地资源有限的度假目的地,发展产权式酒店是市场的自然选择
海南良好的空气,被称作“中华民族的四季花园”。以三亚为例,近年来,岛外客户在鹿城购买商品住房的比例一直保持在85%,今年1月至5月,岛外购房占比更是达到89%,一些项目甚至95%以上都被岛外客户购买。
此为先天优势,但三亚自身所面临的一些问题,也使得产权式酒店成为必要的选择。
“在海南这种土地资源有限的度假目的地,发展产权式酒店是市场的自然选择。”西南民族大学经济学院副教授单德朋表示,海南滨海休闲旅游区的商品住宅,淡季入住率低,产权式酒店的发展,有效解决了淡季房产闲置的问题。
三亚旅游委老员工黄苗俊感慨,三亚的旅游发展那叫一个“快”呀!1996年三亚的旅游接待过夜人数只有26.2万人次,到了2006年这一数字就达到了390.6万人次。“现有的酒店资源不能满足市场需要,给产权式酒店的发展提供机会。”三亚市房地产协会秘书长刘树国说。
半年不开张、开张吃半年。海南旅游冬季旺,夏季淡,也使得产权式酒店被寄予解题的厚望。由于产权式酒店除了给予投资者持续的回报率外,还会赠送给投资者每年一些免费入住天数,三亚约50%的项目都采用了国际通行的21天制。
“产权式酒店的投资者主要为白领高管老板阶层,他们共有的特点是购买力强,出游度假意愿大,旅游消费水平较高。”三亚学院旅业管理学院教师张振祥认为,产权式酒店招徕了这些高端客户。
C
先天有缺陷,呈无序暴发式发展
发展产权式酒店一度风光无限,但成长的烦恼同样存在,法律法规不健全,产业发展缺乏沃土,呈现出“暴发式”势头,掣肘整个行业的发展。
法律法规缺失
土地使用年限随便约定
今年年初,以39万元购买了陵水香水湾某产权式酒店的132号商品房,王先生却开心不起来。在办理了房屋产权证后,他才发现《土地使用权证》上所注明的土地用途为商用,可自己明明签订的是《商品房买卖合同》,土地年限一下从70年变为40年。气愤之下,他将该酒店以未主动披露建设用地性质构成欺诈为由,诉诸法院。
三亚大树公馆项目投资者可享受70年的土地使用年限,双大国际项目的土地使用年限为50年,红树林酒店项目则为40年……类似王先生遇到的困惑屡见不鲜。虽然所有的产权式酒店都承诺可以办理独立的产权证,但给出的土地使用年限却不尽相同。
“在我国既有法律法规的规定中,土地使用用途和性质的分类并未体现产权式酒店的用地性质。”业内人士表示,各地房屋权属登记管理部门对其的管理基本处于探索阶段。
产权式酒店的存在是否合法?作为产权式酒店最早发展且发展较为成熟的地区,从2010年开始,我省相关文件都对该业态予以了肯定,《海南国际旅游岛建设发展规划纲要(2010―2020)》明确提出“加强对产权式度假酒店开发建设、销售等环节的严格规范管理”;2012年海口市出台了我国首个《产权式酒店管理暂行办法》。
虽说其存在合法合理,但也应明确产权式酒店的土地性质。
信用体系缺失
投资者难查企业信用史
不光是法律、法规对于一个行业的发展重要,社会信用体系的建立,对于行业的发展,同样重要。
2004年,中国首例因产权式酒店预售合同纠纷产生的官司在海南开庭,给我国产权式酒店发展带来很大的震荡。
作为我省较早的产权式度假酒店——五星级“南海传说温泉疗养度假中心”的最早期客户,由于产权式酒店企业信用体系的缺失,何继明等投资者的维权之路耗时耗力。
1999年对外销售的“南海传说”,每平方米售价4000元左右,且购房者拥有每年18天同级别房间免费入住权。何继明等人认为这是一个投资机会,于是纷纷解囊。
然而,销售合同签定后,楼市价格上涨行情被看好时,开发商想以名称改变、投资增加等种种借口毁约。等待何继明等人的,是一连串的纠纷和官司。
“产权式酒店的整体运作周期较长,任何一个环节上的不法行为,都会侵害投资者的权益。由于目前社会信用体系还不健全,我国对于产权式酒店的系统监督机制尚未建立,产权式酒店的期货性质会牵涉到信誉问题。”单德朋表示,国外所有的时权和产权的度假产品,全部由信托公司担保,而目前我国的信托公司尚不具备这样的信誉和能力,而且,由于我国的企业信用制度尚未建立,投资者难以考察企业信用历史,涉及未知因素太多,导致我国产权式酒店的发展先天就具有信用缺憾。
D
运营不规范,三方拉锯行业受损
先天不足必然导致后天成长困难重重,在开发商、运营商、投资商的三重博弈中,受伤的往往不止一方,从而影响到整个行业的健康发展,整个旅游形象也大打折扣。
承诺年回报率一直降
4万元缩水至2.3万元
花费近3000万元翻修后,三亚大卫传奇爱情度假酒店重新开张,只是,这次是由投资者自主经营。2006年,投资者周斐花了50余万元购买了大卫传奇酒店的一间57平方米的客房,当时开发商承诺每年的租金是房款的8%,大约每年4万余元,他第一次与开发商签订了两年的合同,直到2008年续签合同时,开发商只给出6%,几经协商,他最终妥协了签下三年的合同,可到2011年4月份再次续签合同时,开发商的租金又调低了。
愤怒之下,分布在21个省市的180余名投资者最终于2012年成立业主委员会与大卫酒店管理公司协商,但该公司还是将租金降到每年2.3万元。投资者全力维权下,大卫酒店管理公司已无力继续经营下去,最终以300万元将酒店经营权卖给投资者们。
“目前的产权式酒店中,开发商并未和运营商就酒店回报率问题,形成良好的沟通。开发商为了好销售,会以可观的回报率作为噱头,投资者也希望投资可以获得高回报,但经营是有风险的。”三亚湾力合度假酒店总经理李雪华分析道。
改变在悄然进行。目前三亚在售的一些产权式酒店开始学习国外的运作模式,并不再向购房者做出回报率的具体承诺,而是与其就经营利润分成做出约定,或是“酒店经营全利润分红”模式,或是“按客房利润分成”模式,或是“混合利润分配”模式。“我们将从靠销售不动产支撑,转向做度假目的地综合体,主要的收入将来自酒店的运营。综合体不仅有高星级酒店,也会有会展中心、电影工坊、奢侈品中心等项目。投资者不仅能从客房运营中获得收益,也能从相关的项目中取得分红。”三亚湾红树林度假酒店开发商、金典集团董事长张宝全说。
小投资者自主卖客房
686元的房间仅售400元
上网订购三亚国光豪生度假酒店的客房,同样的海景房,携程、去哪儿等在线旅游商售卖686元/天,而只要显示了“三亚国光豪生度假酒店(业主房)”字样,却只需支付400元/天。
三亚国光豪生度假酒店物业服务部负责人透露,酒店的业主比较分散,1100多套客房中,有100多套产权式客房被业主收回自主经营。这些业主常年打着国光豪生的旗号,通过网络或旅行社低价售卖酒店客房,严重侵害酒店的利益。由于开发商未与投资者在合同里约束小投资者不能自主经营,且产权式酒店也缺乏相关法律法规对这些投资者扰乱酒店正常经营行为予以制止。
“这样的情况并不鲜见,由于早期开发中,开发商与投资者的合同约定并不完善,并未就此作出约定。但这些投资者的举动,显然会扰乱正常的旅游市场秩序。酒店运营商的正当权益也难以受到维护。”三亚市房地产交易管理所所长孙淑蓉说。
家家都“靠海吃海”
同质化削弱竞争力
开发商、运营商与投资者在产权式酒店这一业态中各种矛盾的根源,关键还是在于酒店的效益。效益好,三方相安无事;一旦效益出现滑坡,甚至影响到分红时,三方的矛盾就会激化。然而,目前,我省产权式酒店的运营压力不小。
“三亚玩海的酒店太多了,入住率有时甚至连30%都不到。”三亚湾一四星级产权式酒店销售经理透露。国家旅游局公布的全国星级酒店统计公报数据显示,今年一季度海南五星级酒店平均出租率为69%,远低于国际上五星级酒店80%的出租率盈亏线水平,而去年海南五星级酒店平均出租率最低值仅为48%。
张振祥认为,淡季酒店入住率不理想,既有旅游市场大环境的影响因素,也有同质化竞争的原因。目前三亚的产权式酒店分布在市区、三亚湾、海棠湾、亚龙湾、大东海等地,其中以三亚湾居多。它们都主打“海景牌”、星级酒店、星级服务等,差异化不明显。“会让游客觉得每家都差不多,腻味。”
E
政府出手
强势引导
在项目的土地、立项、规划、销售、经营管理等方面制定相应的管理办法
“一方面要引导开发商理性投资,另一方面要强化政府的规划引导,目前度假深度游日渐走俏,产权式酒店应研发新产品,在大众化的度假需求方面多研究、多开拓。”省旅游协会旅游饭店分会会长张会发表示。
“政府可在项目的土地、立项、规划、销售、经营管理等方面制定相应的管理办法。”刘树国认为,相关法律应明确产权式酒店的土地性质,有序引导项目开发商进行开发建设,在经营管理环节,也要充当好项目利益方外第三者的角色,监督开发商、运营商账目清晰、透明,公平维护各方利益。
“目前应完善产权式酒店的监督机制,政府、业主、媒体等方面要强化各自的监管渠道和力度。”张振祥认为,还应建立产权式酒店的行业组织,整合行业资源、加强行业自律,定期发布产权式酒店的相关信息,加强对其投资经营监督,提高社会对产权式酒店的了解程度,培育市场。
“目前产权式酒店开发商、运营商与投资者的矛盾,主要在约定服务与期望服务、约定服务与承诺服务之间不能协同,产生矛盾。”单德朋表示,一方面,要鼓励、监管开发商诚信经营,对其夸大甚至是虚假的宣传或违约行为,政府、行业相关部门要依法依规予以惩戒;同时,也要教育投资者,投资是有风险的,投资产权式酒店和投资基金类似,应理性消费。
“运营环节保护三方最好的方式就是一个完备的合同。”海南昌威律师事务所律师米威建议,产权式酒店的开发商、运营商和投资者应强化合同内容的完善,合同中至少应该明确权益人相关的权限约定、经营成本计算办法、议事规则等内容。
目前,三亚正在着手制定旅游住宿业发展的10年规划,业内寄予厚望,希望能给三亚的酒店业带来一片新天地。
名词 解释
产权式酒店
产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权,即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都拥有独立的产权,投资者如购买商品房一样投资置业,将客房委托给酒店管理公司分享投资回报及获取该物业的增值,同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。其是酒店的衍生产品,统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起,管理公司根据收益分成,保持物业的整体租价。
