户型设计有问题,合同暗藏不合理条款……自从今年年初,自住型商品房实现供应以来,这个本应该用于解决“夹心层”住房困难、带有保障意味的住房类型就引来了很多期待和争议。昨日,市住建委相关负责人在接受本报记者独家专访时表示,为了让好的政策扎扎实实落地,本市计划将自住房纳入保障房序列管理,组织专家审核规划设计,施工过程也将被网格检查覆盖。
好事变坏?
自住房问题频出引发注意
昨日,本报报道了顺义新国展满庭芳自住房项目在合同制定上的“花活”,这位负责人表示,已经注意到此事,将严格审定合同示范文本,确保公平。
自住型商品房,本来是设计给既不能纳入住房保障体系又无力购买商品房的人群。市住建委相关负责人表示,本市的住房供应总体思路是“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市场有调控”,而自住房正是政府让利于民,解决老百姓自住性、改善性住房需求的政策支持住房,属于“中端需求有支持”范畴。
这一初衷,曾经在2013年10月出台相关政策时,获得了很多刚需购房人的欢迎。当时,曾经有上涨势头的房价再次停止攀升,很多购房人停下看房的脚步,等候低于周边同品质住房价格30%的自住房上市。
按照原计划,本市将在去年、今年两年实现7万套自住房供应,其中将有2万套在今年年底以前实现销售。而仅仅是目前进入销售环节的几个项目,就引发了不小的风波——设计问题,信息不透明问题,合同条款有问题等。这位负责人解释,问题产生的根源在于自住房属于新生事物,管理制度和办法还在探索完善之中。
“截至目前,本市已经有47个自住房项目上市,面积达到524万平方米,预计供应房源已经达到4.9万套,已完成近两年计划的70%。”这位负责人说。
规范流程
全部按照保障房处理
“由于政府对自住房价格、户型等进行了严格限定,因此与商品房市场运营规则有较大差异。我们将逐步把自住房纳入保障房管理体系,用更严密的管理来维护购房者利益,提高自住房品质,做到质价相符。”他说,政府将研究自住房最基本的建设标准,而不能任由开发商确定。
这也就意味着,未来自住房设计规划、施工建设等环节都将执行本市最严格的制度。
目前,本市的住房保障制度中,执行的是一套经过多年考验的“建设、审核、分配、后期管理”实施体系。按照这套体系,自住房的建设将纳入保障房每年的建设计划,同时也纳入保障房发展规划之中。自住房将与保障房一样实现优先供地、选址和办理审批手续。
对于市民反映强烈的设计问题,本市将加强自住房规划设计管理。这位负责人表示,将组织规划设计专家对每一个自住房项目的规划设计方案进行严格审查,提高自住房品质,并定期开展规划设计方案展览,广泛征求群众意见,同时推进自住房规划设计标准研究。在工程建设阶段,自住房将被纳入保障房网格化管理范围,各区专门的监督站将加大巡查频度和力度,确保自住房实体质量。
产权不变
自住房仍是商品房
将自住房纳入保障房管理之后,老百姓拿到的房产证,会不会也变成保障房?对于这个问题,市住建委相关负责人回应,虽然管理出现了变化,但自住房原有的政策都不改变,已经确定的自住型“商品房”性质也不会改变。
“现有政策全都不变,具体来说,就是指供地计划不变、定价原则不变、套型面积不变、销售对象不变、产权性质也不变。”这位负责人说,原本保障房序列中已经有房屋性质为商品房的两限房,而将自住房纳入管理,完全是为了让其更合理,更科学,而非改变房屋原有的属性。
其中,自住房用地仍由房地产企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得;自住房套型建筑面积,仍以90平方米以下为主,最大套型建筑面积不超过140平方米;其销售均价,原则上仍旧按照比同地段、同品质的商品房价格低30%左右的水平确定。
同时,自住房的销售对象仍是按照限购政策规定的在本市具有购房资格的家庭。
这位负责人说,自住房销售程序、转让管理等政策也不会改变,符合条件的购房者仍按原方式进行购买。
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混凝土施工增加7日试块见证检测
本报讯(记者 耿诺)施工过程中发现混凝土试块28天养护强度不合格,而现场却已经多盖了4层楼,施工方是拆是改?从今天开始,市住建委研究起草的《关于增加“7天混凝土试件见证检测项目”的通知》开始征求意见,从12月起,本市新建、改扩建项目都将增加7日检测,尽早实现预警。
此前,全国采用的普遍流程,是按照国家标准规定的留样28天检测强度值。这是因为混凝土的强度在施工中是不断增长的,一般按照28天的强度作为设计强度。一位熟悉建筑结构施工的业内人士告诉记者,在专业领域,混凝土试块检测有个不太好听的词叫“死后验尸”。其大意就是,混凝土要在浇筑的时候取样测试,而检测强度的时间则要等到28天之后。虽然这个时间点检测出来的强度值最准,但由于施工并不能每浇筑一车混凝土就停工28天等待结果,即使强度测试不达标,也只能采取一些补救措施。
近期,当代采育自住房项目的基座部分,就被一批“老鼠屎”混凝土拖累。8月初,开发商和总包施工方发现7月初浇筑的混凝土试块强度不达标,随后停工。经过几次论证,开发商和总包单位决定将已经浇筑的部分全部拆除重建,蒙受了巨大损失。
“这就是一个很典型的项目。28天的时间,按照正常工期,足可以盖出4层楼的建筑。但如果发现28天前浇筑的混凝土强度不达标,到时候返工会造成巨大浪费。”市住建委相关负责人说。
而这份征求意见稿所要促成的,就是尽量提前预警,避免事故发生。从12月1日起,本市所有新建、扩建、 改建房屋建筑和市政基础设施工程,都要对混凝土试件见证检测增加7天标准养护项目,并送到有见证资质的检测机构进行检测。而检测机构应该将委托方提供的7天标准养护混凝土试件抗压强度的指标值录入检测系统,并按照相关的标准进行检测,出具检测报告。
“如果报告上的数值没有达到指标值,建设、施工、监理单位和预拌混凝土生产企业应立即查找原因,提出保证措施。在确保工程实体混凝土强度符合设计要求后,方可进行下一步施工。”这位负责人说。
