是购房者太挑剔还是政策不完善
北京自住房遭遇高比例弃选
9月5日，北京市住建委公布了《关于进一步做好自住型商品住房申购工作有关问题的通知》，并向社会公开征求意见。自住型商品住房（以下简称“自住房”）从推出至今，经历了过山车般的起伏。
即便大多地处偏远，但自住房推出后，一直令北京众多无房的刚需阶层为之疯狂。
2013年年底，北京市推出自住房新政，政策规定此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后5年内不得上市，5年后上市收益的30%上缴财政。
首个自住房项目金隅汇星苑开始正式选房当天，摇中号的“幸运儿”们挤爆了现场。盛夏里排起长队的选房者背后，是数以十万计的申请者。
此种情景未持续多久，自住房的“弃选潮”就尾随而至。有媒体报道，近期一自住房项目，有九成中签者弃选，弃选原因被概括为“没钱、认为房屋质量差以及周围环境不好等”。
对此，北京市住建委出台了上述征求意见稿，其中特别指出，购房家庭放弃选房超过3次，优先家庭拟被取消自住房优先购买资格；属于非优先家庭的，拟取消自住房购买资格。
另一方面，北京市住房城乡建设委日前下发通知，要求从户型设计、工程质量等方面对自住房参建各方加强监管，保证自住房与商品房同品质。
自住房在市场上的冰火两重天与相关政策的接连出台，令学者们开始重新审视自住房制度设计本身的合理性，在商品房和保障房以外，自住房能否找到属于自己的位置？
哪些原因导致弃房
在北京打拼的马蕾，每天都会多次刷新北京市住建委的网站，而且还会混迹在各种与自住房相关的社交网站，生怕错过最新的消息。
马蕾在第一个开放申请的恒大御景湾自住房项目时，就递交了材料，算是很多自住房QQ群里的元老级用户。她参与过摇号，却最终选择“弃选”，直到现在，她仍然关注着新开放的自住房项目，同时也盯着二手房市场。
针对北京市住建委的自住房新政，马蕾曾提交了书面意见：“不建议对自住房的购房家庭加入3次弃选取消资格的要求。”
马蕾列出了她认为很重要的原因，自主房的申请者一般预算有限，现有自住房的供给，从60平方米~100多平方米，总价也从几十万元到几百万元不等，差别很大。如果摇上的号不是最靠前，基本上选上自己满意的户型的可能性就很低。有的申请者就是冲着70平方米左右的一居去买的。结果挑的时候，这个户型没有了，选择大户型，真的无能为力，只能弃选。
在自住房的申请者看来，弃选的原因有几类：一、钱不够；二、距离太远；三、房子质量太差；四、周边有嫌恶设施，如殡仪馆、化工厂、高压电等设施。马蕾建议，有关部门应该对弃选原因作个调查。
马蕾现在是两岁孩子的妈妈，与丈夫都在私企上班，是标准的京籍无房家庭户，属于自住房优先家庭。结婚以来，一直和公婆挤在80平方米的两居室里。
“唉。太无奈了。”马蕾接着说，“一开始在报纸上看到信息就赶紧去申请，大家都有一些甭管好的坏的，先占上再说的心理状态。申请最初的顾虑就是担心僧多粥少，不知道什么时候能排到自己，户型合适与否的问题没有考虑过。
马蕾一心想要一套七八十平方米的一居室，“像我们这样的家庭，买房也就能接受总价在150万元左右。老人如果到时候能赞助，估计最高也就买个170万元左右。再往上就有点承受不了。”
除了自住房，马蕾也在关注二手房的市场。她弃选的是金隅汇景苑项目，这个项目位于朝阳区东坝乡单店村，西距东五环路约300米。销售均价为每平方米2.2万元。对于马蕾一家人来说，位置更好的定福庄的二手房每平方米也只要2.5万元左右，而且价格还在下降。而且自住房还要两年后才能住，优势就剩下“新”了。
金隅汇景苑项目第一次摇号时，从10万多个申请者里，摇出9900个号，去选3300套房。马蕾当时摇中了3700多号。令她最终弃选的最重要原因是在摇号前突然被告知一居室不参与此次摇号，而她就是冲着一居室才去申请的。
马蕾弃选的另外一个原因就是房子质量。据她了解，大部分住房的层高是2.8米左右，但一些自住房的层高只有2.7米。如果上面还有吊顶，下面再加上地砖，中间的空间就不多了。
因为是刚需，所以选房更慎重
网友焦静的看房经历，也让马蕾的心凉了半截。网友焦静的心路历程可谓一波三折。
“我从自住房刚开始申请就一直关注着，除了两三个项目没申请，其他的项目我都申请了，当时就想着，咱们这种夹心层，还管什么地段、户型、质量，能买得起住得上新房，简直就是烧高香了，因此几乎想都没想就申请了，能中哪个就买哪个！”
焦静觉得自己很现实，夹心层嘛，能在一个还说得过去的地段，以还算合理的价位买套新房，已经很难得了。哪就有两全其美的事儿，地段又好又便宜还质量好格局好……
所以当她中签，尤其是发现自己的号码靠前，应该能选上还不错的房时，就下定决心要买。尽管她听说，她中签的项目离火葬场不远。
之后，焦静排出了自己的选房表。楼栋、楼层、单元号、户型，每种都定了优先级，排出了几十号房子。又给父母打了电话，告诉他们听说有火葬场和高压线，不过都不是紧挨着，父母觉得火葬场没关系，只要是在居住区的下风向就没影响，至于风水问题根本是封建迷信，不必顾虑。只是高压线，毕竟对人身体不好，还是要看看距离的。
信心满满的焦静就这样踏上了漫漫看房路，坐在496公交车上，车子转了一个弯，进入平房路。这里不再是繁华喧嚣的大城市，一条小马路蜿蜒向前，很少有人车经过，极度的安静，“本来我是享受这种宁静的，可是很快路旁开始有小平房小店面出现，定睛一看，全是卖殡葬用品的，我想这要是住这儿了晚上回家可怎么办？”
最终来到施工现场，焦静远远地能看到五环的高压线。但是到这个时候，高压线已经不重要了，实地看过相同标准的房间以后，焦静才知道自己以前想象中的1.1米的窗户和2.7米层高，有多么的天真。“现实情况是，住在这样的房子里，可能没几天我凭自己能力买到新房的兴奋和感动就会被压抑暗淡的室内环境冲淡”。
焦静最终放弃了选房，就像马蕾说的，因为是刚需，所以更慎重。
焦静中签的项目，首次选房在8月15日结束，截至8月25日，3000多套房源中，有1360套房源遭遇弃选，其中二居室1351套，三居室9套。
开发商扮演什么角色
在政策与市场的夹缝中，开发商也有一肚子苦水。一位不愿透露姓名的自住房项目开发商告诉中国青年报记者，目前买到自住房的消费者仍然是政策的最大受益者。
实际上，首轮摇号时，北京首个自住型商品房项目金隅汇星苑弃购率达到20%，第二个自住型商品房项目首创悦都汇700个中签家庭共认购296套，弃购率超过50%。
据媒体报道，金隅汇星苑在选房结束后，开发商通过电话回访等方式，对弃选家庭进行了调查。统计显示，八成家庭弃选是因为经济原因，简单来说，就是“钱不够”。
悦都汇项目的开发商则对1632户弃选家庭进行了更详细的调查，其中，大部分家庭因该项目位置远、交通不便所以放弃，比例达到三分之二以上。
但实际上，一个自住房项目启动申购时，该项目的地理位置、交通、配套、价格等情况都已经公示，可以说，“位置远、交通不便”这些因素，申购家庭在申购前就已经知道。
“这些人比较年轻，不愿买保障房，廉租房，买不起商品房。”对于购房者普遍反映的自住房价格过高问题，一位不愿透露姓名的开发商销售主任认为，这是由这批客户的特殊性决定的，他们几乎都是80后，处于社会的“夹心层”，这些人没钱也没房。“经适房”和“两限房”，政府早已取消。由于中国传统观念，面临结婚生子问题的80后也很少去申请公租房。所以首付款八九十万元让他们非常有压力，夫妻双方两人需要很大的努力再加上家庭的支持才可以凑齐首付款。
对于网上流传的自住房开发商毛利在70%的说法，这位销售主任给予了否定。他给记者算了一笔账，除去地价成本和营业所得税、土地增值税等税收成本，开发商根本不赚钱。如果一些项目能够公开拍卖，价格起码会翻一番。
自住房与商品房相比，到底有没有优势，这位销售主任认为不能一概而论，应根据周边二手房的地段和质量具体分析。“去年推出第一批自住房的时候，在政策制定时，参考周边二手房的价格本身就是不合理的。二手房房价可能会有所松动，准确下结论仍需可靠数据，但可以肯定的是不会下跌30%，也就是说自住房的优势依然存在”。
对于房屋质量，开发商也作出了回应。“要分清楚房屋的质量和品质，房屋质量是指在建设过程中所用材料和结构方面出现问题，如钢筋混凝土的标号等不能出差错等。在北京，一般的开发商不会在这方面省钱，有的项目出现房屋质量问题可能并不是开发商有意而为之，问题还是开发商主动查出来的，所以可能是供应商方面出现了问题。盖一栋楼的成本非常低，没有必要在这方面省钱”。
对于3次弃购取消相关资格的政策，这位销售主任认为还需要经过实践的检验，但个人特别担心“误伤”一些有购买刚需的人，使他们买不到房子。“政府在制定政策时一心为民，在网上申请几乎没有任何限制，政府完全考虑要方便老百姓、不折腾老百姓。为保护消费者，一次申购通过网络两分钟就可以。然而对于开发商而言，为卖5000套房子，还得租一个体育场对申请人信息进行资料核验，场馆200位工作人员共同工作，历时29天，共服务30万人。公证处收费也很贵，一天要价1万~2万元。企业也是法人，在制定政策的时候也要考虑到企业。”
自住房究竟解决什么问题
中国房地产协会秘书长陈志认为，造成购房者弃选的原因有很多，有购房者“打酱油”的心理因素、有制度因素、有质量因素，更有户型等原因。但是自住房弃选率奇高的根本原因在于制度设计不完备。虽然政府在不断出台政策企图解决问题，也一直在与业界进行沟通，消费者通过业界将自己的声音传达给政策制定部门，使许多问题都得到了解决，如之前购房者普遍反映的摇号规则也进行了改进。但是，当企业在成本和利润之间无法选择的时候，只能向成本伸手，这是制度设计的问题。开发商只能尽量降低成本让自己有利可图，所以才会有各种老百姓不满意的户型和环境。
陈志认为自住房是调控逻辑下的产物，不是民生保障下的产物，是为平抑房价出台的。
中国的年度GDP为40~50万亿元，但是M2（广义货币）却高达110多万亿元，其中隐藏着许多问题。“房价是买卖双方的交易信号，调控房价用处不大，要做到真正回归市场，就应该让市场来说话，要尊重规律。”陈志认为更应该做的是让低收入人群迅速增加自己的住房支付能力，这属于收入问题。在政府向企业压价格的情况下，开发商为了保持盈利，只能向成本要空间。制度应该让开发商有合理空间。政府是代表全民来收取土地出让金，完全可以利润最大化，但是同时也要注意反哺。相关部门不应该把个人政绩放在首位，这种官本位的思想不可取。
对于目前引起广泛关注的自住房，中国社会科学院经济所研究员汪丽娜认为，弃选比例高的原因是自住房的定位不准，既不能算有政策扶持的保障房，因为购房者没有收入上限的限制，与普通商品住宅没有区别，但是由于其价格低于周边商品房的30%，也不能算普通的商品房。
实际上有些自住房跟市场价格基本是持平的，甚至有些地方还会高一些。另外自住房既然享受了政策的优惠，而在上市方面又和商品房一样，只是在5年内不能交易出售。上市之后好像又没有增值收益的分成考虑。“自住房政策，大家觉得是一个怪胎，既不像商品房也不像保障房。”汪丽娜告诉中国青年报记者。
今年上半年北京交易量下降，跟大家对房地产大势的预期有关系，也可能与自住型商品房的走势不清晰有关系。很多人在摇号之后出现了弃选的现象。从弃选情况来看，至少反映一部分刚需人群在进行认真比较后放弃了自住房，在自住房与普通商品房的比较中，最终选择了普通商品房。相比自住房，商品房在地段和房型上都有自己的优势，如果自住房没有价格优势和地段优势，老百姓肯定不会选择。
(应采访对象要求，文中马蕾、焦静为化名)
本报北京9月16日电
