年内一线城市卖地已狂揽4500亿元
平均楼面单价大涨逾五成
有分析人士预计,一线城市全年土地收入总额将突破去年创造的5245亿元的历史纪录
楼市的寒冬似乎并未传导至土地市场,甚至没有耽误一线城市土地出让楼面地价的节节攀升。
据中原地产市场研究部统计数据显示,截至11月18日,2014年年内,“北上广深”四个一线城市总土地成交金额已高达4519亿元,平均楼面单价为每平方米8341.9元,比2013年年度的平均楼面单价大涨53.4%。
对此,中原地产首席分析师张大伟预计,2014年全年一线城市土地出让总额必然突破2013年创造的5245亿元的历史纪录。
“248亿元的天价地王,超过3.5万元/平方米的楼面单价,这势必抬升周边地区的房价。”某开发商向《证券日报》记者直言,土地成本过高,房价大幅降价的可能性必然会非常低。实际上,“我们对明年楼市的预判是乐观的,所以会加紧争取低价拿地”。
宅地成交额首次破3000亿元
据中原地产市场研究部统计数据显示,截至11月18日,2014年年内,“北上广深”四个一线城市的住宅土地成交额高达3037.9亿元,与2013年全年2728.9亿元的成交额相比,提前两个月创造了历史纪录。对此,张大伟预计,2014年全年一线城市住宅用地成交额将首次突破3500亿元。
值得一提的是,从成交楼面价来看,截至11月18日,2014年年内成交的188宗住宅土地平均楼面价每平方米高达11892.4元,与2013年的每平方米7571元相比,上涨幅度高达57%。
而从一线城市所有土地出让情况来看,截至11月18日,一线城市买地收入已高达4519亿元。
据克而瑞信息集团向《证券日报》记者提供的一组数据显示,截至11月18日,北京土地出让金收入超过去年全年总额,并刷新2013年创造的历史纪录,达到1861.67亿元,预计2014年卖地收入将突破2000亿元;上海11月18日更是拍出了248亿元的年度总价地王,目前土地总收入为1382.8亿元,预计今年卖地收入将超过1700亿元;而广州和深圳买地收入均超过了500亿元。
对此,张大伟向记者表示,与一、二线城市楼市有回暖迹象相比,目前库存过高的三、四线城市销售速度并未加快,这一趋势已经非常明确。鉴于此,一、二线城市的土地市场沉寂半年之后,后市拿地竞争将更加剧烈。毕竟,虽然房企扎堆一、二线城市会推高地价,也可能酝酿风险,但与布局三、四线城市已经可以看到的风险相比,一、二线城市更吸引开发商一搏,其抄底拿地的风险也要低得多。
房企加快抄底拿地步伐
值得一提的是,据上海易居房地产研究院发布的最新报告显示,2014年10月份,一线城市新建商品住宅存销比为15.7个月,相比9月份的17.2个月而言出现明显下滑,可见其库存去化速度有所加快。这或许在某种程度上也刺激了房企拿地的热情。
不过,易居研究员严跃进认为,虽然搭乘限贷松绑等利好政策的快车后,房企积极推盘促销,库存去化周期明显收窄,但整体楼市库存仍处于高位盘整状态。
不过,一线城市仍旧一直是开发商争相抢夺土地的重点区域,9月份以来,万科、保利、首开、远洋等标杆房企已经连续多次出击拿地,虽然目前土地市场依然将低位运行,但“930”新政落地、上海“普通住宅”标准调整后,改善性需求开始入市救市,房企抄底意愿也马上有所增加,部分热点地块的竞争将比三季度更加激烈。
据中原地产市场研究部统计数据显示,截至11月18日,短短18天内,20大标杆房企拿地花费262亿元,为近8个月来最高,同时有望突破300亿元,但其购入的土地大部分土地价格相比之前有所下行,可见抄底意图明显。
“政府迫于财政收入压力要尽快卖地,而有些房企近期都有大笔融资动作,还债之余也是用来低价购入土地储备的。”某房企高层向本报记者透露,部分开发商对明年楼市预期是“谨慎乐观的”,加上一线城市楼市有反弹迹象,各种境内外资金看好一线城市楼市,这增加了开发商布局一线城市的动力。
“对房企来说,在一线城市布局的项目即使在弱市下,减少一些利润,降价促销就可以卖掉,进而能快速换回现金,但在某些三、四线城市的项目,即使大幅降价也无法快速周转。”有业内人士向本报记者表示,在融资困难,资金链较为紧张的背景下,房企显然都在走快周转的路线,尽量降低滞销品给企业带来的资金沉淀重负。
鉴于此,一线城市土地出让屡屡创下新纪录也并不让业界意外了,但其另一面则是,房价难以走低。
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