深圳写字楼进入“自贸区时代”
今年市场或迎量价齐升行情，沿湾区布局将改变深圳商务版图
蛇口设立自贸区将对深圳甲级写字楼产生怎样的影响？1月11日，在京基滨河时代大厦举办的“创新时代再启征程——2015地产沙龙”上，数位地产专家认为，深圳自贸区将重新构建写字楼版图，刺激价格上涨，自贸区和滨河大道沿线写字楼将首先受益，今年的写字楼市场或迎来量价齐升的行情。
滨河大道代表新的商务版图
谈及自贸区对产业转型的影响，房地产内参总经理尹香武认为，深圳可能会形成一个以自贸区为核心的免税和生产现代服务业产业圈，以及以深交所为核心的金融产业聚集圈，将促进深圳生产性服务业过渡到金融领域的服务业，这将对所在片区的土地产生数倍增加值。
“判断写字楼价值，要看其有效地段，”尹香武抛出写字楼“有效理论”，“第一个当属福田中心区，因为已经形成了基础优势；第二个是南山为代表的湾区；第三个，则是龙华北站。这三个区域代表了深圳写字楼的主要价值所在。原来深圳最主要的商业带在深南大道，把罗湖、福田、高新区和前海四个地方串起来了；进入自贸区时代后，滨河大道将取而代之，因为它连接了湾区和福田中心区，还有后海总部基地、前海、高新区，串起的商务有效地段更多，景观又好，代表了深圳新的商务版图。因此，深圳写字楼的办公格局可能要围绕湾区来布局。”
深职院房地产研究所所长邓志旺表示，跟北京、上海、广州比，深圳写字楼存量总体偏少，使得深圳写字楼未来发展还有很大需求；此外，深圳还有部分过时的写字楼，并不适合新的产业发展，所以这部分要淘汰，要引进新的甲级写字楼发展空间。
出售型写字楼日渐减少
DTZ戴德梁行统计数据显示，2014年写字楼新增供应较少，尾盘物业的逐步消化令全市甲级写字楼空置率由去年底的8.3%持续下降至今年初的4.4%。从需求的行业分布来看，保险、基金、证券为主的金融机构和会计师、律师事务所为主的高端服务机构表现较为活跃。内资企业对甲级写字楼租金承受能力有所增强，在近两年入市的甲级写字楼客户中，内资公司数量占比达到79%；若按占用面积计算，这一比例则高达82%。
2015年福田区将迎来供应高峰期，可见供应量预计超过72万平方米，但因其中超过半数的办公面积为总部物业，可供出租的办公面积有限，对市场影响料将低于预期。
邓志旺表示，现在深圳写字楼市场出售的越来越少了，尤其是中心区绝大部分是出租为主。主要是因为开发商看到了整个租金上涨的趋势，所以宁愿持有，获得更长远的回报，这个时候出售型写字楼越来越少，使得投资机会越来越少，如果投资者能买到的话，就可以参与深圳经济发展和产业转型的红利机会。
写字楼价格升幅或达5%
据DTZ戴德梁行统计数据，去年深圳市甲级写字楼月租上涨至235.6元/平方米，涨幅高达20.7%。这给相关企业带来利好。京基地产去年销售和租赁收入超过70亿元，创造了20年新高，位列“深圳市2014年商品房成交量第四名”、“深圳市2014年商品房成交金额第五名”。
昨日，记者在查询中原地产、搜房网、58同城等网站时发现，上海自贸区写字楼的租金价格普遍都在一天4元/平方米。据世邦魏理仕研究部统计数据显示，在2013年7、8月份，外高桥写字楼平均租金报价仅为每日2元/平方米，但2013年底租金报价最高飙升到每日9元/平方米，虽然现在回落至每天4.2元/平方米，但相比自贸区成立前的租金水平，仍有100%的增长。
深圳房地产信息网地产事业部总经理周学军看好深圳写字楼未来发展空间，他认为进入自贸区时代后，代表着当地物业市场前景格局的重大转变，写字楼无疑成为自贸区受益最多的一种物业。自贸区和滨河大道沿线写字楼租金水平或将超过市中心区域。
尹香武认为，与北上广不同，深圳中心区域有大量工业厂房，改为办公用途，拉低了全市写字楼的租金基数，如果剔除这个因素，深圳写字楼租金水平并不低于其他一线城市。
来自美联物业的分析称，在前海、蛇口划入自贸区，各个新区快速发展利好下，预计今年写字楼市场成交有望进一步上扬，成交面积升幅在10～15%之间，价格升幅也能保持5%或以上。(深圳商报记者 陆剑伟)
（责任编辑：石兰兰）
