二手物业更严“5年”新规出台
朱小姐的物业本可以在今年3月就“满5年”，打算趁年后的楼市旺季出手。可近日广州税局对二手物业的“证过5年”标准作出更严格的认定，这套物业一下变成“房产证未满5年”，一旦交易需交5.5%的营业税。
文/记者林琳
据了解，这个新规的出现对二手市场并未造成“大面积”的影响。市场人士认为，有交易双方为省下未满5年需交的营业税而采取了“变通”的手段，实际上存在一定的风险，买卖双方均要谨慎衡量再作决定。
“各付各税”客户会增多
朱小姐在1999年买下一套一手物业，楼盘位于跑马场附近。没想到，由于各种原因，这个楼盘一直到2009年才公布可以办理，2010年才开始着手办理。本来按照原来的规定，朱小姐这套物业在今年3月就能“满5年”，她打算趁春节过后的楼市旺季时出手套现，筹集资金做其他投资。
没想到最近广州税局对二手物业的“证过5年”标准作出了更严格的认定，从以往“完税时间满5年”或“房产证满5年”孰先孰认定，改为“从房产证出证之日至正式网签之日计算是否满5年”。也就是说，朱小姐这套单位未满5年，一旦进入二手市场交易，要缴纳5.5%的营业税，即她这套总价为200万元左右的物业要比预期多缴纳11万元的税费。
满堂红市场研究部高级经理周峰预测，未来要求“各付各税”的客户会继续增多，“证不足5年”的物业若要顺利成交，业主要么降低售价，要么主动承担属于自己的税费。
他估计，如果从完税满5年统一改为房产证出证满5年，预计大概还有1万套因历史遗留问题而迟出证的房子受影响，最快都要过了2015年才能保障证满5年。
不过，这批房子中放出市场的估计不足2000套，因此他认为新规对整体市场的影响不是特别广，但是对于这些物业的成交来说起很大的阻力作用。
一般二手物业并未受到新规影响
记者了解到，一般的二手物业并未受到该新规的影响。
中原地产水荫路分行高级营业经理钟志明告诉记者，对于这些物业来说，完税和房产证更名的时间相差一天，买卖双方不会有太大意见。不过，物业是否满5年在交易成本上差距很大。尤其是越秀区的小面积单位价格动辄在200万元左右，大面积单位也要500万~600万元，未满5年需要多缴纳5.5%的营业税，即至少为10多万~30万元。
这种情况就导致买卖双方都希望找到办法尽量避免多交费用，而最常见的方法是双方签订协议，先由买家缴纳大部分的楼价，然后等到满5年之后再过户。
周先生最近就用这种方式成交。他的这套物业到今年5月才满5年，已和买家约定先缴纳七成房价，到5月才递件过户。
钟志明认为，这种交易方式也有出现问题的可能性。他举例称，2007年、2008年时，有一个物业就按这样的方式成交，但临近过户的时候，业主出国，买家一直联系不上，后来向法院申请查封了该套物业，等到业主回到广州之后，才解开误会。
他建议，准备采取这种方式成交的买卖双方一定要在合同上写清条款，解除合同的一方要相应赔偿一部分房价。
（责任编辑：宋雅静）
