北京老旧小区卖出别墅价 "普宅"标准面临调整

　　今后，无论你买学区房或者新房，在计算房款时，也许也要再考虑一下税费负担。随着北京市场一二手房房价的上涨，北京的普通住宅标准再次面临被突破的尴尬。更有来自中介机构的统计，在2015年成交的非别墅类商品住宅中，五环内的新房成交房源，接近五成已经突破“非普”的标准。

　　老旧学区房

　　算“非普”

　　“现在的这些学区房，不仅总价贵，税费还高啊。”从中介门店走出来，看房人高女士皱了皱眉头。她悄悄算了一下，如果真买下这套房子，她还得再出去借钱。

　　虽然很多人都说未来北京将没有“学区”的概念，可为了孩子能上个好学校，高女士还是准备提前买一套学区房。因为，在她看来，未来北京核心区的优质学校资源只会越来越少。经过好朋友的介绍，她选定了西城育翔小学的学区房。

　　“朋友的孩子和我家孩子差不多大，她是去年卖大买小，买了套育翔小学约60平方米的学区房，单价折合7万元。”高女士说，其实7万元的价格在她看来已经不低了，全家犹豫了好久，才下了出手的决心。

　　然而，前几天，当她自己去看房时发现，市场早已不是去年的市场，育翔学区房的价格早已上涨了一大截。延安大院小区一套62平方米的两居室，业主答应让价后，总价还要589万元，折合单价已经达到95000元。换句话说，不到一年的时间，一平方米已经多出了2万元。

　　“听到经纪人给我算完单价时，我都有点儿不敢相信。”然而，经纪人后面的话更让高女士惊讶。原来，虽然这套房子的面积只有62平方米，可因为总价和单价都已超过了普通住宅的标准，她不能按照1%的比例缴纳契税。按照经纪人的说法，除非她能多支付首付款，通过做低购房款的方式，才有可能避税。

　　“我原本是按照75000元的价格准备的首付，本来钱就紧张，我哪里还能多付首付去避税呢？”高女士思来想去，也没有找到好的方法。

　　五环内新房

　　一半成“非普”

　　新房市场的情况也不乐观。到了2015年，随着市场回温而带来的又一拨房价上涨，已有一批高价地入市，很多商品住宅的成交价再次突破了“普宅”的限定。

　　在记者从市场的了解中，北京的新盘市场正被加速“豪宅化”，普通家庭够得着的新盘越来越少，甚至连南五环外、义和庄地铁站附近的50年产权公寓，单价都趋近4万元。

　　中原地产研究部统计数据显示，按照2014年颁布的普宅标准，2015年成交的房源中被认定为非普通住宅的比例正在增加。仅从价格这一个标准看，全市2015年成交的50892套非别墅住宅中，有8933套将被认定为非普通住宅，占比达到了17.6%，而在2014年非普通住宅在当年成交非别墅住宅中的占比只有14%。

　　具体到各个环线，五环内变化最大，被认定为非普通住宅的套数为2610套，占五环内非别墅成交套数的47.7%，而在2014年非普通住宅的成交套数和占比分别为1569套和32.1%。五环到六环之间，被认定为非普通住宅的套数为4725套，占这一区域非别墅成交套数的17.2%，相比2014年分别增加了986套和0.8%。六环外被认定为非普通住宅的套数也达到了1598套，占这一区域非别墅成交套数的8.9%，相比2014年分别增加了419套和2.7%。

　　二手学区房

　　面临高税费

　　经纪人口中的普通住宅标准，是国家对于商品房的一种界定。

　　根据国家规定，所谓普通住房，是指住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下、实际成交价格原则上应当低于所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。

　　2014年10月，北京对普通住房的认定标准曾进行过一次调整。当时新制定的普通住房认定标准为：五环内单价39600元、总价468万元；五环到六环单价31680元、总价374万元；六环外单价23760元、总价281万元。只要购房人所购买的房屋符合总价或者单价中的一个标准，就可以被认定为“普宅”。而成为“普宅”，则意味着能够享受契税最低1%的优惠。

　　记者走访市场发现，去年一年，尽管北京的二手房市场平均成交价格上涨不大，但带有“学区”指标的学区房，价格上涨不小。而就像看房人高女士所遇到的，这批二手学区房面临着“非普”的尴尬。

　　“辣妈”郑小姐就告诉记者，她在海淀区“抄底”的一套远中悦莱小区二手房，是当时小区最便宜的一套，折合单价也达到了56000元。“因为我买的是60平方米的小户型，才满足了普宅的总价指标，只要买套85平方米的正常两居室，那就必定是‘非普’了。”

　　而在和平里一带，1990年建造的老旧小区，普遍单价也超过了7万元。“买来给孩子上学的学区房，一家三口加上照顾孩子的老人，至少得是个80平方米上下的两居。可是，只要按照这个标准买房，那一定超过了‘普宅’的标准。”一位经纪人私下告诉记者，仅从单价上看，老城区学区房的价格在水涨船高下已普遍超过了目前对于普通住宅的界定。

　　普宅标准

　　能否动态调整？

　　“从2015年的市场表现看，五环已经成为北京高端物业的分界线。”北京中原地产市场分析师张大伟告诉记者，从统计的成交数据看，2015年，五环内商品住宅的成交均价开始进入“5万+”的阶段，平均单套成交额为800万元，而到了2016年1月上旬，已签约的五环内商品住宅平均单套成交额又上涨到984万元，五环内房价已经进入泛豪宅化时代。

　　“成交价格上涨而普宅认定标准不调整，就会出现‘普宅非普’的情况。”张大伟认为，北京普宅标准至少应该每年调整一次，根据上一年的房价变化来调整区域指导价，这样才能适应市场的发展，避免误伤刚需。同时，相比于过去购房人在收房后发现被“非普”而集体维权，普宅标准应该在问题爆发前主动调整。

　　本报记者 赵莹莹J201

　　2014至2015新建商品住宅豪宅占比表

　　(表格来源于中原地产)