奢侈品品牌在上海继续扩张 张秀钦 摄
上海中高端购物中心租金水平在四大一线城市中最高
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文/羊城晚报记者 张秀钦
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广州跌了、北京跌了、上海跌了，2015年住宅、写字楼销售表现抢眼的一线城市，购物中心的表现却略显逊色。2015年，三大一线城市中高端购物中心首层商铺租金下跌，跌幅最大的广州为-4.3%。唯一例外的深圳，上涨幅度也只有0.5%。
高力国际认为，2016年四大一线城市购物中心租金仍有很大可能会下跌，不过，那只是新增供应量过于庞大所致，需求依然强劲，前景依然乐观。
A 广州商铺租金领跌一线城市
近日，高力国际研究部公布2015年四大一线城市中高端购物中心首层商铺租金情况。其中，租金水平最高的是上海，每平方米的月租超过1100元。令人意外的是广州，租金水平也在千元/平方米·月以上，位居四大一线城市榜眼位置。一直以来，广州房地产价格水平在四大一线城市中表现平平，住宅价格远远落后于其他三大城市，甚至只有深圳的一半；甲级写字楼租金同样落后于其他三大城市，只有北京的一半；只有购物中心的租金能充分体现出广州一线城市的地位。
广州购物中心租金表现抢眼，其涨跌幅表现同样抢眼。2015年，广州购物中心租金跌幅为-4.3%，远远大于北京、上海的-1.6%和-1.2%。
广州2015年商铺租金为何领跌四大一线城市？主要还是供应增加。世邦魏理仕的数据显示，2015年广州优质零售市场全年共有6个分散在各区的物业、共约50万平方米的新增供应落成。且新落成的购物中心主要位于租金较低的非核心区域，例如万达在萝岗、南沙新增的万达广场，这些购物中心的落成，一方面增加了空置率、加剧竞争；另一方面直接拉低全市租金水平。
北京、上海的情况和广州类似，高力国际将其归结为“整体市场租金主要被新兴区域内低于平均租金水平之新项目拉低”。不过，北京、上海非核心区域购物中心的需求同样强劲、租金水平相对较高，因此不至于把全市整体水平拉得太低。
据介绍，2015年北京优质商铺物业市场共有4个建筑面积总计30万平方米的新项目入市，市场总存量增至460万平方米。在4个新项目中，只有一个新项目位于核心区域，超过90%的新增商铺面积均位于丰台及房山等新兴区域，新兴区域的市场存量占比由2014年第一季度的40%上升至2015年年底的55%。2015年上海共有7个购物中心开业，新增供应超过50万平方米，其中只有两个项目位于核心区域，新开业项目的区位以及低于平均水平的租金拉低全市平均租金。
租金走势例外的深圳，正因为新增购物中心多位于核心区域。2015年，深圳共有3个购物中心入市，提供32万平方米的新增供应，其中两个项目24万平方米位于核心零售区域。此外，深圳购物中心全年需求旺盛，吸纳率同比增长两成多达到近32万平方米，维持了全市平均租金的稳定。
B 快时尚品牌全面活跃
在四大一线城市购物中心整体向下的情况下，某些区域购物中心以及某些行业的租金仍有上升。仲量联行华东区董事总经理顾东尼表示，一些实施品牌调整的购物中心是上海租金增长的主要动力来源。
品牌调整，主要表现为迎接快时尚品牌的到来。快时尚品牌在2015年表现突出，店铺增加，提升或保持了部分购物中心的租金水平，四大一线城市皆是如此。
在北京，Zara将西单大悦城门店从800平方米扩至1700平方米；New Look、H&M、Old Navy、Hollister及优衣库均于去年扩张，主要集中在新兴区域。在广州，New Look、Old Navy、SPAO均在2015年设立华南区首店；H&M、无印良品、优衣库、Urban Revivo增设门店数量。在上海，H&M、Forever 21、Hollister等品牌扩张及店铺升级；无印良品在淮海路开设3层店铺并丰富商品类别，成为无印良品在国内的最大门店，面积为840平方米，成为快时尚品牌在上海扩张的最好例证。在深圳，优衣库、GAP、H&M、UR、Old Navy、Chocolate在华强北九方购物中心设立新店，深圳首家COS于益田假日广场开业。
除了快时尚品牌外，餐饮、儿童零售品牌等也在一线城市表现抢眼。“像广州2015年体验业态持续增长，跨境电商直购店表现活跃。”世邦魏理仕相关负责人表示。至于奢侈品品牌，则表现分化，部分品牌在广州撤店，在上海扩张，在北京升级旗舰店以提升品牌形象。
C 2016年商铺租金
下跌概率大
与2016年相比，2015年购物中心的新增供应只是“小巫”。2016年，四大一线城市购物中心入市面积继续增加。最少的广州也有50万平方米，最多的上海超过90万平方米。除广州外，其他三大一线城市购物中心的新增面积都比2014年翻番。
庞大的新增供应，必定会导致空置率上升，妨碍租金的上涨。高力国际预测，2016年，四大一线城市中高端购物中心租金会受到庞大供应的拖累，整体租金下跌是大概率事情。
即使如此，高力国际仍看好2016年四大一线城市购物中心的走势，因为大部分新增面积都有较好的预租率，不会导致空置率大增；此外，一线城市有持续增长的收入、庞大的人口基础支撑零售消费，推动购物中心需求的增长。高力国际零售房地产服务部董事林丹此前在深圳表示，2016年深圳商业开始进入购物中心发展旺盛期，新兴商圈不断出现，商业格局不断发生变化，开发商与零售商不断求变寻找新的发展方向。
