房价体系：中国转型升级的杠杆与陷阱_中国经济网—

房价体系：中国转型升级的杠杆与陷阱

2017年06月22日 15:11 来源：中国经济网

　　四、房价体系的变动性:从城市分化向城市群分化演变

　　变动性是城市间房价受宏观经济、住房需求和住房供给等差异和共同的外部因素而产生的多样性变化。变动性表现为:房价在不同空间维度上的分化,房价在不同空间上的收敛。

　　1、一二三四线城市间房价分化持续加剧

　　不同等级城市间房价分化加剧。2001年以来,中国地级以上城市不同等级间城市房价差距逐年增大。二、三、四线城市商品房增幅趋缓,一线城市增幅加速(见下图)。

　　图 9不同等级城市房价均值变化趋势

　　一线城市房价中心性强化。受城市规模、交通条件以及特殊资源影响,城市体系会有一定变化。三大国家级中心城市中心性不断增强。2005-2015年,深圳市与北京市的综合潜力秩数排名交替,其综合潜力秩数大幅上升,深圳市由71上升至110,北京市由53上升至96。上海综合潜力秩数也增幅较大,由32上升至51,说明三者作为国家级中心城市,对其他城市的作用程度不断增强。与此同时,石家庄市作为河北省省会,其区域中心地位加强较多,综合潜力指数由2010年的7迅速增加到2015年的18。三亚市作为旅游城市,起伏较大,2005年其综合作用秩数仅为1,2010年剧增到31,2015年又下降为16.

　　2、房价体系越来具有城市群特征

　　城市群与非城市群房价间房价差距增大。2001年以来,中国城市群房价均值与非城市群内房价同步增长,其房价差距逐年增大(见下图)。

图 10城市群城市与非城市群城市房价均值变化趋势

　　不同级别城市群房价分化显著,一线城市群房价与二线城市群房价差距逐步增大。按照城市群的发展、发育状况以及在世界、全国和区域层面上的定位,课题组将中国城市群划分为一线、二线、三线和四线城市群四类。在3个一线城市群与7个二线城市群中,一线城市群房价均值(珠三角城市群、长三角城市群、京津冀城市群)总体领先于二线城市群房价均值(海峡西岸城市群除外),表明这三大城市群内城市房价水平普遍较高,且保持连续攀升态势。其它城市群的增长趋势不一,城市群房地产市场区域分化趋于明朗。

　　图 11十大城市群内商品房均价变动趋势

　　一线城市群内房价差距开始降低,二、三线城市群内房价差距有所增大。幂指数估计值与城市城市群内城市房价差距成正比,幂指数上升,意味着城市群内房价差距上升,分化加剧,幂指数下降则意味着城市群内的房价趋于收敛。从下图可以发现,中国一线城市群内房价-位序的幂指数逐年缩小,且远小于二、三线城市群的幂指数,这表明中国成熟城市群的群内房价趋于收敛。二、三线城市群房价-位序的幂指数逐年上升,中国发展与发育中的城市群内房价分化加剧。

　　图 12不同级别城市群幂指数变化趋势

　　五、房价体系受城市体系的决定

　　1、房价体系与城市体系总体上具有一致性

　　由于中国城市房地产市场的特殊性,其供给面受土地供应等因素限制,供给弹性较小,主要受需求面影响。城市体系的基本决定因素为人口规模,人口规模与增速是房地产市场需求的基础,所以城市体系对房价体系有重大影响,房价体系的多层次与集群化,正是中国多层次、集群化的城市体系在房价体系上的投影。

　　房价与人口、经济密度基本同步分化。中国地级及以上城市房价与常住人口、地均GDP的变化趋势高度一致,均值同步提高,标准差逐年增大,变异系数有所增大,人口规模对房价有较大影响。

　　表格 5地级及以上城市房价、人口规模与经济竞争力变化趋势　　

变量	年度	均值	标准差	变异系数	最小值	最大值
房价	2015	5297.882	3139.384	0.593	2182.728	33942.16
	2014	5141.207	2732.119	0.531	2528.345	24723.23
	2013	4968.585	2683.569	0.540	2435.897	24401.97
常住人口	2015	446.5432	341.1696	0.764	24.39	3016.55
	2014	443.7548	336.9059	0.759	24.13	2991.4
	2013	442.4956	335.4401	0.758	23.6	2970
经济密度	2015	3158.911	6736.063	2.1324	28.08605	87865.78
	2014	2969.617	6215.548	2.093047	31.47585	80330.42
	2013	2747.731	5683.525	2.068443	33.09403	72792.32

　　城市规模引力指数与房价引力指数存在显著的正相关关系。根据引力模型计算了两两城市之间可达性指数,然后根据285个地级及以上城市两两之间的可达性矩阵,计算出每个城市与全国其他284个城市的空间相互作用总和,是为城市规模引力指数。观察下图,房价引力指数与城市规模引力指数之间存在着显著的正相关关系。上海、北京、广州、苏州、天津等城市规模引力指数与房价引力指数均较高。深圳房价引力指数最高,但其城市规模引力指数相对较低。

图 13城市规模引力指数与房价引力指数散点图

　　2、房价体系与城市体系具有相似性

　　房价体系与城市体系都具有多层次性,但前者层级更多。城市体系与房价体系的聚类分析结果见下表,两者都具有多层次性。房价体系可分为8个层次,前四个层次样本较少,只有13个。房价体系可分为9个层次,前五个层次样本较少,只有11个。房价体系后四个层次与城市体系的后四个层次样本数波动更大,分组更不均匀。

　　表格 6城市体系与房价体系的多层次性对比　

人口规模聚类分析结果			房价聚类分析结果
分组	样本数	均值(万人)	分组	样本数	均值(元/平米)
1	1	3016.55	1	1	33942.16
2	2	2292.885	2	2	21787.64
3	3	1454.27	3	2	17144.2
4	7	1074.131	4	3	14422.71
5	38	802.0767	5	3	11908.85
6	72	522.1121	6	25	8643.439
7	95	309.4861	7	40	6171.668
8	67	153.8596	8	155	4351.167
			9	54	3250.654

　　房价体系与城市体系都具有集群化的特征。从图14城市人口空间自相关与图3城市房价空间相关图可以看出,两者都具有高高—低低的集群特征。

　　图 14 2015年中国城市人口空间自相关Moran散点图

（责任编辑：秦宇雯）

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