房价体系：中国转型升级的杠杆与陷阱

　　二、房价中心性:中国房价体系为尖塔形分布,具有多层次性、集群化与单中心性

　　中心性是指城市房价在房价水平的差异,体现出中心和边缘特征,中国城市房价体系表现为尖塔形、多层次性、中心化与集群化。 

　　1、房价体系多层次分布

　　从绝对价格来看,中国城市房价体系具有多层次性。使用中国285个地级及以上城市2015年商品房销售均价进行聚类分析,结果见下表,多层次性显著。 

　　表格 2房价聚类分析分组结果 　　

　　2、房价体系呈尖塔形分布

　　中国285个地级及以上城市的房价体系呈尖塔形分布,少数高房价城市与其他城市房价差异巨大。从下图可以发现,中国城市房价呈现强烈的右偏态分布,如果将其逆时针90度旋转,则为尖塔形。房价最大值为深圳的33942.16元/平米,是第二高城市北京商品房均价的1.5倍,第三高城市上海的1.62倍,是房价均值的6.41倍,中位数的7.69倍。

　　图 2中国地级及以上城市房价核密度分布图 

　　3、房价体系的集群化分布

　　中国房价体系的集群化特征集中体现为城市房价在区域空间维度上高-高集聚与低-低集聚特征并存。利用中国285个地级及以上城市的商品房销售均价数据,基于地理距离权重矩阵测算房价空间自相关Moran散点图(见下图)。城市房价Moran指数值为正,在1%水平上显著,中国城市房价具有显著的空间自相关性。从散点图上各象限内城市散点的数量及密集度来看,大多数地级及以上城市(房价)处在第一象限(高-高集聚的区间)和第三象限(低-低集聚的区间),整体上呈现了高房价城市被高房价城市所包围,低房价城市被低房价城市所包围的集群化特征。 

　　图 3  2015年中国城市房价空间自相关Moran散点图 

　　具体到各个城市,进一步求出2015年各地级及以上城市房价的局域Moran指数值,通过空间自相关检验的城市的房价具有明显的集群化特征,而且这些城市多出现在长三角城市群、珠三角城市群、海峡西岸城市群等。与珠三角、长三角城市群中心城市局域Moran指数值为正(高房价城市被高房价城市包围)的情况不同,作为京津冀城市群中心城市的北京市的房价局域Moran指数值为负,且通过了5%水平上的显著性检验,说明北京市的高房价是被低房价城市所包围的,反映了京津冀地区城市房价的单核集聚特征。 

　　4、房价体系的单中心性分布

　　全国层面上房价体系单中心性显著。根据房价-位序的关系可以知道,作为系数的幂指数估计值n大于1,表明城市体系内的城市房价差距明显,这意味着高等级城市的房价比齐普夫定律描述的更高,低等级城市的房价则相对高城市更低。2015年的城市房价-位序关系的幂指数为2.230,较大程度偏离1,房价体系的单中心性显著。 

　　城市群内房价单中心性较强,但城市群内弱化较多。对中国城市群内部城市的房价-位序关系的计算结果显示,各个城市群内幂指数估计值普遍大于1,中国城市群内部房价差距相对于其位次来说更为不均,城市群内部房价高的城市与房价低的城市的差距很大。发育成熟的城市群其房价体系较为合理,幂指数较小。2015年珠三角城市群的幂指数估计值仅为1.15,距离合理值1较近,城市房价-位次关系较为合理;京津唐城市群的幂指数为1.25,仅次于珠三角城市群;长三角城市群的幂指数为2.08,在25个城市群中处于中上游位置。 

　　三、房价体系的联系性

　　联系性是指城市之间房价的相互影响,表现为区域内城市的扩散效应、虹吸效应与区域内城市的传染效应与迁移效应。一个区域中心城市房价上涨,带动周边城市房价上涨,是扩散效应;一个区域内中心城市房价上涨,对周边城市产生负面影响,是为虹吸效应;若一个区域中心城市房价上涨,引起另一个区域城市中心城市房价上涨,则为传染效应。若一个区域中心城市房价上涨,对另一个区域城市中心城市房价产生负面影响,则为迁移效应。 

　　1、区域内房价的波纹效应

　　区域内房价的扩散效应在发达地区内(城市群)城市间比较明显。在沪苏浙皖大长三角地区,上海对周边城市房价有重要影响。格兰杰因果检验发现,上海市房价变动是南京市、杭州市和合肥市房价变动的格兰杰原因,表明上海市房价是该地区房价本文扩散的传导源。此外,南京市的房价波动对合肥和杭州房价具有先涨带动后涨的波纹状扩散影响。 

　　图4上海、南京、杭州、合肥房价环比涨幅趋势 

　　在京津冀地区,北京、天津、石家庄、唐山房价环比增幅历史趋势显示,这四个城市间房价如波纹一样逐步传导。基于格兰杰因果检验发现,该区域中心城市北京的房价变动是天津市房价变动的格兰杰原因,天津房价变动是石家庄房价变动的格兰杰原因,而石家庄房价变动又是唐山房价变动的格兰杰原因。区域内房价体系关联的城市层级传导和近邻扩散并存。 

　　图5北京、天津、石家庄和唐山市房价环比增速变动 

　　在珠三角地区,深圳、广州与惠州之间房价增幅也存在较为明显关联性。从格兰杰因果检验结果来看,深圳市房价变动是广州市房价变动的格兰杰原因,而广州市房价变动是惠州市房价变动的格兰杰原因。区域内高房价中心城市对周边城市房价的波纹状传导效应明显。 

图6广州、深圳、惠州房价环比增速变动 

　　2、区域内房价的虹吸效应

　　区域内房价的虹吸效应在单中心城市群内相对突出。以城市群为区域空间分析单元,基于2016年4月至2017年3月的数据发现,在部分单核集聚特征明显的城市群内,中心城市房价存在虹吸效应,即中心城市房价大涨,周边城市房价增幅被抑制而缓慢上涨,甚至出现负增长。在石家庄城市群、中原城市群、武汉城市群、长株潭城市群、南宁城市群和成渝城市群内,首位城市(区域中心城市)房价大涨,而其余城市房价增幅相对较小。比如武汉城市群的首位城市武汉市在样本期内房价均价上涨了40.31%,可谓暴涨,而武汉城市群内其余城市的房价均价增幅仅为7.3%。反映了这些地区城市间房价变动存在非同步性以及中心城市大涨抑制了周边城市房价的上涨。在关中城市群中,首位城市西安房价在样本期内增幅为正,而其余城市住房均价增幅为负,二者呈现逆向关系,表明域内首位城市房价对周边城市房价形成了明显的虹吸效应。 

　　表3  部分存在房价虹吸效应的城市群(2016.04-2017.03) 

　　3、区域间城市房价的传染效应

　　2015年以来,我国三大城市群的中心城市的房价增幅此起彼伏。2015年年初,深圳房价开始提速,到6月达到顶点,月度环比增幅7.1%,之后经历了阶段性回落,于2015年10月达到低点,而后有所上升,继续领跑。在此期间,上海房价开始逐步升温,北京房价也于2016年年初开始快速上涨。三大房价中心城市房价的环比增幅于2016年3月同步达到阶段性高值,而后于2016年9月后整体保持同步回调。对北京、上海和深圳三城市两两之间房价的格兰杰因果关系进行检验发现,深圳的房价变动是上海市房价变动的格兰杰原因,上海市房价变动是北京市房价变动的格兰杰原因,但深圳市房价变动并不是北京市房价变动的格兰杰原因。三大中心城市间房价经历着由南向北的传染过程,区域中心城市间房价的联系存在领先-滞后传染关系,以及直接或间接的扩散影响。 

图7北京、上海与深圳房价环比涨幅变动 

　　表4北京、上海和深圳房价间传染效应的格兰杰因果Wald检验结果 　　

　　4、区域间城市房价的迁移效应

　　从区域间城市,房价的迁移效应表现比较突出的是东北地区部分城市和海南的部分城市间。比如,在2016年1月-2017年2月的样本期内,作为许多东北人的迁移目的地,海南省的三亚和海口的房价同比涨幅保持持续增加态势,但东北地区像丹东、牡丹江和锦州等人口净流出城市房价增速保持相对平稳或下降,特别是锦州的房价在2016年2月和10月出现了连续下降。区域间某一城市房价的上涨对另外城市房价上涨产生负作用,形成了区域间城市房价变动方向相逆的迁移效应。 

　　图8东北地区和海南部分城市房价同比增速变动