房价体系：中国转型升级的杠杆与陷阱

　　六、房价体系偏离了合理的水平

　　住房需求是驱动楼市发展的最主要动力,包括消费性需求(自住性、改善型)、投资性需求、投机性需求的释放或短期叠加会对住房市场产生重要影响。而以套利、炒作为主的投资投机性住房需求具有短期内迅速涌入楼市的特点,催高楼市虚火,导致房价体系超出合理体系的水平 

　　1、多数三线以上城市的房价收入比超过合理水平房价

　　按照世界银行对全世界房价与收入关系的经验标准,房价收入比为1:2-6。利用2015年数据,研究发现:在全国104个一二三城市中,在1:6以上的58个城市。其中1:6-9的有45个城市;1:9以上的有13个城市。显示一些城市的房地产泡沫比较严重。 

　　2、房价体系不同城市体系,分布更为陡峭,单中心性显著

　　与城市体系相比,房价体系分布更为陡峭。从全国地级及以上城市房价与常住人口分布来看(见下图),房价呈现出的右偏态性弱于常住人口,同时其众数的概率密度小于常住人口,这意味着其分布更为集中。如果将两者逆时间旋转90度则会发现,房价体系层级较城市体系层级更为陡峭。 

　　图 15  2015年地级及以上城市房价与常住人口核密度图 

　　房价体系单中心性显著,不同于城市体系的多中心。从全国层面来看,中国房价体系具有很强得单中心性,且不断强化。房价-位序关系的幂指数远大于1,中国城市间房价差异较大,单中心性逐年增强。与房价体系不同,城市规模-位序关系表现出了较强的多中心性,幂指数在1.02附近波动,中国城市体系较为符合齐普夫法则。 

 图 16城市体系与房价体系齐普夫系数(幂指数)变化趋势 

　　3、房价体系影响城市的规模体系和功能体系

　　房价体系的变动相对于城市体系存在一定的独立性。并通过生活成本效应与收入效应影响城市内部居民的效用水平、产业规模以及城市间的要素流动等途径对城市体系产生反作用。房价升高可能挤出低技能劳动力,提高劳动力素质,促进城市功能提升,对人口产生一定吸引力,但也有可能导致居住成本上升,使得人口流失、功能弱化。房价体系对城市体系的反作用存在滞后性,使用房价对数一阶滞后考察两者关系。观察下图可知,房价对数一阶滞后对常住人口对数的影响为倒U型曲线的前半段,即两者存在正相关关系,但随着房价的升高,对人口规模的促进作用逐步减弱。 

图 17房价对数一阶滞后与常住人口对数散点图 

　　七、房价体系:转型升级的杠杆与陷阱

　　房价体系至少从两个方面影响转型升级和竞争力提升的机制。第一,房价通过成本影响经济的转型和升级,第二,房价通过投资影响经济的转型和升级。当房价在一定范围内和在一定增幅内,房价可能是转型升级的杠杆,利于吸引资本也倒逼致力于创新,有利于挤出低端产业。当房价低于一定范围,房价增幅低于一定增幅。不利于吸引资本,不利于挤出低端产业,房价高于一定范围,房价增幅高于一定增幅,不利于引导资金创新投入,不利于留着高端人才要素,这两种情况下,房价体系都是转型升级的陷阱。 

　　为了分析房价体系与转型升级的关系,构建经济高级化指数与房价收入比进行统计比较,研究不同城市房价对转型升级的不同影响。经济高级化指数(产业结构升级)包括关键产业从业人员占比、地均GDP、全社会固定资产投资占GDP比重(逆向)、专利授权数。关键产业是指信息技术、金融、科学研究等三个关键服务业,反映了城市产业素质,地均GDP可以有效刻画城市土地的利用效率,全社会固定资产投资占GDP比重可以有效反应需求结构质量,专利授权书则反映了城市主体的创新能力。有鉴于我们研究的转型升级主要是指要素驱动向创新驱动的转型,选择的样本主要是中国的一、二、三线城市。 

　　根据已有经验,房价收入比位于4-6区间较为合理,本文将房价收入比划分为4个区间,低于4为较低区间,4-6为合理区间、6-9为较高区间、大于9为过高区间。同时将经济高级化指数三等分为三个区间:高、中、低。绘制经济高级化指数与房价收入比散点图(见下图),观察样本城市分布,可以将之划分为8个分组。 

图 18经济高级化指数与房价收入比散点图及其分组 

　　从分组分析结果来看,转型升级与房价收入比的对应关系可以分为两个类型。第一、二、四、七、八组中,经济高级化指数与房价泡沫存在较强的正相关关系,较高的房价与房价收入比对结构转型有一定的促进作用。大城市存在一定的房价泡沫有其必然性与合理性,房价波动会影响城市内部的劳动力技能结构,其中高房价可以提高高技能劳动力的比重,高房价对于城市的产业升级是有促进作用的,因为高房价挤出了更多的低技能劳动力,此外大城市的经济发展速度快,预期收入较高,也在一定程度上促使企业转型升级,提高了资源使用效率,如深圳、北京与上海。在第三、五、六组中,经济高级化指数与房价收入比出现了错配,第三、五组中样本城市较高的房价阻碍了其结构转型升级。 

　　依据分组结果,考察不同组样本城市经济高级化指数四个指标的具体方位,对城市房价泡沫与结构转型做进一步分析。 

　　1、第一组城市经济高级化程度高,但房价过高,威胁转型升级

　　该组城市包括深圳、北京、上海。深圳、北京和上海的经济高级化指数与房价收入比排名一致。观察下图可以发现,该组城市在每百人高新技术产业劳动力数、地均GDP、全社会固定资产占比、专利授权数四个指标上,均位于前列,这说明这些城市产业素质好,土地利用效率高,需求结构合理,创新能力强。一线城市作为中国经济中心与创新中心,固然其房价收入过高,存在房价泡沫,但其经济增速、收入增长预期与创新能力等因素,有效支撑了其房价预期。 

　　2、第二组城市经济高级化程度中,但房价过高,不利转型升级

　　该组城市包括广州、杭州、厦门与珠海。这4个城市的房价综合潜力秩数较高。其经济高级化指数位居第4-15名,属于第二阶梯,房价收入比为第4-8名,相对于其经济高级化指数更高,存在房价泡沫。这四个城市在具体指标方面大多处于较好区间,但低于第1组城市,其中厦门与广州四个指标均较好,杭州除地均GDP,广州除专利申请外,其它三个指标也都处于较好区间。该组城市经济高级化指数较高,但存在某个方面的短板,经济高级化指数与房价收入比有一定的脱节,存在相当程度的房价泡沫。 

　　3、第三组城市经济高级化程度低,房价过高,抑制转型升级

　　该组城市包括温州、福州、汕头、太原、舟山与海口。这些城市在4个具体指标中仅有一个或没有指标处于较好区间,其房价泡沫对城市转型升级产生了较大的阻碍作用,房地产市场存在相当程度的风险。 

　　4、第四组城市经济高级化程度中,但房价稍高,驱动转型升级

　　该组城市包括济南、南京、成都、宁波、苏州、绍兴与佛山。这些城市中在4个具体指标上,南京均处于较好区间,但低于第1组城市。其它城市则均有两到三个指标处于较好区间。总体来看,这些城市房价收入比较高,经济高级化指数居中,虽然经济高级化指数在具体指标方面存在短板,但与房价收入比并未脱节,房价驱动了这些城市的转型升级。 

　　5、第五组城市经济高级化程度较低,但房价稍高,抑制转型升级

　　该组城市包括38个样本,在104个样本中占比36.5%,以武汉、重庆、青岛、石家庄等为代表。这些城市在4个具体指标上,除部分有两个指标处于较好区间外,多只有1个或0个处于较好区间。这些城市的房地产市场存在一定泡沫,与结构转型有一定程度的脱节,抑制了转型升级。 

　　6、第六组城市经济高级化程度中,但房价不高,放缓转型升级

　　该组城市有天津、东莞、中山与大庆。这4个城市的经济高级化程度居中,在四个具体指标上,均有两三个指标处于较好区间。房价收入比较处于合理区间,房价不高,可能放缓了这些城市的转型升级。 

　　7、第七组城市经济高级化程度较低,但房价不高,驱动转型升级

　　该组城市包括42个样本城市,多为三线城市,占总样本40.4%。这些城市在4个具体指标上大多处于交叉区间,只有个别城市在某个指标上处于平均值附近水平。其转型升级动力不足,与房价收入比较低有一定关系。 

　　8、第八组城市经济高级化程度低,但房价较低,不利转型升级

　　该组城市包括来宾、克拉玛依与临沂。这些城市的房价收入比低于合理水平,经济高级化程度低,四个具体指标均处于较差区间。过低的房价不利于这些城市的转型升级。 

图 19房价收入比与经济高级化指数具体指标的散点图 

　　八、对策建议

　　针对中国城市体系与房价体系的关系,在文献回顾、理论研究与实证分析的基础上,采取与之相适应的对策措施,完善与培育中国城市体系,调控房价体系。总的目标为趋向均衡:城市房价与当前房价收入比相对应,城市房价差距与房价收入差对应和未来预期收益相匹配,实现房价增长与收入增长的同步。总的来看,政府有能力把控当前房价体系态势,其调控总的原则为:把握好度,利用好杠杆。具体有以下政策建议: 

　　第一,抑制投机和投资,让住房回归居住属性。严格抑制针对普通商品住房的投资投机,限制热点城市居民购买多套普通商品住宅,严格监控跨区域房地产投机,控制住房投资投机的金融杠杆; 适当收紧房贷利率优惠政策,提高住房使用成本,抑制投机性需求组。 

　　第二,增加土地供应,供给与真实的消费需求相适应。根据各地的实际情况,敦促地方政府因地制宜地制定和实施短期与长期相结合的土地供应计划,加大土地供应结构调整的力度。特别应对房地产价格快速上涨的一、二线城市,在明年的供地计划中,适当降低其他用地和工业用地供应比例,提高住宅用地(包括商品房和保障性住房用地)的供应比例。此外,还应积极盘活工业用地和其他用地中的存量用地,在满足城市规划要求的前提下,适当调整上述存量用地的用途,从存量土地的角度增加住宅用地的供应。这样,增量和存量“双管齐下”,有效地增加住宅用地的供应量,以稳定住宅用地的市场预期,减弱住宅用地价格上涨和“地王”形成的动力。(倪鹏飞 王海波 丁如曦 曹清峰)