在温州、芜湖等地持续试探楼市限购可突破的限度之后,一个截然相反的城市标本浮出水面。
9月2日,郑州市房管局公布“新版”限购令,将外地人购房门槛中的居住证持有年限由之前的1年以上提高到了3年以上,并追加未满20周岁的单身人员暂停在限购区域购房的条款。抬高限购门槛的条文之外,郑州推出堪比北京的“最严”限价令,商品房项目预售价格需环比“零增长”,否则暂不发预售许可证。
限购令升级的背后是郑州楼市上半年的供销两旺。据郑州市区商品房联机备案统计数据,8月份,郑州商品房销售9963套,环比增长15.49%,市区商品住房库存量已连续4个月低于400万平方米。
一天后,郑州商品房网签即被叫停,这一对照新政“对不按照申报价格销售或者销售价格月环比上涨的,暂停该项目商品房买卖合同网签”的行动之迅速出人意料。一位郑州开发商人士坦言“突然”,并指限购令太粗暴,误伤了刚需。
不过,官方给出了截然相反的表态。郑州市房管局市场监管处处长江文静表示,该政策旨在保护和支持刚性需求的同时,进一步抑制挤压投资性需求。
类似温州那些市场低迷的城市,按捺不住一再试探限购令松绑尺度;而类似郑州这样过于火爆的城市,则反向操作加码调控。在高层未有统一的长效调控机制出台的情况下,各地楼市调控政策首次出现了截然相反的“两面”调控。让那些紧张关注限购松绑结局的地方政府人士长出一口气的是,主管的上级政府释放了它的默许态度。而对于类似于郑州这样房价上涨失控的城市,郑州调控升级则是一个新的标本,意味着一二线城市调控升级序幕的拉开。
升级版台前幕后
据悉,90平方米以下的房子占郑州市场总量70%,投资需求多年来只维持在20%以内,助推郑州住宅市场成交热的也多是省内外市人。此次针对外地购房年限的提升可谓打击精准。
此前,迎接“金九银十”的乐观情绪在当地市场中发酵。已经施行2年的郑州旧的限购政策效力微弱,曾被当地业界认为取消不过是早晚的事。
据相关媒体报道,此次加码最直接的导火索是今年8月住建部对包括郑州在内的7城市的房管局相关人士的一次约谈。是次座谈会上,住建部的聚焦点在于了解该7座城市房地产市场状况、前期调控政策的执行情况及下一步调控政策。
据了解,在此之前,住建部等部门组成的调查小组对各地房价上涨进行了总结,列出了一份房价过快上涨名单,并要求各地采取措施保证年度房价控制目标的实现。尽管具体的名单无从得知,不过,被约谈的郑州显然是最可能的入围者。从克而瑞研究中心监测的15个重点城市数据可以看出,有8个城市的房价涨幅已经超过了年度限额,分别是京沪深穗和厦门、南京、郑州和沈阳。年初,郑州向中央允诺的房价调控目标为:涨幅不超过人均可支配收入涨幅。根据郑州市2013年政府工作报告,今年城镇居民人均可支配收入增长约12%。
来自行业最高主管部门的约谈显然是一个警钟。郑州市房管局“受邀”的理由之一便是直线上升的房价数据。根据国家统计局发布的7月份70个大中城市住宅销售价格数据,郑州房价以环比上涨1.7%排名第四,居中部省会城市第一。这已是它连续4个月在房价涨幅上名列前茅。
如何完成目前几乎不可能完成的年度房价控制目标?调控大局高压之下,当地政府官员如芒在背。这种压力迅速传导到市场。8月30日下午,郑州市房管局召集多家当地房企,召开内部通气会,内容为讨论新政,目标是抑制投机性需求,避免房价过快上涨。其后,房管局再次召集当地专家学者开会,至9月2日上午,最后才对媒体记者通报。
江文静在当天的新闻发布会上表示,今年前几个月,郑州出现房价上涨势头,个别单月出现上涨过快现象。一些开发商推盘速度放慢,楼价持续提升,有变相捂盘嫌疑。造成楼市供应不足,政府出台措施对企业随意涨价进行行政干预,旨在保持房地产市场稳定发展。
据悉,自7月份开始,郑州市房管局用一个半月时间对全市在售和部分待售项目进行专项检查发现,存在违规销售、违规宣传和预售资金监管不严等问题的项目和企业超过50家。
“政府‘被逼’出招。”河南财经政法大学教授刘社称。
郑州市房管局相关负责人介绍,此次“限购令”内容经郑州市政府会议研究通过,局部调整的目的是防止房价过快上涨,保护和支持刚性需求的同时,进一步抑制挤压投资性需求。
对于实施期限及是否再调整等问题,该人士表示,在服从国家政策的要求下,结合郑州楼市实际,对政策进行适时评估,决定是否再进行调整。
一个耐人寻味的变化是,每月均在17日才公布上月市场数据的管理常规被打破,9月1日,8月市场销情便得披露——郑州市房管局统计,8月市区商住房卖了8351套,环比增幅28.69%,市区房价已达7589元/平方米。
市场参与各方并不完全信任地方政府的“数字调控”可以取得持续性成果。“这种行政命令的正能量是有限的。”一位当地人士指出。
“双面”调控
此次郑州调控政策内容还涵盖房价、预售手续、土地供应、监察查处等多项内容,并提出对非普通住宅和大套型大面积住宅申请预售证采取更为严控的措施。
事实上,郑州市此前对限购令已作多次调整,如此前的一次局部调整就将郑东新区和二手房纳入限购范围。而本次调整中的“20岁以下不许买房”吸引了更多的关注目光。
郑州市相关部门负责人介绍,文件制定前汇总了房管、国土、公安、物价等相关部门人员的意见和建议,“20岁”则是结合女性法定结婚年龄及我国义务教育等因素,20岁之前一般还是学生,买房自住的比例不多,投资的可能性较大,也是考虑刚性需求的因素。
但数百公里之外的芜湖却给出了不一样的认知。8月26日,芜湖市发布一项楼市新政,本科学历买房可免契税并获2万元安家补贴、高校毕业生可申请保障房及租房补贴。这一政策一经发布,2012年的救市急先锋再次被冠以疑似“救市”的帽子。南京大学科学研究院副院长胡小武认为,芜湖新出这项政策一石二鸟,其将针对房地产的救市行为隐藏在促进就业、引进人才的大政策中,有效地消弥了救市色彩。
在芜湖楼市新政卷土而来之前,余波未了的是温州松绑限购令。8月6日,温州在全国46个限购城市中率先对地方版“限购令”进行松绑,原本不可以购买第二套住房的本地和非本地户籍人士,被允许购买二套房,以激活房屋市场交易。彼时温州松绑限购令会不会被其他城市效仿是业内津津乐道的话题,如今郑州的限购升级令给出了另外一种截然相反的样本。
在一位业内人士看来,在高层未有统一的长效调控机制出台的情况下,各地楼市调控会进一步出现分化。“地方楼市调控松紧程度的判断标准是房价控制情况,而非一刀切。”
换言之,对于房价上涨过快的城市,郑州将是一个标本,将更加严格地执行包括限购在内的各种调控措施,这一名单包括北上广深、厦门、南京等。而对于一些供给过大,需求不足,销售不畅的三四线城市,温州则是一个风向标,政策将给予一定的扶植,其中就包括对限购政策的低调松绑。
郑州限购升级的标本意义在于,如何在市场和政策的压力下,开始寻求控制本地房价涨幅的办法。郑州开出的药方是加大土地市场供应。据悉,为了实现房价零增长目标,郑州年底前将再向市场推出住宅用地410.87公顷,使今年住宅用地供应规模同比增长达到75%左右,2014和2015年商品住房用地供应保持不低于10%的年均递增速度,并确保70%以上用于中小套型普通商品住房和保障性住房用地供应。此外,加快推进城中村改造项目,使基本具备预售条件的300多万平方米的商品住房于12月底前陆续投放市场。
