广州或对地下空间征收土地出让金 有市民担心地下车位和商铺价格会水涨船高
日前，广州市国土房管局就《关于我市土地节约集约利用的实施意见（征求意见稿）》公开征求社会意见，其中关于要对地下空间收取土地出让金的规定引发不小反响。虽然本报上周已经澄清，已出让地下空间的土地出让金，除了开发商在办理初始登记时要补交外，其余的只要产权不发生变动就不需要补交，更不存在“追缴”一说，但是对市场还是产生了影响。据阳光家缘的数据，上周广州车位网签成交量突现暴增，达到392套，环比增长高达64%。不少市民担心，一旦新规实施，广州的地下车位和地下商铺价格将因此水涨船高。
新规
溯源：三年前已明确发文要计收
其实，早在三年前，市国土房管局就正式出台了《关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》。地下商业按地上商业计收标准的50％计收土地出让金。除地下人防空间这样依法可划拨的地下空间外，其他新建地下建筑按工业用途基准地价的20%计收土地出让金。而该《通知》实施前未计收土地出让金的地下建筑，暂缓征收土地出让金。由于广州大量地下空间都纳入了暂缓征收土地出让金之列，这就为这次房管局发布的新规埋下了伏笔。
而这次，广州就在新规中提出，“在办理房屋初始登记时，地下负一层按地上部分市场评估价的50％计收土地出让金，地下负二层及以下面积按地上部分市场评估价的25％计收土地出让金。”
显然，新的地下空间土地出让金缴交标准比过去提高很多。与此同时，广州也进入了积极发展地下空间的时代。根据2012年底提交人大审议的《广州市城市总体规划（2011—2020）》，到2020年广州地下商业面积将要达到800万平方米，除去现有的约110万平方米，等于还要在地下建16个正佳广场。
业内
开发商：赶快出货要紧 暂不会提价
有业内人士认为，当前的土地出让合同未对地下空间土地出让金作出专门约定，不代表开发企业缴纳的土地出让金不包含地下空间的土地出让金。按照政策规定及土地出让合同约定，土地开发利用一般都是地上、地下的立体开发，尤其是地下人防工程建设、地下车库等必要设施必然要使用地下空间。因此，地下空间的开发本身，就包含在原土地出让合同内。
番禺一家开发商的内部人士表示，虽然新规对一手、二手车位都有所影响，但是对开发商的影响更大，毕竟现在广州的车位不能预售，开发商如果今后在办理初始登记时就要缴纳一大笔土地出让金费用，成本肯定会分摊到买家身上。“不过现在成本并没有发生，我们的车位根据规定要优先卖给小区业主，所以还是希望尽快卖掉手上现有的车位。在新规出台前过户，更不会因此提价，达到略有盈余的目标就可以了。”
威力：白云一车位或补交10万
记者了解到，目前国内绝大多数城市对地下建设用地使用权与地表建设用地使用权视为一个整体，同时合并供地。除了首次出让的商业用途地下建筑计收土地出让金外，对于参照地面建筑应当征收土地出让金的其他用途的地下建筑，采取暂缓征收的方式。而在本月出让的广州金融城4个地块，首次将地下空间面积列入了土地出让公告的建筑面积中。
不过，过去出让的土地，地下空间的建筑面积并没有纳入容积率之中，其需要补交土地出让金的标准也成为一个问题，而根据市国土房管局的设想，地下空间土地出让金计收将以该地块地表楼面地价的评估价来计算，不过楼面地价如何估算和比例是多少，目前仍在研究中。
今年以来，广州土地出让市场非常火爆，高价地层出不穷。即使是过去地价处于中等水平的白云区，同宝路地块也出现了2.5万元/平方米的楼面地价。如果新规得以实施，以一个12平方米的车位计算，已经拥有区域内负一层车位产权的业主转卖时需要补交土地出让金，费用就高达15万元，即使是负二层的车位，也要缴交达到7.5万元的土地出让金。
专家：收多少怎么收 应有法定程序
满堂红研究部高级经理周峰表示，新规最大的不同就是要求开发商在办理车位初始登记时就需补交土地出让金。目前广州地下车位已占全市车位的八成，在天价车位频现的情况下，新规如果实行，由于增加了成本，确实会导致车位特别是二手车位的价格上涨。
中原地产项目部总经理黄韬认为，具有商业性质的地下空间，如果要求补交土地出让金具有一定的合理性，但是对于小业主而言，在购买时并不清楚有这一“后手”，如果要求他们补交，于情于理都不合适。“特别是有的项目，‘项目公司’已经走佬了，操作起来不现实、不可行。”
暨南大学教授胡刚表示，地下空间要收费，确实符合国家的相关土地法律法规，但是广州过去一直没收，如今如果突然要收，存在一个过渡的问题。收多少、怎么收，更不能仅仅由相关部门说了算，而应该通过一定的程序，甚至经过人大批准才能收取。
他山之石：
佛山只按地下空间
土地市场价格收取
目前在国内一线城市中，北京、上海都未出台类似广州的这一规定。而天津为了缓解停车难，今年9月1日开始实施《关于规范停车场(楼)项目建设和用地管理办法》。对于单独新建的停车场(楼)，利用地下空间建设的停车场(楼)，若申请办理土地出让手续，土地出让金政府净收益按评估确认地价的0.5%计收。
而佛山市，在2010年10月1日起正式实施《关于印发佛山市土地出让金和租金标准的通知》。规定以有偿使用方式取得的土地使用权增加的地下建筑面积（除电房、人防工程外），住宅用地配套地下停车库负一层按地下空间土地用途的土地市场价格的10％收取土地出让金，负二层以下按地下空间土地用途的土地市场价格的5％收取土地出让金；除住宅用地配套地下停车库外的地下建筑面积，负一层按地下空间土地用途土地市场价格的25％收取土地出让金，负二层以下按地下空间土地用途土地市场价格的10％收取土地出让金。由于地下车库部分的土地出让金，只按地下空间土地用途的土地市场价格的10％收取，而不是参照地上空间的土地出让方式，所以实际收取的土地出让金非常有限。
网友疑问：
未交出让金的车位
当初为何能够办证
连日来，这一新规也在网络上引发了市民热议。网友“钟炬”发出质疑，“为什么当初允许未缴纳地下出让金的车位出售并予办理产权证？为什么要按现在的楼面地价而不是当时的楼面地价比例追缴？”
网友“HD乐天”更直言：“新买的车位可以收，已经买了的就不应该再收了。全部都要收，还不是‘打死狗讲价’。先哄你买了，现在又叫你交钱，这不是欺诈行为吗？”
不过，有市民在接受记者采访时就表示，并不十分担心政府的新规定。市民廖先生今年在新港西路某楼盘以32万元买下了一个负一层的车位，如果按照目前海珠地王价3.5万元/平方米计算，廖先生今后要补交的土地出让金可能高达20万元，不过他却比较淡定。“关键车位是自己用，如果要卖才要补交。”廖先生说，小区内车多位少，能买到一个车位已经很不错，所以他不会轻易卖掉。
在东圃居住的市民贺先生说，“如果以后真的要收土地出让金，完全可以通过‘长租’车位的方式解决，这样就不用补交了。”
（责任编辑：袁霓）
