北京市远洋天地社区违建“楼外楼” 7年拆不动

图为73号楼顶层露台被封闭并加盖。

　　赵恩泽摄

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　　北京市远洋天地社区，多栋楼房首层和顶层私搭乱建严重，有业主在楼顶露台加盖楼层，分成隔间对外出租。

　　违建已严重影响了其他住户的正常生活。2006年，小区物业曾向法院起诉违建业主，后双方达成和解协议，但并未得到有效执行，7年以来违建依旧难以拆除。

　　210平方米房屋隔成20间

　　北京市朝阳区远洋天地社区比邻CBD商圈核心区，交通便利、配套设施齐备。然而，这个“宜居”社区里却有个奇怪的现象：远远看去，几乎每栋楼楼顶露台的构造都不同，有的封闭露台的铁架已锈迹斑斑，有的甚至被分隔成两层或三层。“不光露台，一层小花园也被改的乱糟糟，违建数不过来”，小区一位居民无奈地说。

　　郑刚（化名）是远洋天地社区的保安，早上7点准时出门上岗执勤。妻子小秦（化名）在社区门口摆摊，她觉得家离干活的地方近，省去不少事。她所说的“家”是一个不足20平方米的房间，放着一张双人床，一个小桌子；房间没有窗户，幽暗潮湿，关上门密不透风，夏天泛着一股酸味。

　　这个房间是远洋天地社区73号楼顶层2605室中的一个隔间。小秦带着记者“参观”：房屋是复式结构，210平方米左右，被业主分隔成20间隔间，房间的门上贴着“明2”、“暗3”等标识。负责打扫卫生的工人说，“明2”代表有阳光的第二号房间，“暗3”则为不见阳光的第三号房间。

　　原是复式结构，记者沿着楼梯竟走上了“三楼”。经仔细辨认，记者发现“三楼”是业主封闭了部分楼顶露台后搭建出的一层楼，隔出3个隔间，租住着3户人家。记者站在狭窄的楼梯口，10米之外就是另一半未封闭的露台，26层楼的风直吹面颊。

　　小秦向记者透露，即便是“三楼”的隔间也很紧俏，旺季经常客满，主要缘于地段好且便宜，她租的房间算比较大的，月租也只有1000多元，“这价钱在远洋天地里是不可能租到的”。因为租户多是自由职业，早晚很少造成冲突，“大家排队洗漱，有秩序”。不过，也有让她担忧的地方，“很多电线露着，感觉不踏实”。

　　对于群租，北京市已明令禁止。今年7月，北京市住建委等部门联合印发《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》，明确规定应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租或按床位出租，阳台和地下室等也被禁止出租。

　　顶楼住户的房屋改造已经对楼下业主造成了不小的影响。

　　“我们家连顶灯都不敢装，就怕楼上漏水造成跑电。”2605室楼下的业主潘女士（化名）告诉记者，自从楼上改造房屋，她家就开始漏水，“漏水六七年了，物业来给修了，可过不了几天继续漏，再修还漏。”记者在潘女士家看到，主卧两处墙皮脱落，房顶和墙体上留有明显被水泡过的痕迹。“不光漏水，楼上住着这么多人，我们也很担心楼体的安全。”

　　法院判决却遇执行难

　　问及社区内的违建，远洋天地物业服务中心认为自己很“冤”。

　　早在2006年，物业对73号楼顶层违建业主进行了法律诉讼并胜诉。朝阳区人民法院下达民事判决书2006朝民初字27450号判决，裁定业主违建行为并判决其自行拆违。物业称，业主未执行判决，“物业又向法院申请了强制执行，但至今未予执行；随后物业又将违建行为上报至辖区城管执法部门，至今仍未见效。”

　　远洋天地物业承认小区首层和顶层存在私搭乱建，曾经制止也没有效果，“这都是业主个人行为”。

　　法院认定的违建，为何7年未能拆除？

　　73号楼顶层违建业主叶先生（化名）告诉记者，2006年，法院判决下达后，他因急需解除“强制执行中业主不得出国”的限制，与物业签订了协议，协定拆除他私自搭盖的楼层。其他违建业主也因出国或者卖房过户等原因，与物业签订了类似的拆违协议。

　　据叶先生说，物业与违建业主达成执行和解协议，物业将协议提交法院，法院随即终止了强制执行。就此事记者采访北京市朝阳人民法院以及远洋天地物业服务中心，均未得到回复。

　　然而，和解协议未能有效执行。“必须要公平，光拆我一家我可不干，要拆从第一家违建拆起”。据叶先生回忆，当年整个社区有147户违建，共同与物业签订了拆违协议，但只有一家因卖房拆除了违建，其它均未拆除，物业也未再追究，“后来就不了了之了”。

　　岳成律师事务所主任岳运生表示，在达成执行和解协议之后，业主没有履行，物业公司应向法院申请强制执行；如果物业公司没有申请，属于物业公司失职。

　　北京市规划监察执法大队赵队长表示，如果物业公司不作为，甚至涉嫌放纵，其他业主可向住建委物管处举报，督促其履责，如果不履责可以通过警告吊销营业资格的形式进行行政处罚。

　　对于远洋天地社区存在了7年的大量违建一直未得以处理的问题，朝阳区城市管理监察大队表示，原则上经法院审理并已经下达判决在强制执行过程中的案件，行政机关不再介入。

　　对此，岳运生律师认为，若司法程序终结后违法问题还处于持续发生的状态，行政机关按照自己的职责，可以进行行政方面的处理。

　　业主用物权法“喊冤”

　　被裁定是违建，叶先生认为自己更“冤”。

　　2004年买房时，开发商许诺赠送楼顶露台，虽然未计入房产证房屋面积，但是户型图上有显示，“搭盖是在自己的阳台上，只有通过我的户门才能进入，它不属于公共的面积。”叶先生认为，自己有权利改造“属于自己的阳台”。

　　对此，岳运生律师表示，业主的产权证上有露台，包含露台的面积，才能说明露台为业主独有，否则属于公摊。有的露台属于房屋业主，业主若搭建构筑物或构造物，也须按照法律规定，到规划部门、建设部门办理相应的手续，未获批准搭建也属违建。

　　对于房屋内的改造，叶先生认为这是受物权法保护的，并不属私搭乱建。“这是我的家，我愿意怎么着就怎么着。”

　　岳运生律师表示，叶先生的判断是错误的。建筑法、建筑工程质量管理条例等法律法规规定，即使拥有房屋的所有权，业主改造房屋时也不能违反相关法律规定，不能影响公共安全。比如，楼板承重有设计规范，超出设计规范就会影响公共安全，“搭建了更多的楼梯，包括拆改了承重墙，这都是不允许的。”

　　赵队长表示，住宅的改扩建必须得到行政许可。在原产权面积范围之外增加建筑面积等，必须得到行政许可，否则属于违法建设行为。另外，若加建用于牟利，即涉嫌非法经营，应依法处理。

　　司法部门仍可能介入

　　赵队长表示，远洋天地社区违建存在7年的现象会使民众产生“司法无力”的误解。实际上，政府的初衷是希望业主自拆，这是成本最低、影响最小的处理方式。但是“善意”被曲解成为业主和物业公司“钻空子”的机会。“最终司法强力介入的可能性还是存在的”。

　　赵队长介绍，居住区里发生违法建设，居民可以直接向物业、规划部门、城管举报。首先发现违建或接到举报的相关部门为首查责任机关，由地方政府、区县政府或街道办事处组织行政部门进行联合现场认定，认定后相关部门履行各自职责。如果宅基地上发生违法建设，则由乡镇人民政府组织拆除；若新征占地或农田农地发生违建，则由国土部门牵头处理。

　　赵队长表示，以往打击违建多是各部门平行执法，现在分层级，避免了职能部门与区县乡镇政府之间跨层级协调的问题。北京市建立了以三位副市长为总指挥和副总指挥的专项行动指挥部，负责协调、制定政策、督察督导。区县是主责部门，区县主要领导是主要责任人，负责对本地区本辖区发生并且认定了的违法建设采取行政强制措施。

　　一旦违建项目收入指挥部办公室的总台账，所属区县政府必须在拆除后附上前后对比照片才能予以消除。“台账上的项目，不管难度大小，必须完成”。

　　“打击违建绝不是‘一阵风’，长效机制已经逐步形成，”赵队长说，今年3月至9月，北京市已拆除730多万平方米违法建设，基本实现“零增长”，并且每周以接近30万平方米的量减少。