南湖郡，重庆著名高档别墅区。
在深秋的细雨中，这个重庆老牌别墅区对面的龙宁路和龙湖蓝调商业街上，比起北城天街的熙熙攘攘，多少有些冷清。只有不断驶过的奔驰、保时捷、悍马等豪车，映射着这里居住人群的高消费能力。
龙湖南湖郡租售中心统计数据显示，2005年，这里的商铺单价约为13000元/㎡，现在大致售价在30000元/㎡。但是龙湖方面也承认，这样的升值速度，和北城天街等商圈商铺相比，的确是慢了点。
必须指出的是，南湖郡周边的商铺，和同时代的别墅产品周边商铺相比，已经算是翘楚，一些金开大道别墅项目旁边的商铺，至今的运营情况都不理想。
那么，这种在别墅项目旁的商铺，究竟有没有投资价值？
业内人士给出的答案是，现在楼市上的别墅商铺，要比老一代的别墅商铺前景更好！
老一代别墅商铺》
底商为主，两级分化严重
红鼎高尔夫营销总监赵纯伟认为，所谓别墅商铺，广义上大致有两种。一种是别墅里面的商务会所，这种物业开发商会自持经营居多，保证这些高端购买者商务需求；第二种则是别墅项目周边的外向型商铺，这种物业很多是面向投资者和经营户，也是我们通常说的别墅商铺。
“在重庆楼市早期，这种外向型的别墅商铺有两点尴尬，首先是别墅物业的地段，天生就和商铺升值最关键的人流量相冲突，即便是一个500栋的别墅组团，居住者最多不过1500人；其次，一般来说不会有多大体量，1万方乃至几千方都有，而且一套商铺的总价，和一套别墅的差距还是相当大，一些开发商也不会当做是重点。于是一些别墅商铺空置，无人问津，这种现象还非常普遍。龙湖南湖郡这种做得非常好的，是少之又少。”赵纯伟说。
新一代别墅商铺》
流行集中式商业，投资客握着不出手
不过，现在的重庆别墅商铺，已经开始呈现出更强的投资价值。而且，其业态也开始从单纯的底商，演变为集中式、体验式商业，即便是底商，也开始打造商业风情街的形式。
记者调查发现，目前重庆的别墅商铺价位普遍在3万~4万，但对投资客的吸引力却比以前更强。这应该和开发商对别墅商业配套的重视程度有关。
“现在重庆楼市上的别墅商业，已不单单只对别墅里面的人群产生作用。”晋愉营销总监唐承说，如果当年的晋愉绿岛（价格动态户型图论坛）的别墅配套商业更多一些，那么销售速度会更快。所以，晋愉在大岭湖别墅项目上，干脆打造了一个奥特莱斯独栋商业群。
金科在廊桥水乡、中央御院两个别墅项目上，也都分别打造了商业综合体，结果很受投资客热捧。更典型的是龙湖在礼嘉的前期项目悠山郡，其早期别墅项目旁边的商铺，单价从2万到3万不等，但在中介和龙湖中心的出让数目几乎为零——都在等着升值。
纯别墅商铺投资注意事项 如果说现在的别墅项目，很多是位于一个高层、洋房混搭的大社区中，其商铺不仅仅是面对别墅消费者外，业内人士针对那种纯别墅项目商铺的投资者，有以下几点建议。
能否达到50%入住率
龙湖南湖郡、香樟林（价格动态户型图论坛）这一带的社区商铺约有1万㎡，从现在到明年年底，租赁合同几乎都已经签满，月租金也能达到200元/㎡，只有两三家有转租意向。但前提是这两个项目的入住率达到90%。
“一个别墅项目的入住率达到50%，里面的高消费人群才能对周边的商业产生积极影响。所以你得判断，究竟什么时候能达到50%。”龙湖方面认为。
周边有无体育公园、高尔夫球场
赵纯伟认为，周边高层较少的别墅商铺，也可以从另外方面弥补人流缺陷，促进商铺升值：周边有高尔夫球场，体育公园等大型休闲设施。
“红鼎高尔夫347栋别墅，按道理对我们这个项目的商铺来说，不可能形成多大人流量，但我们有26万方的高尔夫球场，这就会吸引很多高消费者。”赵纯伟说。
不如自己做高档定制商业
记者在对业内人士的走访中，还发现一个有趣的现象，开发商都建议投资者买下别墅商铺后，不要想马上就出租产生收益，而是自己想办法做一些高档定制商业。
“其实，别墅项目周边的私房菜、酒庄、汽车配件销售、高档美容美发等行业是有相当大利润空间的。毕竟别墅消费人群需要的不仅仅是会所消费，更需要这种高档定制商业满足日常需求。而且，一旦这附近的高档定制商业成了气候，再转手出租收益会更高。”赵纯伟说。
（责任编辑：石兰）
