返租商铺是否真有高回报？
业主因投资返租商铺失败而欠贷不还，并丢空商铺不敢露面(见南国早报8月29日第14版《南宁上百业主因欠贷弃商铺》，这样的情况仍在持续上演。8月29日、30日记者调查发现，一方面，返租潮遗留下来的商铺大量空置或生意冷清；另一方面，商铺返租现象仍在变相重演。这幕后到底隐藏着什么样的诱惑，市民投资是否真正有收益
现象
售后返租仍暗流涌动
“明天开抢的商铺1.28万元/每平方米，只有20套，也有3.6万元/平方米的，这是位置绝佳的商铺……”29日，在南宁市昆仑大道上的一个大型商城，销售人员向记者介绍，该商场统一管理经营，每半年返租一次，每年平均返总投资价的7.8%，投资越多回报就越高，比如，投资100万元，每年返租7.8万元，包返租金15年。
“风险大吧？”记者问。“投资都有风险，但我们这里已经开业两年多，是一个非常成熟的商城。”销售员说。
3年前，记者曾在此看到，此处商铺均价不到9000元/每平方米，两年后，价格已飙升到最高2.4万元/平方米，并宣称，二期继续带15年租约销售，第一年至第六年每年向购铺者回报6.8%，一次性冲抵总购铺款；第七年至第九年每年向购铺者回报合同总价的9%；第十年至第十五年每年向购铺者回报合同总价的10%。15年后，商铺增值收益归购铺者所有。
如今，商铺一口价升到每平方米1.28万元至1.48万元，位置较好的达3.6万元/平方米。不过，“0月供”、“免打理”、“躺着都数票”等承诺，还是让很多投资者怦然心动。
另外，东盟商务区一商场在网上挂出了许多出售信息，内容宣称，开发商头3年统一招租，用3年时间帮业主把铺做旺，3年后让业主接手一个名符其实的旺铺，届时必不愁租不出，也不愁租金低……购铺当时，一次性返租总价的18%，即如果购铺总价为100万元，那么首付是100万元减去18万元，再乘以50%，结果只需41万元……
据介绍，鉴于售后返租违反有关规定，目前不少房产商在打广告语时已经不再明目张胆地直接标明“返租”、“包租”字样，而是隐蔽性地使用“0月供”的字样，或者只以短信形式发布广告。
业主
旺铺回本时间也漫长
撇开大量生意冷清或空置商铺的投资回报不说，就算业主真的投资到地段好、人气旺的商铺，是否真有预想中那么高的收益，记者就此采访了几位旺铺业主。
市民梁先生于2004年在金湖商业广场负一楼的南宁百货中购买有一商铺，面积12平方米多，当时售价1.3万元/平方米，总价款15.9万元。开发商以“带租约”方式销售，即在签订买卖合同时，还须签订一份返租赁合同，由商场统一定向招商经营，并约定返租期为9年，第一个3年返租总价款的7%，第二个3年返租总价款的8%，第三个3年返租9%。
梁先生说，除去税费等费用，在第一个3年中，他每月收益了800多元；第二个3年中，每月收益900多元；现在每月收益1045元。购买时，梁先生贷款了6万多元，3年后还清。“现在算了算，投资商铺已近10年，却得总价款70%的回报，要想完全回本，还要等上好几年。按照投资5年回本或者10年回本的设想，这个回报太慢了。”梁先生表示，现在返租期已过，面临重新签约，业主们都寄希望商铺升值，或者能调高租金。
2003年时，卢女士花了20多万元，在现在的古城路旧梦之岛二楼购买有一个18平方米的商铺。一开始，商场招租并不容易，比较冷清，后来成立了业主委会员统一管理，出租才正常运营下来，不过也只有5.5%的收益，“现在我每月收租也就1100元，算算想要回本20万元，差不多需要20年。”卢女士叹息说。
内幕
用业主的钱返还业主
对于业主来说，返租的最大诱惑力在于，在返租期内，即使商铺长时间空置，业主仍然能够收到租金。而对于开发商来说，可以快速出售并回笼资金。据介绍，目前南宁市80%左右的商场都在返租这种产权分割式商铺，即“格子商铺”。这似乎真是一种双赢的经营模式。不过，一位在南宁市从事房地产业近20年的老总道出了返租的真相。
“你想想，商场建成的头几年，商铺未出租，商场没经营，何来收益？”该老总说，但是，开发商却能承诺给投资者逐年递增的回报率，这其中的原因就是，开发商在销售时，已经将返租部分算入了商铺的售价中。比如，某商铺本来只卖1万元/平方米，但开发商却使用这种促销手段，将售价抬高到2万元/平方米，然后用多出来的这部分钱，再分期返还给业主。在业主看来，可以轻松地坐等收租，其实是“羊毛出在羊身上”。这也是某些商城售价飙升得快，而承诺的回报率越来越高的原因。
当5年或10年包租到期时，业主可能还没回本。这时，业主与开发商或承租方面临重新签约，如果商铺可以持续经营下去，或者商铺已经升值，业主就有盼头；如果经营得不好，开发商早已撒手不管，而又无承租商继续接手，那商铺就可能成了无主铺，商铺一开门还面临高额物管费，各分散业主要自主招商经营，困难重重。
分析
高回报返租实质是“吸资”
2001年，当时的国家建设部公布了《商品房销售管理办法》，其中，就对预售房地产项目的售后返租下了禁令。但2003年至2006年间，商铺返租损害投资者的案例又再度在全国各地不断涌现。2006年5月，该部对再度盛行的“返租经营”再次发文，明确“售后包租”、“承诺回报”等为房地产广告明令禁止的内容。
目前，一些开发商又通过委托第三方经营管理公司的形式返租，在合法与非法之间的灰色地带游走。南宁某律师事务所律师黄国权表示，这实质上就是在“返租”外衣下进行“非法集资”。从某种程度上来说，这种模式扰乱了不动产一级流通管理的秩序，涉嫌非法金融拆借。《中国人民银行法》、《商业银行法》等多部文件都有涉及非法金融机构和非法金融业务的内容，并在《关于进一步打击非法集资等活动的通知》中归纳出非法集资种类，其中第二类就是对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额处置权进行高息集资。
一位法官告诉记者，最高人民法院对售后包租现象也有专门规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判十年有期徒刑。
提醒
要学会判断承诺能否实现
虽然国家明令禁止，但商铺返租仍变相存在，作为投资者应提高防范这种风险的能力。
“在销售商铺时，销售人员只会向你描绘返租前景，不会告知你其中种种风险。”南宁某房产中介公司的邓先生说，所谓的“一铺养三代”，养的可能是开发商或管理方的三代。三五年内项目一旦销售完成，开发商即可能套现出局。而对于投资者来说，受制约的因素太多：在包租未到期时，有可能出现招商不成的情况；包租到期后，业主想收回产权自主经营不太可能，必须依赖承租管理方的统一经营；承租管理方背着巨大的租金成本，是否能够保证经营5年或10年？谁来保证随后承担包租合同的承租商有足够的支付能力和信誉？这其中的任何一个环节出现问题，投资者的美梦就将化为泡影。
因此，投资者一定要十分谨慎，在购买商铺时，最好先咨询专业的法律人士，了解投资项目的风险性或合法性。在判断商铺风险时，不仅要看商铺的地段，还要考虑经营团队和开发商的实力。对开发商的承诺，一定要细化到纸上，写入双方签订的合同中，且投资者还要学会判断开发商所宣传的目标能否实现。另外，希望有关部门也能高度重视，采取有效管理办法，防范风险。(南国早报记者 庾琳)
（责任编辑：王姣雁）
