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广西南宁上百业主欠贷弃商铺 返租难逃吸资嫌疑

2013年09月02日 09:53   来源:广西新闻网   庾琳

返租商铺是否真有高回报?

  业主因投资返租商铺失败而欠贷不还,并丢空商铺不敢露面(见南国早报8月29日第14版《南宁上百业主因欠贷弃商铺》,这样的情况仍在持续上演。8月29日、30日记者调查发现,一方面,返租潮遗留下来的商铺大量空置或生意冷清;另一方面,商铺返租现象仍在变相重演。这幕后到底隐藏着什么样的诱惑,市民投资是否真正有收益

  现象

  售后返租仍暗流涌动

  “明天开抢的商铺1.28万元/每平方米,只有20套,也有3.6万元/平方米的,这是位置绝佳的商铺……”29日,在南宁市昆仑大道上的一个大型商城,销售人员向记者介绍,该商场统一管理经营,每半年返租一次,每年平均返总投资价的7.8%,投资越多回报就越高,比如,投资100万元,每年返租7.8万元,包返租金15年。

  “风险大吧?”记者问。“投资都有风险,但我们这里已经开业两年多,是一个非常成熟的商城。”销售员说。

  3年前,记者曾在此看到,此处商铺均价不到9000元/每平方米,两年后,价格已飙升到最高2.4万元/平方米,并宣称,二期继续带15年租约销售,第一年至第六年每年向购铺者回报6.8%,一次性冲抵总购铺款;第七年至第九年每年向购铺者回报合同总价的9%;第十年至第十五年每年向购铺者回报合同总价的10%。15年后,商铺增值收益归购铺者所有。

  如今,商铺一口价升到每平方米1.28万元至1.48万元,位置较好的达3.6万元/平方米。不过,“0月供”、“免打理”、“躺着都数票”等承诺,还是让很多投资者怦然心动。

  另外,东盟商务区一商场在网上挂出了许多出售信息,内容宣称,开发商头3年统一招租,用3年时间帮业主把铺做旺,3年后让业主接手一个名符其实的旺铺,届时必不愁租不出,也不愁租金低……购铺当时,一次性返租总价的18%,即如果购铺总价为100万元,那么首付是100万元减去18万元,再乘以50%,结果只需41万元……

  据介绍,鉴于售后返租违反有关规定,目前不少房产商在打广告语时已经不再明目张胆地直接标明“返租”、“包租”字样,而是隐蔽性地使用“0月供”的字样,或者只以短信形式发布广告。

  业主

  旺铺回本时间也漫长

  撇开大量生意冷清或空置商铺的投资回报不说,就算业主真的投资到地段好、人气旺的商铺,是否真有预想中那么高的收益,记者就此采访了几位旺铺业主。

  市民梁先生于2004年在金湖商业广场负一楼的南宁百货中购买有一商铺,面积12平方米多,当时售价1.3万元/平方米,总价款15.9万元。开发商以“带租约”方式销售,即在签订买卖合同时,还须签订一份返租赁合同,由商场统一定向招商经营,并约定返租期为9年,第一个3年返租总价款的7%,第二个3年返租总价款的8%,第三个3年返租9%。

  梁先生说,除去税费等费用,在第一个3年中,他每月收益了800多元;第二个3年中,每月收益900多元;现在每月收益1045元。购买时,梁先生贷款了6万多元,3年后还清。“现在算了算,投资商铺已近10年,却得总价款70%的回报,要想完全回本,还要等上好几年。按照投资5年回本或者10年回本的设想,这个回报太慢了。”梁先生表示,现在返租期已过,面临重新签约,业主们都寄希望商铺升值,或者能调高租金。

  2003年时,卢女士花了20多万元,在现在的古城路旧梦之岛二楼购买有一个18平方米的商铺。一开始,商场招租并不容易,比较冷清,后来成立了业主委会员统一管理,出租才正常运营下来,不过也只有5.5%的收益,“现在我每月收租也就1100元,算算想要回本20万元,差不多需要20年。”卢女士叹息说。

  内幕

  用业主的钱返还业主

  对于业主来说,返租的最大诱惑力在于,在返租期内,即使商铺长时间空置,业主仍然能够收到租金。而对于开发商来说,可以快速出售并回笼资金。据介绍,目前南宁市80%左右的商场都在返租这种产权分割式商铺,即“格子商铺”。这似乎真是一种双赢的经营模式。不过,一位在南宁市从事房地产业近20年的老总道出了返租的真相。

  “你想想,商场建成的头几年,商铺未出租,商场没经营,何来收益?”该老总说,但是,开发商却能承诺给投资者逐年递增的回报率,这其中的原因就是,开发商在销售时,已经将返租部分算入了商铺的售价中。比如,某商铺本来只卖1万元/平方米,但开发商却使用这种促销手段,将售价抬高到2万元/平方米,然后用多出来的这部分钱,再分期返还给业主。在业主看来,可以轻松地坐等收租,其实是“羊毛出在羊身上”。这也是某些商城售价飙升得快,而承诺的回报率越来越高的原因。

  当5年或10年包租到期时,业主可能还没回本。这时,业主与开发商或承租方面临重新签约,如果商铺可以持续经营下去,或者商铺已经升值,业主就有盼头;如果经营得不好,开发商早已撒手不管,而又无承租商继续接手,那商铺就可能成了无主铺,商铺一开门还面临高额物管费,各分散业主要自主招商经营,困难重重。

  分析

  高回报返租实质是“吸资”

  2001年,当时的国家建设部公布了《商品房销售管理办法》,其中,就对预售房地产项目的售后返租下了禁令。但2003年至2006年间,商铺返租损害投资者的案例又再度在全国各地不断涌现。2006年5月,该部对再度盛行的“返租经营”再次发文,明确“售后包租”、“承诺回报”等为房地产广告明令禁止的内容。

  目前,一些开发商又通过委托第三方经营管理公司的形式返租,在合法与非法之间的灰色地带游走。南宁某律师事务所律师黄国权表示,这实质上就是在“返租”外衣下进行“非法集资”。从某种程度上来说,这种模式扰乱了不动产一级流通管理的秩序,涉嫌非法金融拆借。《中国人民银行法》、《商业银行法》等多部文件都有涉及非法金融机构和非法金融业务的内容,并在《关于进一步打击非法集资等活动的通知》中归纳出非法集资种类,其中第二类就是对物业、地产等资产进行等份分割,通过出售其份额处置权进行高息集资。

  一位法官告诉记者,最高人民法院对售后包租现象也有专门规定:“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的,以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”,将按刑法第176条有关规定处罚,最高可判十年有期徒刑。

  提醒

  要学会判断承诺能否实现

  虽然国家明令禁止,但商铺返租仍变相存在,作为投资者应提高防范这种风险的能力。

  “在销售商铺时,销售人员只会向你描绘返租前景,不会告知你其中种种风险。”南宁某房产中介公司的邓先生说,所谓的“一铺养三代”,养的可能是开发商或管理方的三代。三五年内项目一旦销售完成,开发商即可能套现出局。而对于投资者来说,受制约的因素太多:在包租未到期时,有可能出现招商不成的情况;包租到期后,业主想收回产权自主经营不太可能,必须依赖承租管理方的统一经营;承租管理方背着巨大的租金成本,是否能够保证经营5年或10年?谁来保证随后承担包租合同的承租商有足够的支付能力和信誉?这其中的任何一个环节出现问题,投资者的美梦就将化为泡影。

  因此,投资者一定要十分谨慎,在购买商铺时,最好先咨询专业的法律人士,了解投资项目的风险性或合法性。在判断商铺风险时,不仅要看商铺的地段,还要考虑经营团队和开发商的实力。对开发商的承诺,一定要细化到纸上,写入双方签订的合同中,且投资者还要学会判断开发商所宣传的目标能否实现。另外,希望有关部门也能高度重视,采取有效管理办法,防范风险。(南国早报记者 庾琳)

(责任编辑:王姣雁)

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