截至今年10月,除了成交量的攀升以外,继2012年7月份以来,长沙房价已经连续16个月上涨。而到了11月,情况出现了变化。在龙头房企促销带动下,更多楼盘应声而动,让长沙市内六区楼市在本月出现了罕见的量价齐跌。而11月25日长沙版调控的出台,正是因为“从某种程度上看,年初长沙设定的房价控制目标面临极大压力。”
“Winteriscoming(凛冬将至)”,这是章婷最爱看的一部美剧《权力的游戏》中的主题词。只是,让这位在长沙房地产行业工作多年的营销主管出乎意料的是,剧中这句暗示变局很快就要发生的谶语,如今真切地应验在她身上。“11月以来最深刻体会是,市场行情开始变得艰难。”章婷表示,作为应对,长沙多家房企同行都将推出大规模年终促销活动,其优惠力度将成“全年之最”。
来自长沙市房产研究中心的《2013年1-11月长沙市房产交易情况通报》(以下简称《通报》),从另一个侧面,印证了章婷的感受。11月长沙市内六区新建商品房网签量为120.01万㎡,环比减少4.57%;网签均价为6668元/㎡,环比下降0.52%。
房企抱团促销,新房价跌
“35平米的小户型,总价才20万出头,平均下来每平米5900元。”日前,在万科城买下一套精装修公寓产品的刘馨终于圆了她在长沙买房梦,而半年前她也许根本不会考虑在这里置业——“原因很简单,当时这些房子均价在每平米8000元以上”。市场的改变,发生在11月18日,万科打“长沙房地产市场出大事了”的巨幅广告,宣告其正式拉开2013年年末促销活动。万科给这轮促销开出的价码是“最高优惠8万元”,观察人士指出,对于万科在长沙推出的住宅项目而言,8万元的优惠意味着“最高超过10个点”的优惠。
与此同时,恒大、保利、绿地、中建、中海、龙湖等大型品牌房企的加入,使得长沙房地产市场众多中高端楼盘的价格,获得一次集体“裸奔”的机会。一个显著的例子是,矗立在滨江新城32亿地王B7地块上的保利·西海岸,以6998元/㎡低价入市,而该项目最高价格被标定在每平米12500元。而在房企步调一致的动作下,长沙原本一路上涨的房价,开始在11月出现掉头下行的趋势。
政府调控欲改变市场预期
一方面,是长沙楼市罕见的量价齐跌,另一方面,是长沙房价自去年7月以来的十六连涨戛然而止——从某种意义上看,“凛冬将至”或许正成为这个11月长沙楼市的主题词。
2013年3月31日,长沙市人民政府办公厅颁发《关于公布长沙市2013年新建商品住宅价格控制目标的通知》。根据这份通知,2013年长沙市新建商品住房价格必须控制在城镇居民人均可支配收入扣除居民消费价格上涨后的实际增幅以下。
根据国家统计局的统计数据计算,截至2013年10月,长沙新建商品住宅销售价格增长率已达11.11%。“根据2013年《长沙市政府工作报告》,长沙市城镇居民人均可支配收入增长预期目标为14%左右,居民消费价格指数控制在103.5以内。”一位不愿具名的资深业内人士透露,“从某种程度上看,年初长沙设定的房价控制目标面临极大压力。”
在此背景下,11月25日,以增加第二套房按揭贷款首付和对商品房定价进行指导为主要内容的长沙版楼市调控政策出台,被业内认为将对市场预期造成较大影响。“房价的前期上涨,可能是此轮‘长五条’出台的重要原因。”长沙新峰地产研究院院长朱熙表示,“长沙房价在11月出现的下滑,与市场预期的变化不无关联。”
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《通报》显示,11月份长沙市内六区二手房成交面积为26.83万㎡,同比上涨11.09%,环比上涨44.04%;而今年1-11月,长沙市内六区二手房成交面积292.22万㎡,成交套数为26527套,同比分别增长47.89%、50.18%。从统计数据上看,长沙二手房的又一个高峰,正在到来。
今年3月“国五条”出台引发的长沙二手房历史成交高峰,及六七月间受银行“钱荒”影响,导致的二手房贷款难,也成为今年二、三季度长沙二手房市场成交低迷的重要诱因。“与前几月周均成交二百多套不同,最近市场上的放盘和成交都有所上升。”中金地产恒大雅苑门店经理侯飞飞表示,地段、配套和学区资源优势,成为不少长沙购房者除价格外最为关心的因素。而最新的数据显示,长沙二手房市场已经连续站上周均四百套成交关口。
