编者按:根据《证券日报》记者的实地调查,目前杭州德信·北海公园附近多个项目销售均价接近1.6万元/平方米,实际降价幅度接近3000元/平方米,并非市场传言一夜疯降6000元/平方米。杭州楼盘降价能否传导到其它城市?降价空间到底有多大?今日,本报聚焦杭州部分楼盘降价,希望给读者提供有益的价值参考。
有分析人士认为,杭州去年土地出让现牛市,今年楼市新增货值约3000亿元,大型房企大量涌入倒逼本地开发商率先加快周转速度,主动降价跑量回笼资金,以免被套
杭州降价楼盘遭抢了。昨日,《证券日报》记者走访杭州多个降价项目后获悉,目前德信·北海公园附近多个项目销售均价接近1.6万元/平方米,实际降价幅度接近3000元/平方米,并非市场传言一夜疯降6000元/平方米。
杭州双赢置业机构总经理章惠芳向《证券日报》记者表示,在限购大势下,市场有效需求有限。鉴于此,除了杭州去年土地供应量大增,导致杭州楼市库存居高不下外,大型房企近两年大量涌入,加快了推盘节奏,也刺激了本地开发商率先降价。
事实上,万科、龙湖等大型标杆房企开发经验成熟,项目周转周期普遍在一年以下,这在一定程度上刺激了以往开始周期较长的本地房企向高周转转型,因此不得不降价争抢市场份额,以此加快资金回笼,进而再度拿地扩张,在强者恒强的2:8定律下,还能占有一定的市场份额。
降价楼盘遭疯抢
2月24日,《证券日报》记者在大雨中实地探访了德信·北海公园等多个降价项目。记者在现场发现,尽管天下着大雨,但来德信·北海公园项目看房的购房者却并不少。不过,在售楼处并未发现闹事的老业主,也并没有老业主砸售楼处,只是拉了横幅,比较理性。
德信·北海公园售楼处某销售人员向记者表示,此次推出的降价房源总计170套,两天内已经成交了150多套,成交均价在1.5万元/平方米—1.6万元/平方米之间,而剩余的10多套都是非常差的户型,属于客户不认可的房源。
而与德信·北海公园一街之隔的方正御星目前开盘均价约为1.6万元/平方米。有消息人士向记者透露,实际上这一开盘定价要比该开发商定价预期低了2000元/平方米左右,显然其调价方式比较低调,以低开方式求高走。
“实际上,这个楼盘降价是因为其原销售价格定的比较高,去库存化速度非常慢,原销售定价最高要达到2.1万元/平方米左右,即使起价也要超过1.7万元/平方米。”有消息人士向本报记者透露,而且剩余的170套房源是该盘的尾盘,开发商降价也是为了快速清盘,结算资金。
值得注意的是,《证券日报》记者在探访天鸿·香榭里楼盘时看到,售楼处门口站着两大排保安,有的还撑着伞,门外还停着一辆警车。同时,记者发现,该售楼处沙盘已经被砸了。此外,售楼处有几十个统一着白色印有红色汉字T恤的老业主在闹事,T恤上印着“香榭里 欺诈销售 我要退房”等字样。有老业主告诉记者,该楼盘周边有高压线等各种问题,存在欺诈销售行为,要求退房。
“这次参与优惠活动的房源总计200多套,目前在排号过程中,交2万元可以抵购房款5万元。”天鸿·香榭里售楼处某销售人员向《证券日报》记者透露,项目一期销售均价约为1.7万元/平方米,而二期参与活动的房源销售均价约为1.4万元/平方米,直降了3000元/平方米。
值得一提的是,该销售人员向记者透露,“现在我们的登记客户已经超过实际推出房源的套数,您要是想买,得快点登记了,以免选不到房。”
“开发商一试探市场,购房者马上蜂拥抢房。”有业内分析人士向记者直言,这意味着杭州楼市崩盘之说尚缺乏说服力,不过后市如何还有待观察。
库存居高不下
事实上,美联物业全国研究中心认为,此次杭州降价楼盘周遍供应量较大,采用价格手段是最直接拉动需求的做法。
有机构发布的报告显示,2013年10个典型城市(北京、上海、广州、深圳、天津、大连、杭州、南京、青岛和南昌)土地出让金收入为8846.3亿元,与2012年4397.7亿元的土地出让金收入相比,涨幅超过1倍。
该报告显示,从历年情况看,2013年土地出让金收入创了新高,即使与2010年土地成交高峰年相比,增幅也达到10.1%。对此,有分析人士认为,土地出让金收入骤增,将大量增加2014年上述城市的入市货值。届时,房价或将松动。
无独有偶,另一研究机构称,2013年杭州市场总货值量为3000亿元,当年销售1599亿元,真实去化率约为50%,属于普通水平。此外,杭州2013年土地出让1300亿元,将在未来形成大约3000亿元的新增库存货值。鉴于此,加上2013年未消化的库存,杭州楼市2014年面临的去化压力可见一斑。
“开发商主动降价,意味着其已经意识到风险。”上述机构分析人士如是称。
不过,章惠芳向《证券日报》记者表示,“杭州有些楼盘确实下调了销售价格,但没有达到一夜疯狂直降6000元/平方米的程度。降价楼盘实际降价幅度约为15%-20%,即每平方米下降1500元-3000元。”
对此,上述机构分析人士也认为,虽有开发商主动下调房价,但整个楼市直接进入断崖式下跌的概率非常小。
标杆房企涌入逼杭房企降价
值得注意的是,章惠芳认为,杭州此次部分楼盘降价与2008年、2012年年初出现的降价现象有所不同。2008年和2012年年初时,房企资金链紧绷,很多大型开发商率先降价,进而引发降价潮。
而在此轮降价中,杭州本地房企率先主动下调价格,下调幅度一般控制在15%-20%。此外,万科、中海、龙湖等房企实际上也在低调地调整销售定价,新一期入市房源或者纯新盘的销售定价实际已经比预期定价低,一般每平方米要低1000元-2000元。
章惠芳称,相较于杭州本地房企下调房价的举动,大型标杆房企调价操作一直比较灵活,紧跟市场,其一般通过蓄客量来调整销售定价,即以“量”定价,销售手段较为灵活,能够抓住楼市窗口期,即便降价也比较低调。
章惠芳表示,此次有“马年第一降”之称的德信·北海公园的开发商即为杭州本地房企。2月19日,德信置业以总价17.5亿元竞得2号城东艮山西路沿线宅地,折合楼面地价12440元/平方米。两天后,德信调整德信·北海公园最后栋楼的销售价格,可见其是为了再度扩张而进行的调价清盘举措,实际上并不能代表杭州整个楼市未来走向。
不过,章惠芳也称,预计2014年杭州楼市板块分化现象将比较明显,在新盘较为集中且供大于求的区域里,有些楼盘已经调低或者正在酝酿下调销售定价计划,毕竟市场预期已经开始转变,但在杭州中心区域,房价大幅下降可能性并不高。
中原地产首席分析师张大伟表示,杭州等二线城市项目开始调整价格,这预示着2014年整体楼市分化将愈加剧烈。在资金面趋紧的情况下,房价出现调整的可能性越来越大,特别是库存严重的城市,人口新增放缓的城市,都有可能在最近再次出现降价。
而美联物业全国研究中心则认为,2014年楼市将出现两极分化:豪宅与普通住宅的价格将进一步拉大;四大一线城市与三、四线城市的楼价价差进一步拉大。总体而言,2014年呈现出来的格局将呈现出“弱市开局-年中走强-年末弱市”的趋势。(王丽新 黄华镇)
