今年以来,北京等一线城市楼市成交萎缩,楼市供求格局正在发生悄然变化。受此影响,开发商的“心理价位”不断调整,推盘价格出现松动。业内人士认为,在经历快速上涨后,北京等一线城市房价有望开始理性回归,但短期内一线城市出现政策“松绑”的可能性不大。
供给大幅增加
经历大规模供地后,北京楼市的供应量正进入集中释放期。但是随着楼市预期改变、成交量放缓,市场供求格局也在悄然改变。
亚豪机构数据显示,4月北京有包括26个老项目后期与7个纯新盘项目在内,总共33个项目推盘入市,无论是开盘项目个数,还是新增供应套数,均超过了3月的供应水平,成为今年前四月供应最多的一个月。其中,包括东亚·印象台湖(楼盘资料业主论坛)、中国铁建·国际花园(楼盘资料)、首创·伊林郡(楼盘资料业主论坛)等项目在内,单价在3万元以下的刚需项目共有19个,占到整体市场推盘量的六成,成为4月的供应主力。
进入5月后,北京楼市供应量仍在不断提升。中原地产数据显示,本周共有5个项目入市,其中包含两个普通住宅项目,全部位于通州区域,合计供应量达到18万平方米。
一方面是入市量大幅提升,另一方面成交量却在萎缩。克而瑞房价北京测评中心数据显示,4月北京商品住宅期房供应达9221套,然而成交量仅3992套,供销比高达2.3:1,创下北京一手住宅供销比的历史新高。
事实上,供求格局的转变自一季度已经初现苗头。统计显示,一季度北京商品住宅供应面积约165万平方米,而实际成交面积仅143万平方米。相比之下,2013年一季度仅供应116万平方米,实际成交却达309万平方米。今年一季度也是自2009年以来首次出现供过于求的楼市开局。
日前有市场传闻称,北京下发文件要求五环内不再出让商业用地。另据媒体报道,北京国土部门表示,并未出台该文件,也没有收到相关信息。
市场人士认为,与住宅市场刚需相比,商业地产已呈现出过剩现象。数据显示,2010年以来,北京市拍出的商服金融类用地达到141宗,规划建筑面积1611.64万平方米,占拍地比例的15%左右,整体溢价率约为55%,已经高于居住类用地的溢价率水平。中原地产认为,由于北京一些商业转移到其他城市,以及电商迅猛发展,北京商业地产已经出现萎缩。近几年北京供应的商业金融类土地已经超过市场需求量。
价格预期转向
成交量连续下滑,促使楼市预期发生转变。目前开发商花样百出的促销方式、低于预期的开盘售价,预示着北京房价出现松动。
克尔瑞数据显示,近两个月来,北京有多个项目开盘报价已低于预期售价。位于通州的东亚·印象台湖、房山长阳板块的合景领峰、大兴亦庄区域的万科金域东郡、和裕林肯公园等项目均以低于预期售价的开盘报价入市。此外,部分项目开始采用“藏盘”的方式销售,在拿到预售许可后,仅推出小部分房源入市。受此影响,北京4月纯商品住宅网签均价26516元/平方米,环比下跌了7.67%。
亚豪机构数据也显示,在新增供应最为活跃的房山区域,4月推盘的项目中售价最高的为24000元/平方米,最低售价为14000元/平方米。相比去年曾经一度高达25000-28000元/平方米的区域房价水平,房企的整体价格预期已经明显放低。
不仅仅是北京,楼市降价预期已从二三线城市向其他一线城市蔓延。业内人士认为,在信贷收紧、自住房供应等多方因素冲击下,供需双方的市场预判已经出现转向。当前购房者观望情绪增多,而房企“让利跑量”的心理渐渐占据上风。需要注意的是,北京等一线城市虽然出现房价松动,但也是基于过去几年价格快速上涨后的理性回归。从城镇化发展以及需求规模来看,一线城市房价难以出现暴跌。一线城市楼市短期内出现“松绑”的可能性不大。 本报记者 于萍
