2014年上半年的北京楼市变化极为强烈,在短短的6个月时间里,创下了诸多极端相反的纪录。
在1月,楼市库存曾以5.5万套创下历史新低,然而就在6个月之后,又以8万套创下近年来历史新高;在项目入市量上,超过400个项目的推盘亦创新高,然而同比的签约量又创下新低……
库存 从人抢房到房抢人
1月,北京新建商品住宅的新入市项目仅有7个,商品住宅库存量仅为55078套,创下历史新低。
从当时的成交套数来看,已经同比2013年1月下降超过5成,被称为“腰斩”。但由于库存的不足,1月接近7000套的消化量仍远远高于新增的2500套供应量,供需比接近1:3,也就是一套房子要被3个购房人争抢。
然而,就在仅仅6个月不到的时间里,住宅库存量一跃攀上8万套新高,这是2013年1月1日住房库存跌入7万套区间后,时隔18个月后再次回归到8万套。
据悉,这些库存中的绝大多数是3月至6月累计起来的,短短4个月不到的时间,就增加了约2.5万套。同时,由于北京楼市短期内仍将处于调整阶段,市场观望情况浓厚,高库存时代或将持续一段时间,该数据还可能向上突破。
供需 推盘不少 成交不多
上半年,北京共有401个项目取得销售许可,新增53472套商品住宅,与去年同期相比大幅上涨60%;新增供应面积597.64万平方米,与去年同期相比大涨66%。由此,上半年市场供应量创下自2009年以来的近5年同期历史新高,其中,大兴区以1.2万套的供应套数更是创下有史以来的供应新高。
业内人士认为,2013年北京楼市的量价齐升让大部分开发商纷纷调高销售目标。然而,去年楼市的火爆在某种程度上可谓透支了今年的购买力,加上比同区域纯商品住宅定价低30%的自住型商品房将于下半年大举入市,让绝大多数刚需购房群体产生了强烈观望情绪,再辅以信贷政策的持续紧缩带来的购买力下降等原因,市场的去化率、签约率都大幅度下降。
上半年的楼市成交是逐步走低的。1月,楼市还基本延续了去年的翘尾行情;2月,因为春节、网签系统暂停等因素导致成交大降;3月,成交量虽然较2月有所回暖,但同比却大幅下降60%。此后几个月,楼市成交量一路下行。到了6月份,商品住宅共成交5119套,创下了自2006年北京有网签记录以来的同期最低值。
此外,亚豪机构数据统计显示,北京楼市上半年总成交仅为32964套,与去年同比下降89%;总成交面积为345.98万平方米,与去年同比下降91%;两大成交数据双双下降接近100%,反映了目前楼市的严峻形势。
价位 改善上升 刚需降价
尽管楼市成交量持续下跌,库存量不断增加,但上半年北京新建住宅的成交均价却继续走高,亚豪机构数据统计显示,上半年北京楼市成交均价为25932元/平方米,与去年同比上涨17%。
业内人士认为,这一结果的主因之一是改善型住宅的大举入市,特别是去年土地市场高位成交的部分地块进入推盘周期,起到了拉高均价的作用。但从整体上看,刚需市场的上涨则明显乏力,部分项目的新开盘价与前期持平甚至略降。
据统计,上半年售价在5万元/平方米以上的公寓及别墅项目高达11个,而去年全年仅有15个售价超5万元/平方米的高端项目入市。另有数据显示,今年一季度以来,价格在4万元/平方米以上的住宅占比过3成,而去年底这一比例仅为略超2成,也居历史高位。此外,不少单价超过7万元/平方米的项目相继入市,成为楼市中令人瞩目的现象。
但刚需市场却面临着价格下调。亚豪机构市场总监郭毅认为,在自住房挤压下,中低价位的刚需项目为获得销量不得不采取平价或低价入市策略,房山、大兴、通州等地均出现降价或低于预期价格开盘的刚需项目,随着下半年自住房入市量持续增加,加入降价队伍的中低价位的刚需项目将进一步增加。
高端市场 价格坚挺 无碍成交
上半年,总体低迷的市场观望情绪,也让高端住宅市场受到波及。
亚豪机构数据统计显示,上半年共有24个别墅项目入市,较2013年同期上涨60%,24个项目共新增别墅2688套,是去年同期的3倍,并创自2006年北京开始实行商品房预售申请制度以来的8年新高。
高端公寓市场也未能避免类似的局面,上半年共有13个单价超50000元/平方米的公寓获批入市,增加了1888套新增房源。但上半年成交仅897套,与去年同期相比大幅下降57%,销售金额同比减少105亿元。
业内人士认为,尽管高端市场的购房人群和刚需购房群体重合度较低,受自住房入市和刚需市场观望情绪浓厚这两方面因素影响较少,但整个市场低迷的行情仍会传导至高端市场,“买涨不买跌”的心理对于看重房屋保值增值属性的高端购房人群同样适用,因此这一区间的购买和成交同样出现下滑。
不过,与刚需市场开始试探性地“以价换量”、“降价跑量”不同,高端项目对于守住价格线的愿望更为强烈,因此不但没有降价行情出现,反而价格坚挺、一路上扬。同时,在高端市场更出现了高价位产品的销售超过低价位产品的特点。如上半年北京共成交539套单套总价在1000万元—2000万元的公寓,同比去年同期少售出404套,而总价在2000万元—3000万元及总价在3000万元以上的顶级华宅则同比各多售出了4套和16套,出现价格越高销量越好的局面。
对此,亚豪机构副总经理高姗认为,今年3月以来二手房市场量价齐跌,令部分计划“卖一买一”的改善型购房者不得不延迟购置新房产,因此北京上半年中高端改善型物业的成交量明显下滑。而今年顶级华宅成交走高,主要原因在于高端物业供应量激增,增加了选择面。
二手房 大三居价格降幅大
据链家地产市场研究部统计,6月份北京二手住宅成交均价为27427元/平方米,环比下降4%,与今年1月相比已累计下降7.3%。全市二手房价格普降已成为人尽皆知的事实,其中有三类房源本轮价格下降最为明显。
第一类是前期涨幅较大,有一定价格虚高的区域。链家地产张旭认为,比较典型的此类区域如顺义及昌平,去年涨幅超30%,在市场不好时“大涨”的房源更容易“大降”;又如石景山的部分区域,去年在海淀学区房房源带动下上涨较快,今年也出现较大降幅。
第二类是大三居房源相应降幅更大。链家数据显示,上半年120—140平方米面积段的二手房降价幅度最大,年内累计降幅达到16.2%;90—120平方米面积段二手房价格降幅次之,90平方米以下小户型和140平方米以上大户型价格降幅相对较小。这一现象的原因在于,大三居的购房主体主要为换房改善型购房人,但当前冷淡的市场形势使得房屋出售难度明显加大,成交周期拖长,售房难度的增大和业主改善意愿的降低明显影响了大三居的成交。
第三类是商住房的风光不再。上半年,商住房年内累计降价幅度已达11%,明显高出全市二手房降价幅度。链家对全市楼盘累计降幅的统计也显示降幅前三名的均为商住项目。其中,去年楼市的成交价格偏高、今年市场的投资保值需求收缩都成为重要原因。
下半年楼市将恢复高位
预测
亚豪机构副总经理高姗分析表示,受利率上浮、降价潮等因素的影响,购房者对于房价平稳甚至下行的预期增强,购房决策更为谨慎和理智,是上半年北京楼市成交量低迷收场的主要原因。但北京作为一线城市,集中沉淀了大量的刚性需求,在此情形下,一旦开发商在价格上做出让步并达到了购房者的心理预期价格,观望中的刚性需求会很快变成现实的需求释放出来。
高姗预计,下半年随着大量自住型商品房的集中入市,将会对楼市成交量呈现明显拉升作用。据统计,目前北京土地市场上出让的地块中共有44宗配建自住型商品房,预计绝大部分都将在今年下半年入市,巨量的供应将会刺激部分购买力集中释放,促使成交量处于高位水平。
