北京1月份3个单价超过6万元的高价房获批,最高者每平方米超9万元;深圳入市的两项目则以4万余元的单价领跑全市……
从去年年初各地表态“控制房价”,到年底多地不让“高价房”开盘,再到今年初“天价楼”集体入市,不少购房者本以为吃了一颗“定心丸”,谁知又是一头雾水。这一“变脸”背后,是“应景之作”后的后遗症,还是无法摆脱土地财政的“无奈之举”?
高价房杀“回马枪”,地方调控现“变脸”
2014年年初,一度“隐退”的“天价”楼盘再度“重出江湖”。位于北京市朝阳区大望京村的绿地中心项目近日获批,其住宅以每平方米9.5万元的均价再次刺激了购房者敏感的神经。除此之外,北京1月份还有两个单价超过6万元的高价房获得预售许可,均价分别达到每平方米6.7万元和7.8万元。
并非北京楼市“一枝独秀”,高价房集中入市在全国多地轮番上演。年初,深圳也出现高价楼盘集中备案的现象。福田、南山等两项目的销售均价都超过每平方米4万元,直接拉动新房市场均价环比上涨超过3成。武汉光谷地区的房价长年维持在每平方米8000元上下,而今年年初开盘的不少项目的均价将超过1.1万元。
事实上,去年以来,严控涨价楼盘,尤其是高价项目入市成为多个大中城市楼市调控的重要内容之一。去年底,北京市曾要求单价超过4万元的新盘不予发放预售证;深圳一些高价楼盘也受价格考核约束而延迟备案,一些地方甚至在调控细则中明确表示“加大中低价中小户型产品审批”。
面对目前频现的高价房,正在看房的北京“白领”史女士十分不解,“去年还说要严控,今年初高价房就 跳 出来,政策变脸咋这么快?购房预期又谈何稳定?”
经济学者马光远表示,“在房价高涨的时候突击调控,限制涨价楼盘入市以应对考核目标,在市场趋冷的时候批售高价房推高市场预期,这已经成为地方政府的一贯做法。”
土地依赖难摆脱,“放任”高价房属无奈?
与高价房接连入市形成鲜明对比的是,各地楼市新年开局则有些“冷清”。中原地产研究中心监测数据显示,1月份,54个重点城市新房成交22万套,相比12月下降15%,同比2013年初同期下降近20%。
高价房时隐时现,百姓预期忽高忽低不仅导致市场的“紊乱”,也违背市场规律。在许多百姓看来,政府无法决定房价高低,却在控制不同价格楼盘的入市时机。而在一些住建部门负责人眼中,在地方政府无法摆脱土地财政依赖的前提下控房价,这些权益之计实属无奈之举。
记者调查了解到,去年以来,全国土地市场持续高温,各地“地王”频出早已不再新鲜。在市场行情好的时候大量“卖地”似乎已经成为政府出让土地时机的“潜规则”。数据显示,2013年,北上广深4个一线城市的土地成交额突破5100亿元,同比上涨156%。
“当前,地价是通过市场化的手段 招拍挂 来决定,如果用目标调控的手段约束房价并不合理,这会迫使各地尽 浑身解数 做低统计数据。”东部省会城市一位住建部门的负责人对记者坦言,“ 地王 直接决定了 天价 楼盘的出现,这些高价房何时入市的确很令人头疼。”
社会之所以对高价盘入市高度关注,是因为会影响到地方年度房价的统计数据,这也直接关系到年度调控目标的承诺能否兑现。
国务院2013年初出台的“国五条”要求,各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)要制定并公布年度新建商品住房价格控制目标,建立健全稳定房价工作的考核问责制度。目前看来,大部分一二线城市提出的“新建商品住房价格涨幅不高于本年度城市或城镇居民人均可支配收入实际增长幅度”的目标难以完成。
“如何问责,谁来问责,对谁问责”等都会遭遇“软执行”。中国房地产学会副会长陈国强表示,房地产作为支柱行业的地位决定了问责制难落实。地方政府“放任”土地市场火爆成交,高价盘就会伺机入市,问责制遭遇“软执行”,也会给地方批售高价楼盘更多“底气”。
楼市分化明显,市场顽疾如何破解?
一二线城市“天价”楼盘频现,部分三四线城市楼市却出现萎靡,购房者“弃房”现象时有发生。中原地产的报告显示,今年1月,监测的25个三线城市新建住宅成交11.22万套,连续3个月走低,创6个月新低。14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套,创下11个月新低。
正因如此,在新一轮楼市热潮中,开发商开始调整市场战略,从三四线城市回归一二线。去年,保利、恒大、万科等大型房企拿地的大部分集中在北上广等中心城市。武汉一家大型房企老总告诉记者,一二线城市经济基础雄厚,人口凝聚力强,市场潜力大。
回顾中国房地产业的发展历程可以发现,自从2003年以来,“房地产调控”就成为历年全国两会和中央经济工作会议讨论的热点,调控政策频频“出手”,楼市却陷入“过热—调控—反弹—调控”的周期循环中。但10余年来,高价房频现、供需矛盾突出、预期居高不下、城市冷热不均等楼市疾却始终没能解决。
中南财经政法大学房地产研究所所长张东教授认为,要改变现在调控政策“滞后被动”“屡调屡涨”的局面,根本出路在于改革,在于建立长久持续科学的运行调控机制。
住建部政策研究中心原副主任王珏林表示,房价越高、矛盾越突出,越是出台房地产调控长效机制的好时机,应制定政策出台时间表,进行全流程调控,从地价到房价,包括拿地、建设、销售各个环节,都要有具体评价标准,逐步解决房地产市场长期面临的问题。
“楼市长效机制的建立不可能一蹴而就,当务之急是增加土地供应,缓解供需矛盾。”张东表示,应尽快按照党的十八届三中全会的要求,推动城乡建设用地改革,推动财政税收体制改革,完善房产税、不动产登记等相关制度,努力破除地方政府对土地财政的依赖,从根本上减轻地方政府在房价上涨中的助推因素。
